こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan) と申します
今回は、不動産投資の築古戸建投資で、物件の外装塗装に関して記事にしたいと思います
結論から言いますと、築古戸建賃貸において外装塗装は客付時は、しなくていいと考えています
結論に至ったのは、私の所有している物件はお世辞にも、最新のかっこいい物件の外装とは離れており昭和感が漂っているのですが、それでも客付できるからです
今回は物件の外装塗装に関して記事にしたいと思います
最後までご覧いただければ幸いです
【不動産投資】築古戸建の客付に外壁塗装しない
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
入居者の考え方をイメージする
まずは入居者の考え方をイメージします
私がこの築古戸建物件で家賃の設定金額は大体決まっていて3.5万円～5.5万円が設定金額です
このくらいの家賃設定の客層であれば、新築戸建賃貸は結構難しいと思います
このくらいの家賃設定で戸建に住みたいとなると多少は妥協して住む部分もあると思います
入居者様には、妥協できる部分と、譲れない部分があると思います
妥協できる部分を考えると、外観、内装、物件の設備が古いもしくは無くても我慢出来れば住める、などかなと感じます
逆に妥協できない部分は、所有している車分の駐車場、ペットと一緒に生活している、子供さんが育ちざかりでのびのび生活するのにアパートに住めないが思い浮かびます
この妥協できない部分をしっかり抑えていれば、妥協できる部分が多少悪くても家賃設定が、競合の築古戸建より少し安ければ入居付けできると考えています
妥協できない部分をしっかり考えると、妥協してもいい部分にお金をかけなくていいという考え方に至ります
外壁塗装はそこまで客付時は必要ないかなと考えます
お客様は物件検索をした際何を見るか
皆さんも例えば転勤や引っ越しが必要になった時、大手ポータルサイトを見ると思います
家賃設定をして、条件を入力した際、数件候補が上がると思います
気になる物件があればスマホであればタップして物件の詳細を確認すると思います
最初に物件の外観が表示されるので、確かにこの部分で外壁塗装をしているとタップしてくれる可能性は高くなるかもしれません
でも費用対効果を考えると、閲覧数を上げるために投資する金額ではないように感じます
条件の合う物件が例えば5件であれば、大体の物件は内装まで見てくれるように感じます
その時、物件の写真の大半は、内装を占めているはずです
外装ばかり数十枚掲載する不動産会社やポータルサイトは見たことがありません（笑）
物件の紹介は圧倒的に内装に占める写真の割合が高いです
よほど外装に問題がない限り、外壁塗装をして客付をする必要はありません
よほど外装に問題があるなら、最初から購入はあきらめた方が良いと思います
もしタダ当然で購入できるなら話は別かもしれませんが、壁が穴がある物件は私は勇気がなくて買えません…
外壁塗装の相場は結構高い
塗装をするのは結構高額のようです
私自身屋根の塗装を依頼したことがありますが、大体10万円くらいでした
Googleで検索すると大体80万円～140万円するようですが、もし塗装業者にコネクションがあり格安でやってもらっても例えば50万円で全部できたとしても
家賃回収するのに1年くらいかかりそうです
先ほども申し上げましたが、塗装をしなくても私の物件は客付出来ています
先日記事にした200万円で物件を買わないで紹介した通り、利回りを考えた際に、自分の想定の利回りいないで収まるのであればいいのですが
外壁塗装は優先順位は客付の時は低いと思います
そのお金で、壁紙交換できれば壁紙交換やエアコンをつけるとかした方が、入居者様ウケは良いかなと個人的にには感じます
50万円あればおそらくおつりは来ると思います
外壁塗装を実施したいタイミング
私は外壁塗装は絶対にしちゃだめとは言いません
やるべきタイミングがあると考えています
それは、物件売却時だと考えています
物件売却は大きな金額が動きますし、見た目はもっと重要になると考えているからです
例えば先ほど格安で50万円で塗装できたとします
その分は売却益に乗せて買ってもらえる可能性があるので、売却を考えるなら外壁塗装をするのは有りだと思っています
更にこの外壁塗装のいいところは、外壁塗装を修繕費として計上できるので、税金を安く抑えることが出来ます
私は個人事業主で現在事業運営をして居りますが、修繕費を経費計上して家賃収入と相殺して税金を抑えることが可能です
税金は設けた分にかかるので、その設けたお金をそのままにするのではなく物件のバリューアップに使いましょう
物件のバリューアップが出来て、売却も出来たら御の字だと思います
実際に物件が外壁塗装でパリッと仕上がった姿を見てみたいなと考えています
まとめ
今回は外壁塗装に関して記事にしました
外壁塗装は客付時はあまり必要がないと考えていますが、売却時は要検討の案件だと考えています
購入した物件には思いれもあるかもしれませんが、費用対効果を考えたとき客付時よりも、売却時に外壁塗装が良いかなと個人的に考えます
どの修繕にも言えますが、最初に修繕依頼するときは3社ほど相見積もりを取ることを私はおすすめします
相場を学ぶことが出来ますし、見積書を見て良く分からない用語を調べると、どのくらいの金額が妥当なのか、今はGoogleで検索できます
相場観を学び、良い業者様と出会いチームを作っていく、その中で外壁塗装の会社はここと決められたら最高ですね
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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