こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan)と申します
今回は、私が今現在不動産投資を始めるならどうしているかを考えてみてお伝えしたいと思います
私自身最初に購入したのは70万円の築古戸建でした
不動産会社様の協力もあり始めて家賃収入を得たのは令和2年の4月でした
今では物件の指値や、融資の方法、リフォームの大体の相場を先輩大家さんや大家仲間、リフォーム業者様から沢山勉強させて頂きました
その中で、もし私が同じ状況で不動産投資を始めるならどうしているかを記事したいと思います
スタートに関していろいろ決め事をしておきたいと思います
知識に関しては、このブログを読んで知識をある程度つけている状態として考えてもらいたいです
資金は、私の当時のなけなしのお金、90万円だったのですが100万円として、同じ秋田県内でスタートするとします
属性は私と一緒の、中小企業のサラリーマンとします
私の体験や実践経験を考慮した記事にしておりますが、あくまでシュミレーションになりますのでその点はご了承下さい
皆さんは恐らく私より潤沢な貯金があると思いますから、その金額を元にシュミレーションしてもらえればいいかなと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】いまから私が不動産投資を始めるならこうする
今回紹介したい内容は以下の通りとなります
順を追って説明して参ります
スタートしたい物件
スタートしたい物件は、今も一緒で築古戸建です
なぜ築古戸建が良いかというと、少ない資金で学びがたくさんあり、さらに不動産大家業の実績評価を融資先にしてもらうからです
できれば築古戸建の資産性（土地値）もあると更に良いと感じますが、田舎だと土地もそこまで評価は高くなりにくいので、上記の学び、不動産大家業の経験を評価してもらうということが大事だと思います
1軒目の経験は馬鹿にできません
DIYをするのであればスキルがかなり向上すると思いますし、私の場合、リフォームの依頼から何まで一人でやっていました
リフォーム金額の平均値、どこまで直せばいいのか（正確には資金が底をつきかけて最低限で貸し出しました）の基準、物件客付けの営業とデータ作成、ご近所へのあいさつ回りetc…
今あげたのもほんの一部であると経験済みの大家さんは感じるかもしれません
この経験は大変重要ですので最初の1軒目は私は築古戸建を推奨します
ちなみに、なぜ最初からアパート1棟に行かないのかと感じるかもしれませんが、私なりの持論があります
スタートにもあるように100万円しかない場合、融資はかなり難しいと考えます
築古のアパート1棟1500万円の物件があったとします
運よく満室で回っていて表面利回りも結構高いと想定します
土地値の評価がめちゃくちゃ高ければいいのですが、田舎の物件はそう簡単にはいきません
しかも築古ですから耐用年数（木造であれば22年）が過ぎていれば、融資は難しいです
もし、その物件を仲介する不動産会社が融資にとても太いパイプがあるのであれば、紹介として購入も出来るかもしれませんが、あくまで自分で行動して事業を大きくすると考えましょう
そうすると築古アパートを購入すると考えたとき必要なのは、不動産事業の実績、種銭（資金）、勤め先の属性などになると思います
実績の何もない、種銭も100万円で融資をしたいとなると、あとは属性がめちゃくちゃいい人になりそうなのです
逆に言うと種銭が例えば300万円以上あって、上記の満室アパートを購入出来た場合は実績にカウントできるかもしれません
やはり不動産投資は種銭が重要です
ここでは１００万円の種銭としていますので、上記の方法で実績作りをするべきだと考えます
そしてもちろんですが客付け出来てできた利益は1円も使いません
とにかく貯金をして物件１、種銭100万に戻していく努力をしましょう
ざっくり計算すると、家賃4万円×12カ月＝48万円と本業で捻出して貯めたお金を種銭に回します
2軒目から築古アパートを狙っていく
2軒目からはアパートを狙っていきたいところです
私が不動産投資を開始した当初アパートの購入はかなりハードルが高いものであると考えていました
私は読書が趣味ですのでかなり不動産投資関連の本は読んだと自負しておりますが、みんなアパートの購入に関しては頭金を1割、2割用意しなさいと書いています
おすすめの書籍に関して記事にしていますので、宜しければそちらも参考にしてください
