【不動産投資】築古戸建購入は200万円で購入しない

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【不動産投資】築古戸建購入は200万円で購入しない

 

こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します

 

今回は築古戸建は200万円で購入しないというタイトルで記事にしたいと思います

 

結論から言いますと、200万円じゃないと購入できない物件だと、築古戸建最大のメリットである利回り確保が難しいからです

 

この具体的金額は、私の2軒目の物件の反省から200万円で物件を購入してはいけないと感じた反省からです

 

最後までご覧いただけたら幸いです

 

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【不動産投資】築古戸建購入は200万円で購入しない

【不動産投資】築古戸建購入は200万円で購入しない

今回紹介したい内容は、以下の通りです

 

  • 築古戸建は200万円で購入しない
  • リフォーム修繕込みで200万円を狙う
  • 率先してリフォームする箇所
  • 田舎の築古戸建の家賃帯は3.0万円~5.5万円

 

順を追って説明して参ります

 

築古戸建は200万円で購入しない

 

私が設定している築古戸建の家賃設定は、3.5万円~5.5万円です

 

もし仮に、最低金額の3.5万円で客付け出来、購入から修繕までトータルで200万円で完成した場合、ざっくり計算すると21%の利回りになります

 

約5年待たずに回収できる計算となります

 

皆さんは、築古戸建を購入して家賃収入を得るとき、自分が思い描く利回りを設定していますか?

 

不動産投資をしていく以上、自分の中で利回りをちゃんと決めておくのは重要です

 

決めておかないと、リフォームもやりたい部分をしてしまう、購入金額も妥協してしまう可能性があると私は思うからです

 

私は現在、築古戸建であれば利回り20%を目標にします

 

20%の考え方は、5年以上所有して売却時の税金を少なくしたい理由です

 

短期譲渡税と長期譲渡税という税金が売却したら発生するのですが、ざっくり短期譲渡税は売却益に40%税金がかかり、長期譲渡税は20%の税金がかかります

 

長期譲渡税の考え方は、購入した年が過ぎて、次の年から5年間経過が必要です

 

6年と考えても良いかもしれませんが、このくらい所有した場合長期譲渡税となります

 

このような考え方から、もし家賃設定が3.5万円と考えた場合、物件購入は壁紙の張替えなど考えた場合まず購入物件が200万円だと希望の利回りに届かないからです

 

ですので、もし5.5万円取れるのであれば、5.5万円×12カ月=66万円で、66万円÷20%をするとトータル金額が330万円で収まれば利回り20%を確保できる計算です

 

そうなると物件購入時の指値も必要になると思いますが、この指値も闇雲に安くしてくれだとダメです

 

物件の状態や、リフォームをした時の概算、残置物があるのであれば撤去費用などを勘案して金額提示がベストではないでしょうか

 

ポータルサイトに掲載されている金額はあくまでこの金額で売りたい、売主様や不動産会社の希望です

 

安く買えるのは素晴らしいのですが、根拠のある提示をしないと、安くしてくれという嫌なお客と思われる可能性もあります

 

私の不動産投資をしているエリアでは、築古戸建を200万円では基本買わないと今は考えています

 

リフォーム修繕込みで200万円を狙う

 

初めて購入する物件は、リフォームにいくらくらいかけたら良いか全くわからないと思います

 

私もまったく同じ状態でした

 

私は現在所有している物件は、恥ずかしい話ですがリフォームする資金や技術が全くなかったので

 

あまりリフォームやDIYをせずに貸し出しています

 

でもこの、何もせず貸し出すことが出来ると知ったので、あまりお金をかけなくても借りてもらえると知ったのでこれは非常に良かったと思います

 

1軒目と2軒目の購入金額から修繕費用をまとめた記事がありますので、宜しければ参考にしてください

 

またリフォームに関しての考え方も記事にしておりますので、そちらもご覧ください

 

 

率先してリフォームする箇所

 

私が考える率先してリフォームする箇所の考え方のキーワードは「普通にきれい」です

 

私自身は資金が乏しく、DIY技術も持ち合わせていませんでしたので、やれる範囲は限られていました

 

でもそれが良かったと今は思います

 

なぜなら、修繕が必要最低限のラインがわかったからです

 

「普通にきれい」は、壁紙や畳の表替えは必要作業になります

 

もちろん、自分でぱっと見てきれいであれば修繕は必要ありません

 

たばこのヤニや日焼けが気になるのであれば修繕依頼をします

 

