【戸建投資】2軒目物件実質利回りをまとめました

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※この記事は2022年7月に加筆修正を加えました※

こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します

 

今回は私が所有しています、築古戸建の2軒目に関して、実質利回りをまとめましたのでご紹介致します

 

この記事を読むと、築古戸建の費用や儲けの数字が学べると思います

 

今回は、この2軒目の物件に関して非常に反省の多い物件となりました

 

反省を踏まえて皆様にとって参考になればと思います

 

最後までご覧いただけたら幸いです

 

 

 

【戸建投資】2軒目物件実質利回りをまとめました

【戸建投資】2軒目物件実質利回りをまとめました

 

今回紹介したい内容は、以下の通りです

 

  • 物件のスペック
  • 実際の費用と利回り
  • 反省点

 

順を追って説明して参ります

 

物件のスペック

 

2軒目の物件に関してのスペックは以下の通りです

 

  • 5DKの2階建て
  • 築40年(昭和57年築)
  • 水洗トイレ(浄化槽)
  • 地下水(地域の水道ポンプを利用している)
  • 駐車スペース4台(うち2台はガレージあり)
  • 融雪ポンプあり
  • 敷地内に畑あり
  • スーパーマーケットまで車で10分
  • コンビニまで車で5分
  • 購入金額200万円

 

この物件に関して引かれたのは、やはり駐車スペース4台可能という点です

 

融雪ポンプに関しては、物件を内見するまで気づきませんでしたが、今となっては客付けに関して有利に働くポイントになりました

 

水回りも、水洗トイレは重要で、私の希望条件に合っています

 

スーパーマーケットまでの距離が遠いのがデメリットで、立地も市内の外れで客付けが少し心配な位置にありました

 

このような物件で、メリットが多い分デメリットは目をつぶれるかなと考え購入しました

 

実際の費用と利回り

 

実際の費用と利回りに関しては、以下の通りとなります

 

金額
物件金額2,000,000
売買手数料110,000
所有権移転登記110,000
車庫の登記60,000
電気工事(TVアンテナ・コンセント増設他)30,800
リフォーム工事(和式トイレ→洋式トイレ)259,400
リフォーム工事(キッチン全体のリフォーム)422,840
リフォーム工事(軒天・ベランダ柵取付)188,020
内装リフォーム(畳表替え・襖・障子張替)319,000
洗面台交換・トイレ水漏れ・風呂場混合水栓交換127,500
浄化槽ブロアー取付16,000
地下水水道管取付工事15,000
水道利用料金(半年分)6,000
浄化槽点検管理費15,000
不動産取得税58,600
固定資産税21,700
物件リフォームDIY資材・工具代24,129
ガソリン代およそ60,000
電気代20,000
合計3,863,989

 

このような実績となりました 

 

利回りは以上となります

 

家賃収入(年間)636,000(月53,000円)
管理手数料(年間)55,968(管理費8%)
実質収入580,032(年間家賃)
実質利回り15.01%

 

このような実績となりました

 

私にとっては反省点が多く残った結果となります

 

私の目標とする利回りは20%ですので、大家として反省が残るばかりです

 

反省点

 

今回の2軒目物件は学びの物件でした

 

反省することばかりで、反省点は以下の通りです

 

  • 物件購入金額が高すぎた事
  • 「欲しい欲しい病」にかかっていたこと
  • リフォームに資金を使い過ぎた事
  • 物件を不動産業者に持ち込むのに時間が掛かり過ぎた事
  • 営業活動が足りなかったこと
  • 自然を舐めていたこと

 

以下のような点を反省しています

 

今回良かった点は、日本政策金融公庫の融資を引いて物件を購入出来たことです

 

1度借りれると、ちゃんと返済出来ていれば次も欲しい物件が出来たら相談しやすいです

 

物件購入以外にもリフォームローンも組めるので、物件購入は自分で、リフォームは公庫で融資というのも出来ます

 

全体の出せるお金が無くても物件を所有出来て、キャッシュフローも得られます

 

それでは、反省点を簡単に説明していきます

 

物件購入が高すぎたこと

 

今回購入した物件は、200万円で購入しました

 

物件の魅力は何といってもガレージ付きで合計駐車スペースが4台ありまして、消雪ポンプまで付いている所です

 

最寄りのコンビニは1Km内にありまして、スーパーまで車で10分かかるところがネックでしたが何より駐車場のメリットがめちゃくちゃ高いと思いました

 

 

残置物もあり、残置物を片付けするので150万円で購入したいと指値を入れましたが180万円となり、残置物がめちゃくちゃ多かったので片付ける費用を考え、金額通り200万円で購入を決意しました

