【築古戸建】物件検索の仕方と購入基準

戸建活動

 

おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します

 

今回は、築古戸建の物件検索の仕方と購入基準に関して記事にしました

 

この記事を見て頂くと、築古戸建をこれから購入しようかなと思っておられる方の参考になると思いますし、私の購入基準を紹介しますので、こちらも参考になるかなと思います

 

最後までご覧いただけたら幸いです

 

【築古戸建】物件検索の仕方と購入基準

不動産の物件をインターネットで検索して探している画像

今回お伝えしたいトピックはこちらです

  • 大手ポータルサイトで検索する
  • 不動産会社の自社ホームページで検索する
  • 空き家バンクで検索する
  • お気に入り登録をする
  • 検索方法
  • 私が購入した物件の検索先
  • 私の購入基準

順を追って説明していきます

 

大手ポータルサイトで検索する

このブログを見て下さっている方なら必要ない説明かもしれませんが、まずは大手ポータルサイトを確認します

 

大手ポータルサイトは以下のホームページを確認します

  • アットホーム
  • ホームズ
  • 不動産ジャパン

 

私はこの3つを主に見ています

 

アパート購入になると、全く別のホームページになります

 

戸建で大手ならこの大手ポータルサイトになります

 

ただ、大手ポータルサイトは全国からいろんな投資家が見ているので、もし仮にお買い得の物件が出たらすぐに無くなってしまうイメージです

 

ただ毎回見ていてこの物件良いなと思うものがすぐ売れた場合、自分の目利きは間違っていなかったというトレーニングになると思うので

 

出来るだけ見ておくことをオススメ致します

 

不動産会社の自社ホームページで検索する

 

私はこの方法で2軒購入していまして初心者の方にオススメです

 

検索方法は秋田県なら「秋田県 不動産会社」と検索して片っ端からホームページを見ていく作戦です

 

この方法の最大のメリットは、ライバルが少なくなるところにあります

 

非常に面倒な作業なので、ある程度不動産投資で成功している方は、やりません

 

時間がもったいないのと、もっと大きい案件に向かっているからです

 

また、不動産業者様のホームページは昔から使っている、本当に古いホームページなので検索方法もめちゃくちゃ不便だったり、見づらかったり、スマホで見るのが苦痛だったりします

 

この面倒なところに、お宝物件がまれにあるのでやる気があるならとてもオススメです

 

最初に購入した物件はGoogle検索して13ページ目にヒットした不動産業者様でした

 

サイトも見づらく、恐らく最初に作成してもらったホームページでそこから全くバージョンUPしてない状態だと思います

 

不動産業者様によっては、自社ホームページを持っていない不動産業者様も秋田県は結構あります

 

いまだにFAXだけという会社もあります

 

空き家バンクで検索する

「空き家バンク」は、市町村で空き家を管理して情報公開しているサイトです

 

市町村によっては、購入したら購入者に住んでもらわないとNGという場合もあるので注意が必要です

 

ただ市町村によっては、空き家バンクに乗せてて管理している不動産業者様が普通に自社ホームページに特に何も表記なく掲載しているのでその辺は確認が必要です

 

この方法のメリットは、お買い得な物件掲載をしていることがあるので、そのお買い得な物件を売買している不動産業者に繋がるので、その不動産業者様を発見できるので探すだけでもメリットはあります

 

お気に入り登録をする

上記のように調査していき、気になる不動産業者様が10件くらい出来ると思います

 

ちゃんとお気に入り登録やブックマークして出来るだけ見るようにしていきましょう

 

自分だけのポータルサイトが出来るので、競争相手が少なく物件を見ることが出来ます

 

安く物件を販売してくれる不動産業者様は大切です

 

何故ならどれだけ安い物件も1億以上の物件も、売買する手間は変わらないからです

 

手間が変わらず、方や売買手数料が10万円+消費税と、1億円なら売買手数料が3%+6万円+消費税なので330万円以上儲けるとすると、安い物件を取引するのはメリットが少ないです

 

