【戸建投資】1軒目物件の収支も改めて確認しました

マインド

 

こんばんは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します

 

2軒目物件の水道管破裂がありましたが、水道管の工事日程の連絡がなかなか来ず、心配です

 

それでも火災保険の申請をしまして、建て替えた代金の支払い領収証や写真の提出してほしいと1週間前から「火災保険請求書」を頂いています

 

工事が早く完了してくれればいいのですが…

 

皆さんにも報告したいので、次のブログはその題材でやろうと思っていたのですがまた今度になります

 

さて、それまでの間時間があるのと、前回の2軒目物件の実質利回りを乗せたところ

 

普段より大分閲覧頂けたので、改めて1軒目の物件の実績はどうなっていたのかをちゃんと計算してみました

 

やはり1軒目の物件は、いろんな方に支えられ、大きな利回りとなったと思います

 

勿論リフォームの金額は、他の大家さんからすると割高に見えると思います

 

その辺は温かい目で見守って欲しいです

 

1軒目の物件紹介

 

1軒目の物件を見つけたのは、不動産業者様自社のホームページでした

 

ホームページはお世辞にも見やすいとは言えない状態でした…

 

秋田県内の不動産業者様のホームページを片っ端から見ていって、これはと思った最初の物件で、最初に資料を取り寄せた物件でした

 

スペック

〇 築63年(昭和34年)※その割に建物はしっかりしてます

〇 4DK(2階建て)

〇 70万円(売り出し時80万円)

〇 洋式水洗トイレ

〇 小学校・市役所近い

〇 1台駐車場有

〇 スーパーまで車で5分・コンビニまで車で3分

 

今まで見た物件の中で、洋式水洗トイレで100万円を切っている物件を初めて見たと思います

 

ただデメリットもありました

 

デメリット

〇 この物件の住んでいた本人がこの物件で倒れて搬送され、病院で亡くなった

〇 屋根が錆びていて補修が必要と大工さんに言われる

〇 廊下が少し傾いている

〇 接道が狭い(角地ですが片方がかろうじて4m確保されてる)

〇 ボイラーが壊れているので交換必要

 

何より最初、ビビったのが、倒れて搬送先で亡くなったという事実です…

 

この事実は、契約不適合責任(瑕疵担保責任)には該当しないのですが(この物件で亡くなっているわけではないので)、仲介の不動産会社様からも物件資料を貰った時に資料に書かれていました

 

また、この物件を購入して客付けする不動産業者様にも、この物件の事情を説明してほしいと私は話をしていました

 

その辺も納得いただいた上での入居となっています

 

今考えると、部屋の壁紙がやたらヤニなのか日焼けなのかすごく汚かったのですが、今考えると壁紙張り替えれば何とでもなるので、デメリットにもなりません(笑)

 

ただ最初に内見したときは、やはりビビりました…

 

部屋は汚いし、残置物は沢山あって、他人の部屋にずかずか入り込むのは怖かったです

 

今考えると、最終的にデメリットを無くしたのは、屋根の錆びを削ってペンキを塗ってもらったのと、ボイラーを交換しただけでした(笑)

 

それでも戸建は普通にきれいにしておけば、客付けまで持っていけると思います

 

トータルの実績

 

9月に購入して、翌年の2月末に入居が決定しました

 

こんなにあっさり決まるのかと正直驚きました…

今考えると、客付けした不動産業者様(管理もお願いしました)はやりてだったと思いますし

 

何よりある程度物件が完了したとき、近所の方とコミュニケーションを私は取っていましたので、中を見ますか?と紹介したことがありました

 

入居された方、実は物件の近くに本家があり、両親がご高齢で近くに住んでいたいと申された方でした

 

いきなり物件を紹介して、近所の方が3名ほど見ていったのですが、その時、本家の方が見に来られていたのかもしれません

 

余談ですが、私は近所の方とコミュニケーションを取るのは重要だと思っています

 

2軒目の物件も裏に畑があるのですが、その草むしりをやってくれると近所の方が言ってくれてます

 

また向かいの方は、物件のガレージが風でシャッターが外れかけていたのを助けてくれたり、近所のライフライン関係を教えてくれたりします

 

購入前、購入後のご近所様への配慮や挨拶、私は重要だと思っています

 

話しが少しそれましたが、トータルの数字を紹介いたします

 

代金名称金額(税込)備考欄
物件金額700,000
売買手数料37,800
所有権移転登記73,118
ボイラー交換151,250
クロス張替え(洋室8畳)34,320※1㎡@1200
クロス張替え(トイレ)15,840※1㎡@1200
内装リフォーム(畳表替え・襖・障子張替)222,552
従量電灯容量変更(20A→40Aへ変更)145,200
風呂場混合水栓交換&給湯器リモコン設置43,360
ハウスクリーニング代(サッシ&キッチン換気扇)30,000
上記クロス張替え8畳の部屋CF交換94,930
屋根塗装99,110
小屋解体(駐車場広げる)135,300
不動産取得税28,000
固定資産税6,000
物件リフォームDIY資材・工具代30,000おおよそ
ガソリン代20000おおよそ
電気代5000おおよそ
都市ガス代+水道代20,000おおよそ
合計1,891,780