 

今考えると、やはり築古の物件は100万円以内で購入出来ないと利回り25%は再現出来ないと感じます

 

家賃が高く取れればいいのですが、田舎で築古となるとよほどの強みが無い限り、家賃が取れて6.0万円が限界だと思います

 

物件リフォーム込みで400万円と考えて、家賃6.0万円、例えば5%の管理費で見てみると利回りは17.1%になります

 

もし家賃6.0万円で利回り25%を目指すとすると、すべて込みでトータルで273万6千円で納めないといけません

 

200万円で購入しましたが、あと73万6千円で抑えないといけません

 

キッチンは要リフォームだったので、内装のリフォームだけで後は足りなくなってしまいます

 

1軒目の物件は購入金額が70万円でしたので、何も考えず動いていたのですが、トータルの利回りに大きく寄与してくれることがよくよくわかりました

 

 

 

「欲しい欲しい病」にかかっていたこと

 

1軒目が家賃でちゃんと入ってきて、利回り25%台でしたので、早く次を購入してどんどん経験を積みたいと思っていました

 

やはり客付け後、何もせず月で4万円~5万円の収入を体験をすると築古戸建投資が素晴らしく見えてしまいます

 

冷静な判断が出来ないのと、何より経験不足なのに、1軒目の実力ではない実績を過信してどこか購入したらうまくいくという、根拠のない行動をしていました

 

これは!と思った物件がすべて良く見えてしまいます

 

勿論、数回内見をしたり、このリフォームはお金がかかり過ぎる、客付けに絶対無理がある、Googleマップをみて人が絶対いなさそうとかは確認したうえで購入した物件となりますが

 

もう少し冷静な判断が必要だったと思いますが、これも経験なのかもしれません

 

2軒目物件を修繕してく中で、どんどん利回りが削られていくのを感じます

 

その時、欲しい病の怖さを感じたと思います

 

リフォームにお金をかけすぎたこと

 

キッチンは朽ち果てる寸前のようなキッチンでしたので、修繕が必要でした

 

また、2階の窓には柵がなく、以前ベランダがあったようなのですが木製で柱が腐り取り外したようでした

 

柵がないと絶対に危ないので、こちらも必要なリフォームとなります

 

あと2階のトイレは水洗でしたが和式でしたので、どうしても洋式に変えたかったのでリフォームしました

 

正直この洋式便器のリフォームは余計だったかもと思っています

 

リフォーム自体は凄くきれいにリフォーム会社様が実施してくださったのですが20数万円かかっています

 

客付けに苦戦しそうなポイントなので、先に直しておこうと動いてしまったのがいけなかったと思います

 

客付けをしていく中で、管理会社様とのやり取りから物件のヒアリングをして、どうしても和式のところがダメ出しくる、それが何件もあれば変更にすべきでした

 

この物件の最大の強みは、駐車場なので、そこが強みで自信をもって営業活動すべきでした

 

またブログを始めて、広島で大家さんをされている方と現在友達になって、物件の紹介をしたところ、そのまま貸し出せるんじゃないですか?とアドバイスもらいました

 

他の方が見ると、ものの見方がが違うんだと感じました

 

無理にきれいにし過ぎるのも問題だと思いました

 

例えば内装リフォームをしていますが、畳の表替えと障子の張替は必要でしたが、襖の張替は本当に必要だったか、もう少し経費を削れたのかもしれません

 

物件の持ち込みまで時間が掛かったこと

 

物件を購入して、持ち込みまで恥ずかしながら、10カ月かかっています

 

記録的豪雪もあり、水道管が破裂したのかキッチンから水漏れが発生しました

 

水道が完全凍結してしまい、修繕も出来ない状態となり、春まで待たないと何ともできない状態となりました

 

水道の本管を閉め忘れてしまい、どんどん雪が積もり、誰も住んでいないので物件も冷えて、水道管が凍ってしまう

 

大きな反省となりました

 

結果、最大の需要期である3月には雪は全く解けておらず、状況確認すら出来ない状態で、ずっと雪かきするために物件に通い、ガソリン代が掛かり、消雪ポンプをずっと作動していたのでその電気代も掛かりました

 

大失敗だったと思います

 

 

営業活動が足りなかったこと

 

皆さんはどこまで営業活動されているか聞いてみたいのですが、物件を所有した段階でその地区の不動産業者様は3件しかなかったので、3件に声をかけて客付けを依頼しました

 

数カ月たっても全く内見もなく、これはまずいと思い

 