また1000万円以上の融資を持ち込む勇気が私にはありませんでしたし、私自身の性格は、石橋をたたいて渡る性格なのでもう少し頭金がないとダメだと考えていたためです
結果2軒目も戸建を購入してしまうのですが、私はもしかしたらこの段階でアパートを持ち込めたのではないかと考えています
最近、満室の築古アパート1軒を信用金庫に持ち込んだところ、仮審査が通り本審査まで上げてもらった経緯があります（現在結果待ち）
持ち込んだ信用金庫は、私が尊敬している先輩社長からその物件ならこことアドバイスを貰い飛び込みで持ち込んで見ました
資料もレントロール（アパートの家賃と入居時期の資料）と物件のチラシだけで持ち込んで話をしたところある程度話を聞いてもらえもらえました
ダメ元で来店して、門前払いをされるのではと思って持ち込んだものの、話をちゃんと聞いてくれてしかも融資方法の具体的な方法、金利の話までありました
具体的な方法とは、プロパー融資、信用保証会社有の融資で金利が低いなどの説明です
俗に言う手ごたえが以外にありました
今考えると反省点として、もっと資料を作り込んで信用金庫に臨店すればよかったなと感じます
上記した社長によると、家賃のシュミレーション、例えば満室で進んでの家賃収入からストレスをかけて、入居率が下がった場合の数字を提示して、融資先の負担を減らしてあげることで
事業としてちゃんと考えているというアピールになるようですので、しっかり資料を作って持ち込みをおすすめします
いろいろ書きましたが、今現在私の考えだと、物件を1軒購入後家賃を貯めて満室かもしくはそれに近い運用が比較的しやすい物件を見つけて融資を持ち込むイメージです
物件が購入出来れば、戸建とアパートの賃貸経営がスタートしまして、実績がしっかり出来て銀行の評価も上がると考えます
3軒目以降に関して
3軒目以降に関しては、種銭を貯めて経験値を積んで銀行とのパイプを作り事業を拡大していきたいところです
もう1軒アパート購入を目指すのも良いと思いますし、現金のみで客付けまで行けるのであれば戸建はやはり客付けしやすいので戸建でもいいと思います
アパートであれば融資先の担当者が融資を通しやすい物件を見つけて持ち込んだ方が効率が良いと思います
2軒目の物件を購入出来ていれば融資担当者から具体的なアドバイスがもらえると思いますから、素直に教えてもらうことも大事だと考えます
ここからは私の計画になりますので、正解かどうかは分かりませんが、私はここで法人を設立しようかなと思います
3軒目はできるだけ銀行受けのいいアパート案件を持ち込みたいなと思います
2軒目の築古アパートはあくまでキャッシュマシーンとして考えており、耐用年数越えの物件となると銀行受けはそこまで良いものとは思えません
土地がかなりの価値があるなら別ですが、1000万円台の築古アパートになるとそこまで条件の良い物件は難しいと思います
銀行受けのいい物件を持ち込んで法人化をして自分とは別人格を作って運営していきたいと考えております
私のブログで最初にコミュニケーションを取って下さった先輩大家さんの言葉を紹介したいと思います
不動産投資は雪だるま方式という言葉です
最初の雪玉はとても小さいのですが、雪を転がせばどんどん大きな玉になっていきます
最初は築古戸建で小さな雪玉でも、キャリアを重ね物件を購入していけばだんだん大きな規模になるはずです
1軒物件を購入することで沢山の方が仲間になり知り合いになってくれます
不動産投資は自分で行動することで沢山の資産を手に入れます
3軒目に関してはこのように現在考えております
まとめ
今回は、いまから私が不動産投資を始めるならこうすると題して記事にしました
今回の記事は私の現在の考え方で、あなたのエリアでは通用しない点もあるかもしれませんが田舎で不動産投資をするのであれば上記の借り方で不動産投資を進めるのはありではないかなと思います
本当は種銭がしっかりあって、最初から法人を作って良い物件を不動産会社に沢山訪問して購入するのが近道かもしれません
ですから、種銭が非常に重要です
私のような状況以上の属性や種銭があればすぐに大家さんとして活躍できるかもしれません
今回は以上となります
最後までご覧いただきありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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