それに、客付けを依頼した際、不動産会社に直した方が良いと言われる場合もありますし、内見のお客様から直してほしいと言われるケースもあります

 

その時に修繕するでもいいかもしれません

 

やるべきポイントを箇条書きすると以下の通りです

 

  • 壁紙の交換(汚く感じれば)
  • 襖の張替え(汚く感じれば)
  • 障子の破れ修繕
  • 温水便座交換(清掃でも落ちない汚れがあれば)
  • 網戸の破れ修繕
  • 畳の表替え
  • 昭和感のある電気照明の交換(シーリングライトへ変更)
  • 室内の清掃

 

そのほかに、購入時に例えば窓ガラスが割れているですとか、キッチンの水道蛇口(混合水栓)が壊れているのであれば交換します

 

ライフライン(電気、水道、ガス)が生活するうえで支障がある場合も勿論交換や修繕をします

 

良くSNSで、畳の部屋からクッションフロアへの交換をしている大家さんが多くおられますが、私はあまりしません

 

出来たらかっこいいですし、入居者の客層が広がると思うので良いと思いますが、畳の表替えでも十分秋田県では客付けは可能と知ったからです

 

クッションフロアに交換を業者依頼した場合、8畳の部屋で10万円くらい以前かかった(恐らく高目だと思います)のですが、畳の表替えであれば1枚5,000円と考えて×8枚で40,000円です

 

一昨年の修繕明細を見たところ、表替えは1枚4000円でやってくれていました

 

ライフラインに支障があれば修繕、「普通にきれい」を目指します

 

ちなみに細かいことを言うと、水道の混合水栓は水垢が付いていると非常に見た目が悪いので掃除したほうが良いです

 

掃除で何とかなるのであれば、ピカールがおすすめです

 

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とにかく布とピカールで磨きまくります

 

それがダメであれば、交換することをおすすめします

 

水回りの蛇口は銀色で目立つので、目が行きやすいです

 

特に比較的多くキッチンに女性が立つので、水回りの銀色は女性が気になるところですので、思い切って交換も良いかもしれません

 

交換費用を込みでそこまでデザインにこだわらなければ2万円くらいで済むかなと感じます

 

混合水栓はこんな感じの商品です

 

 

田舎の築古戸建の家賃帯は3.0万円~5.5万円

 

利回りの話に戻りますと、200万円で物件を購入してリフォームをかけて例えばトータル300万円になったとします

 

家賃収入が月額4.0万円だとすると年間収入は48万円

 

48万円÷300万円=利回り16%となります

 

家賃75回受け取りで投入資金のの回収が可能で、6年3カ月かかる計算です

 

6年だともしかしたら退去発生の可能性がありますし、入居者様から修繕依頼があるかもしれません

 

また長期譲渡で売却を考えたとき、ちゃんと売却できれば家賃+売却金額でトータルプラスで終了できるかもしれませんが

 

私個人の考えだともう少し回収が早く、インカムゲイン(家賃収入)が発生して、購入金額で回収できるラインを狙いたいところです

 

であるのであれば、家賃相場が築古戸建で4.0万円で固定と考えたとき、トータル200万円でフィニッシュできるのであれば、利回りは24%となります

 

5年待たずして家賃で回収が完了して、長期譲渡の時は回収終了しているので、売却する際もトータル投資金額で売却出来たら手元にお金が結構残るはずです

 

私自身、売却はまだ経験していませんが、このように考えています

 

だとすると、田舎で不動産投資をするのに物件購入金額は200万円だと、家賃が高く取れればいいのですが

 

リフォーム込みで考えたとき、少し無理のある計画になってしまうかなと今は考えています

 

まとめ

今回は築古戸建は200万円で購入しないというタイトルで記事にしました

 

そもその現在の考えに行きついたのは、1軒目物件の成功と、2軒目物件の失敗と、沢山の大家さん仲間に出会ってヒアリングをした結果です

 

格安の物件は最初購入は難しいと思いますが、毎日物件を探していると上記の目標にギリギリ届く物件は見つかると思います

 

紹介は最初難しいのですが、上記に近い目標で物件を買い進めて行けば、不動産会社からお話を貰うことも出てくるようです

 

根気強く探して、物件を修繕して、家賃収入を増やしていきましょう

 

この記事が、新しい大家さんの誕生に寄与してくれることを願っています

 

今回は以上となります

 

最後までご覧いただき、ありがとうございました

 

だいた(@daita_fudousan)

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