以上となります

説明が必要そうなところは後で説明します

 

実質利回りは以下の通りとなります

家賃収入(年間)540000
管理手数料(年間)29700
実質収入510300
実質利回り26.975%

このようになりました

 

この物件は、今でも家賃収入が発生してますし、なにより管理を不動産業者様に依頼していますが連絡がきたのが約2年で1回だけです

 

洗濯機の水道から水が漏れてくる、このクレームだけでした

蛇口は全部出してみたつもりだったのですが、全力で水を出す作業をしていませんでした

 

床の傾きも特に連絡は来ませんし、雨漏りも雪で何かあったとか、全く連絡が来ません

 

2軒目物件の方が築年数が新しいのに、いろいろ連絡が来ます…

その話はまた別で紹介したいと思います

 

リフォームのところで説明が必要そうなところをお話しします

 

従量電灯容量変更

従量電灯容量変更(20A→40Aへ変更) は、ブレイカーのアンペア数を変更しました

 

20Aだと一人暮らしでも現代では不便です

 

ブレイカーとドライヤーを使ったり、エアコンとドライヤーを使ったらすぐブレイカーが落ちます

 

本当に昔の家はそこまで電力を必要としなかったのか、結構アンペア数が低い物件が多いです

 

40アンペアあればファミリーが入居しても安心なレベルの電力供給になります

 

しかしこの40アンペア変更に、外のケーブルの交換(確か電力に耐えられない?)ですとか、東北電力に話さないといけないとか、結構時間を要した記憶があります

 

今振り返ると金額も高いなと感じます

 

小屋解体

この物件の庭に、物置が設置されていました

 

物置を壊すことで、駐車場が1台だったのを軽自動車なら何とか4台停められる状態にしました

ファミリーカー+軽自動車なら駐車可能となりました

 

カーポートも実は付いていたのですが、泣く泣く撤去

 

カーポートが雪の重みで潰れて、車壊したら大変ですよと言われて、撤去に踏み切りました

おおよその金額は、ちゃんとレシートを残していなかったのですみませんが、感覚です

 

都市ガス+水道代は請求書が1枚残っていたのでそこから計算しました

 

もう一度利回りを出しての感想

 

1軒目の物件を振り返り、利回りを計算しなおしての感想は

何事もなく、毎月家賃が入ってくる醍醐味をしっかり味わっている物件だと感じます

 

デメリットの部分でも触れましたが、1軒目の物件が、物件で倒れられて、搬送先で亡くなっている物件で、最初から難しそうな物件に手を出してしまいましたが

 

何より私にはこの物件しか買えませんでした!

貯金もほとんどない状態からのスタートでしたので、この物件しかなかったんですが、それをカバーしたのが、自分で言うのもなんですが、行動することだと感じています

 

自ら動くことで状況を変えることが出来ると、この物件と2軒目物件で感じています

 

もし、物件を購入しようか迷っている方がいれば、ある程度リサーチ出来ていれば100万円以内であれば購入をオススメします

 

100万円以内であれば、本当は良くないと思うのですが100万円無くなったと思って思い切って購入してみて失敗してもやり直しは聞く金額だと思うからです

 

私は今、アパートを購入するために節約していますが、車のローンが終われば1年で100万円くらいの貯金は出来る計算です

 

何とか頑張れば、修正出来るレベルです

 

借金を沢山抱えて、借金を理由に家族離散になる状態にはならないのが築古戸建の良いところだと思います

 

アパート購入は正直、もう少しリスクは高いですが、購入物件を間違わずちゃんと経営すれば大きな問題ににはならないと思っています

 

ちゃんと客付けまで行ければ、上記の利回りで運用できます

 

修正が出来て、上記の利回りなら、お金が溜まるスピードはアパート経営に引けを取りますが、魅力はあると思います

 

これからもっと、空家は出てくるので常にアンテナを張っておくべき投資の一つだと改めて感じた次第です

 

まとめ

いかがでしたか?

1軒目の物件は、利回りを見ると2軒目がすぐ欲しくなることが分かってくれると思います

 

2軒目の物件は正直、学びの物件となりました…

 

今日もどこかで築古戸建が出てきていると思います

 

毎日物件のチェックは欠かしてません

 

上記の利回りが出る可能性がある物件、必ずまた出てくると思っています

 

今回の数字が参考になれば幸いです

 

今回は以上となります

 

最後までご覧いただき、ありがとうございました

 

だいた

 

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