こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は、築古戸建投資の注意点を、田舎で実践した場合の目線で注意点を考察しました
この記事を読んでいただくと、田舎で築古戸建をする際に役立つと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】築古戸建投資の注意点
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
完璧な物件を求め過ぎない
まだ物件を購入していない方に多くありがちだと思うのですが、完璧な物件は出てきません
平成築で、土地値も高くて、立地も最高にいい物件はまず手に入らないと考えて下さい
不動産会社間やすぐ購入してくれる大家へ話を持って行っているはずです
私も最初に購入した物件は昭和３２年築の物件です
私の場合、資金が全くなくこれしか購入できなかったという方が正しいのですが…
今もちゃんと家賃が頂けている物件です
完璧な物件を求め過ぎて、いつまでも購入できず始められず、そして諦めてしまう方が多いと思います
でも私の周りの大家デビューされた方は、完璧な物件は求めずどこかデメリットもある物件を買ってます
私なりの購入ポイントは、立地がそこそこ良くて、駐車場スペースが2台取れて、水洗トイレであれば基本OKです
出口は考えますが、田舎の物件は買った時点で儲ける物件ではないのが大半なので
物件のインカムゲインで5年～7年で回収できる範囲で購入とリフォーム、購入した金額以下で売却
このように最近イメージして購入しようと考えています
人それぞれ考え方があると思いますが、私はこのように考えています
私の物件の購入基準に関して、以前記事にしていますので宜しければご覧ください
空室期間は短いものが良い
空室期間が長い築古戸建の物件は、注意が必要です
何故なら人が住まなくなると物件は傷むからです
私の購入した1軒目の物件は、住まなくなって数カ月でした
家賃を頂いて3年目になりますが、昭和32年築でもクレームが起きたのは最初の1回で
水道の蛇口から水漏れがするとのことでそれ以来一度もクレームはありません
一方2軒目の物件は昭和57年築の物件でしたが、３年以上人が住んでいない物件でした
水道管の水漏れは発生しましたし、どこから侵入したのか天袋（押し入れの上）には鳥の◯骸が…
また雨どいにはヤマスズメの巣があり中に沢山わらが入っていて掻き出すのが恐怖でした…
キッチンもカビや壁が腐敗し始めていたのか汚くフルリフォームが必要でした
これは田舎の物件だけじゃないと思うのですが、長く空室期間が続くと物件は必ず傷みます
それは見える所なら、購入の際値引き交渉出来るのですが、見えない場合もあります
だいたい築古戸建を購入する際は、物件に瑕疵があっても文句を言わないでねという
特約を付けられることが多いと思います
出来るだけ物件の空室期間が短いものが良いと思います
リフォームはやり過ぎない
田舎での築古戸建投資は、リフォームはやり過ぎなくて良いです
これは私の物件で体感しているからです
そもそも私は、リフォームに沢山お金を掛ける余裕がなかったのでその結論に至りました
SNSや書籍でリフォームをばっちりしている物件をよく見ます
私もすごく憧れて、こんな物件に仕立て上げたいと思いますし憧れます
でも田舎での築古戸建投資の戦略は、そこそこキレイで十分です
壁紙が不快感のある汚れがあれば張り替えますが、そこまで汚くなければ変更しません
私の所有する物件は畳の部屋が多いのですが、最低表替えだけは実施しています
やると大分物件がパリッとした印象になります
そのくらいで後は自分でDIY出来るレベルの網戸の交換や、アコーディオンカーテンを付けるですとか
簡単な作業をして、あとは清掃業者様に簡易清掃をしていただいて終了です
実際に2軒とも家賃収入があるので、田舎での築古戸建投資はこの方法で大丈夫かなと感じています
リフォームの考え方や費用対効果の考え方は以前記事にしておりますので、宜しければ参考にしてください
資金を全部使わない
こちらも初めて物件を購入されるかたにありがちなのですが、私は資金を全部1軒につぎ込むのは、もったいないと感じます
なぜならすべての資金を1軒につぎ込むと、次の行動をするのに時間が掛かるためです
融資を受けるのに抵抗がある方もいるかもしれませんが、積極的に使うべきと私は考えています
イメージとしては、貯めた資金で物件を購入して、リフォームは融資を利用する感じです
そうすると家賃収入が発生すれば、融資を受けた支払いは家賃が支払ってくれます
そしてリフォームのお金を支払わない分、手元に資金が残り、次の物件も購入できます
結果、家賃収入は少し下がりますが、家賃収入を得つつ、築古戸建と土地、資産が増えます
うまく融資を使えれば実績も残せるので、次の融資にも優位に働くかもしれません
うまく融資を使っていくことをオススメします
すぐFIRE出来ない
残念ながら田舎での戸建投資、というより田舎での不動産投資はFIREするには時間が掛かると感じます
余程資金に余裕があって、どんどん物件を買えるのなら話は別ですが
普通のサラリーを貰ってそこそこの貯金であれば、時間をかけて大家業を進めていくしかないと思います
何故なら最速FIREされている大家さんを見ると、キャピタルゲインを利用して規模拡大をしてFIREをされています
田舎は土地値が安いので、物件購入後すぐ売却益を狙いずらいと考えています
だとすると、インカムゲインを積み上げて、物件に投資した資金をある程度回収したのち、同じくらい以下の金額で売却
この仕組みだとすぐFIREするのは難しいと思います
ですので、資金をとにかく増やすことがFIREへの方法だと私は考えます
以前、私の今後の戦略をまとめたので宜しければ参考にしてもらいたいのですが、小さく始めて徐々に大きくする方法がベストなのかなと感じています
田舎では田舎なりの戦略が必要です
本業のサラリーと、この不動産投資、私はこのブログでも出来れば資金を増やしたいと考えていますが
まだブログに関しては成果が少しづつ付いてきたレベルです
本業と、不動産と、もう一つ稼ぐ柱があれば資金もグッと溜まりやすくなると思います
私は人に指図されるのが嫌な性格なので辞めてしまいましたが、もしPCスキルがそこそこあるのであれば
在宅ワークの出来る、クラウドワークスやココナラもオススメです
新規登録も無料で、自分の開いている時間で作業が出きて副収入も得られます
さらに不動産の知識は高額で仕事をしてくれることも多いので、もし資金を貯めたいと思っている方であれば
一度覗いてみることをオススメします
私もそうなのですが人間関係が苦手な方にもオススメです
田舎はFIREをするのは難しいかもしれませんが、時間をかけて資金と資産を増やしていけば攻略できると信じて私は活動しています
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まとめ
今回は、築古戸建投資の注意点、田舎での考察と題しましてお伝えして参りました
田舎では田舎の戦略があると私は考えています
物件を購入して少しづつ資産と資金を増やしていきましょう
私の活動が、皆さんにとっての良い手本になれるように活動して参ります
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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