物件から10数キロ離れている、大手管理会社様へ営業を掛けました

 

すると1カ月で内見が数件あり、入居者様もすぐ決まりました

 

AD(広告費=成功報酬)を1カ月と、管理費は一般の管理費(5%)より高めの8%で客付け出来たら管理もお願いしますと話したところ決まりました

 

このことから、物件から20キロ圏内の不動産会社様には必ず声掛けするように今後します

 

待っている時間、どれだけスマホを確認したかわかりません

 

客付けは営業活動がものをいうことが分かりました

 

また最初に営業活動した業者様より、問い合わせが無いので家賃を下げてみましょうかの提案がありました

 

勿論、不動産業者様が悪いわけではありません

 

ただ、もう少し営業活動を頑張っていたら、最初5.8万円の家賃で募集していたので

 

5.8万円で大手管理会社様は決めてくれていたかもしれません

 

後悔先に立たず

 

営業活動は本当に大事だと感じました

 

 

自然を舐めていたこと

 

東北で大家をすることの厳しさを体感しました

 

雪です

 

東北の日本海側は、太平洋側と比べ物にならないほど雪が降ります

 

ただ、私の現在住んでいるエリアは比較的、積もる雪が少ないです

 

風が強いので飛ばされるイメージです

 

ただ内陸側は要注意です 

 

積もるレベルが全然違います

 

東北に住んで四半世紀になりますが、ここまで違いを感じることはありませんでした

 

ですので、今後物件を購入する際は、雪に関するところもちゃんと頭に入れて購入しないといけないと体感しました

 

また、最近感じるのが、雪が多く降るエリアほど物件が安いです

 

これは本当に勉強になりました

 

雪が原因で、物件の持ち込みが遅くなり、今回水道管の破裂も発生しました

 

雪かきに何回も往復しましたし、消雪ポンプの電気代も掛かりました、何より天気予報を見るたびにブルーになり憂鬱になりました

 

今後は自分の住んでいるエリア(物件はやはり豪雪地域と比べると割高)を中心に雪が積もらない地域を重点に物件探しをしたいと切に思いました

 

 

まとめ

記事に関するまとめの画像

 

2軒目の築古戸建投資の実績と反省は以上となります

 

今回の良かったところ、悪かったところを次の不動産投資に生かしたいと思います

 

ただ、今回反省が多かったのですが、反省しながら成長していくのだと私は思います

 

この結果だけ見て、やっぱり築古戸建儲からないじゃんと思う方もいるかもしれませんが、それで終わって欲しくないです

 

そのうえで私ならこうすると活動してもらい、間違いながら、成功しながら、転びながら、進みながら、成長してもらいたいと思ってます

 

誰もが一発で成功したいのは分かりますが、不動産投資家さんといろいろSNS等で繋がっていると、直ぐ成功なんてありえないことが分かります

 

物件を買ってみて、リフォームしてみて、客付け営業してみて、家賃を貰った後も何かトラブルがあって対応して、購入して、、、の繰り返しで成果を出し続けるんだと感じます

 

今回の結果が、他の不動産投資家さんに少しでも参考になることを願っています!

 

今回は以上となります

 

最後までご覧いただき、ありがとうございました

 

だいた

コメント

  1. yonyon より:

    はじめまして、yonyonと申します。
    だいたさんのやさしい文章、大家デビューされるまでの流れと葛藤、とほほ。さんのアドバイスなど、すごく勉強になりました。
    1話目から全部、3時間くらいぶっつづけで読んでしまいました(笑)

    実は今日、地元の築古物件の指値を入れてきました。140万円です。
    うまく買えれば、ついに大家デビューとなりそうです。
    わたしも仕事がしんどくて、収入面では満足していますが、このままの人生でいいのかと毎日悩んでいました。
    DIYには自信があるので、極力自分で修繕して、なんとか1戸目を成功させたいです!

    また勉強させてください!ブログ期待しています^^

    • だいた より:

      yonyonさんへ

      はじめまして!
      返事遅くなりまして申し訳ございません。。。

      初めての購入で指値、すばらしですね!
      安く購入できること願っています!

      私もyonyonさんと一緒です。
      Twitterでも話しましたが、目標を5年で何とか今の会社を退職する覚悟で
      やっていますが、資金がもうなくてどうしようか悩んでたところです(笑)

      DIYに自信おありなんですね、ぜひ勉強させて頂きたいです!
      活動されているのは秋田から近いですかね

      何かお手伝いできることがあれば、人手が必要ならお気軽に声掛け下さい。
      勉強させてください!

      だいた

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