ですので、安い物件を取り扱ってくれている不動産会社様を大切にしましょう

 

検索方法

各ホームページで検索するときのキーワード設定は以下の通りです

  • 上限金額はホームページで最低金額に設定
  • 土地でも検索
  • 市町村の市で検索
  • 細かい設定はしない

 

ホームページ掲載金額の最低金額設定

 

購入するのは築古物件で安いものしか購入しないので上限金額はホームページで最低金額に設定します

 

そのホームページで300万円が上限金額の最低ラインなら300万円で設定します

 

500万円なら500万円です

 

土地でも検索

 

築古物件では、物件自体が価値がないと判断され家はあるけど土地で売りますよというものもあります

 

判断規準は「古屋あり」とか「物件販売後更地渡し」などと書いています

 

私はまだ土地で購入したことはありませんが、もったいないので調査対象としております

 

市町村の市で検索

 

市町村の市で検索をします

 

理由は単純で人口がある程度あれば、貸家なら需要があるからです

 

町や村だと心配ですが、工業施設があってとかちゃんと戦略があれば検索対象にしてもいいかもしれません

 

もしかしたら町村でお宝物件があるかもしれませんね

 

細かい設定はしない

 

細かい設定をしてしまうと全然ヒットしなくなるのでしません

 

金額が安いものをまず探していきます

 

私が購入した物件の検索先

 

上記したように、購入物件は2軒とも不動産業者様の自社ホームページ掲載の物件でした

 

見づらいホームページは本当にまだ沢山あるので、探していくと、これは?という物件に出会えます

 

値段が安い=何かしらの問題がありますが、頑張ってクリアすることで家賃収入が得られます

 

私の購入基準

私の物件の購入基準は以下の通りです

  • 実質利回り目標20%
  • 金額は200万円以内
  • あまり部屋数が多くない(3LDKがベスト)
  • 水洗トイレ
  • 築年数はあまり気にしない(できれば新しい方が良い)
  • 見た目がボロじゃない
  • 駐車場2台
  • 近隣のスーパーまで車で10分以内
  • 出来れば雪が少ない地域←NEW!

 

すべてそろっている物件はほとんどありませんが、実質利回りが20%を目標に購入します

 

部屋数が多すぎるとリフォーム代金がその分かかるので、4DKとか3LDKとか少しこじんまりした築古物件が良いと思います

 

築年数はあまり気にしません

 

最初は気にしていましたが、1軒目の物件は築60年ですが全くクレームがなく2年家賃収入貰えています(平成に増築している箇所あり)

 

駐車場も最悪1台でも構いませんが、庭を壊して駐車場にするですとか、近隣に貸し駐車場があればその分家賃を下げて利回り20%狙えればいいのかなと思います

 

2軒目の物件が雪が多い地域で、日々心配していたのでストレスがありました

 

ただ誰かが居住してくれると、雪かきをしてくれたり家が温められて雪が屋根から落ちるので心配は和らぎますが、落雪で何か起きないか心配はあります

 

それでも火災保険で対応できればそれも大丈夫と、普段言い聞かせています(笑)

 

上記したように、完璧な物件はないのでその分ストロングポイントを見るようにして買うのが良いと思います

 

駐車場2台付いている戸建は結構少ないので、十分戦える武器です

 

まとめ

記事の発表のまとめの画像

 

いかがでしたでしょうか?

 

検索は基本インターネットで行っていますが、購入すると不動産業者様によっては、別の物件を買いませんかという紹介もあったりします

 

私は1回だけありましたが、その時は2軒目の物件にリフォーム大分お金がかかってしまい購入できませんでした

 

金額も大分安かったのですが、本当にもったいなかったです

 

不動産を購入する人=洗練されたスタイリッシュな人のイメージですが

 

いざ始めてみると、本当に泥臭くて地道に努力しないと利益が出ないです

 

他の人がやらない、やりたがらないところに儲けがあると思います

 

毎日物件検索をして、良い物件を見つけていきましょう!

 

今回は以上となります

 

最後までご覧いただきまして、ありがとうございました

 

だいた

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