こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は、田舎で不動産投資を実践しての考察と題して記事にしました
私は令和2年の4月に始めて家賃収入を頂いたので、大家として丸2年以上が経過しました
秋田県内で活動してみての感想、結論から申し上げますと
田舎でも、不動産投資はやってやれないことはないと感じています
田舎のデメリットもありますが、メリットも結構多いと私自身は感じています
これから不動産投資を始めてみたいと思っている方で、田舎だけど大丈夫かなと感じておれらる方にとって参考になると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】田舎で不動産投資を実践しての考察
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
田舎でも客付け出来て家賃収入は得られる
私は築古戸建を2軒所有していますが、どちらも家賃収入が発生しています
どちらも築古戸建です
不動産会社は数十社訪れていますが、どの不動産会社も戸建の需要はまだあるとの答えが必ず帰ってきます
戸建は供給が多すぎて客付けは無理という不動産会社に出会ったことがありません
戸建の賃貸に関しては需要が高いので、設備や方法を間違えなければ家賃収入は得られると考えています
その分アパートが供給過多になっているかもしれませんが、その辺に関しても勝機があるかもと感じています
その理由は、購入を検討した木造アパートの内覧に行った際の事です
そのアパートは10室ある木造アパートで、10室中3室入居者がいるアパートでしたが、部屋の管理が全く行き届いていなかったのです
部屋は退去した後のままで、ちゃんとリフォームして賃貸募集すらかけていない状態
今回売却を検討した理由を聞くと、オーナーがご高齢で管理も出来ないし現金化したいとの事
本当に残念なのですが、私は購入希望の2番手だったため購入が出来ませんでしたが
HOLMESの空室率は、確かに空室ではあるものの、ちゃんと壁紙を貼り替えてきれいにして賃貸募集を適正な金額で出来れば家賃収入は得られるのではと感じます
自分でちゃんと行動出来れば家賃収入は田舎でもちゃんと得られると思っています
ただ最低限の設備は必要です
築古戸建であれば駐車スペースは2台出来れば欲しい所です
また私の基準では、水洗トイレは必須、スーパーマーケットなどの商業施設からは最低でも10分圏内を目指したいところです
アパートであれば駐車スペースは最低1台欲しいのところです
このように、田舎でもしっかり活動出来れば家賃収入は得られると私は考えております
田舎で不動産投資をするメリット
田舎で不動産投資をしていて感じるメリットに関して考えてみました
4点ほどメリットはあると考えます
このように考えておりまして、こちらも順を追って説明して参ります
高齢化で物件を手放す人が増える
先程もお話しした通り、アパートのオーナーも高齢化が進んでいるようです
オーナーの中には、相続する子供たちが不動産投資に興味がない方もいらっしゃると思います
地方に行くほど高齢化が進んでおり、先程のような管理も満足にしないオーナーが物件を手放すタイミングがこれからもあると思っています
だとすると私たちにとってメリットであり、チャンスだと思います
今回チャレンジした物件もかなりの格安で売りに出ていました
管理出来ない戸建が増える
築古戸建に関しましても、高齢化が進み、住まわれている方が、施設に入る方も多くなるはずです
管理に困った親族の方が売却を進めるケースも増えるでしょう
地方に行くほど顕著ですし、秋田県の持家率は全国NO１です
これからも戸建が売りに出る事が多くなると思います
この戸建の空き家問題をポイントに、日本政策金融公庫から融資を受けて購入したのが2軒目の物件でした
この物件も相続された方は滋賀県に住んでおられて、介護が必要な方で、秋田まで物件を管理しに来れないとの事でした
こういったケースがこれからも多く発生するのかなと感じます
念のため、日本政策金融公庫から融資を引いた記事を載せておきます
ライバルが少ない
田舎に行くほどライバルは少ないと思います
秋田県内で個人で大家をされている方はどのくらいいるか不明ですが、大家といっても1軒アパートを購入して規模拡大していない方も多くいると思います
私が言いたいライバルは、表立って大家業をガンガンやっている人があまりいないということです
その考え方も、上記のように管理の行き届かないアパートを見ているからです
ちゃんと行動しているライバルが少ない場合、ブルーオーシャンで戦えるので比較的大家業がやりやすい環境であると感じます
駆け出しの大家であれば、比較的戦いやすい環境に田舎はあるのではと思います
物件価格が比較的安く、そこそこの家賃が取れる
物件価格は、当然ですが都会に行くほど高いので、田舎の物件は比較的安価なものが多いです
田舎の中でも、エリアによっては高いと感じるエリアもあれば安いと感じるエリアもあります
田舎で大家をするポイントは、物件が比較的安く、県内の平均近い家賃が取れる所を見つけるのがポイントだと私は考えています
つまり、価格の歪（ひずみ）を見つけることです
最初はなかなか見つけるのが難しいかもしれませんが、毎日物件を見ていると安いエリア高いエリアが分かってきます
もちろん安いエリアにはそれなりの理由もあったりします
秋田県の場合、安いエリアは、人口が少ないか、雪が多い地域ほど物件が安いように感じます
人口が少ない場合、築古戸建であれば人口が少なくても市町村の市であれば需要は全然あります
アパートの場合、私はまだ経験していないので何とも言えませんが、先程お話しした通りの管理がちゃんと出来ていない状態であれば
ちゃんとリフォームして、広告費を付けて、家賃も地域の適正な価格で募集すれば埋まっていくのではと感じます
雪に関してはどうしようもないので、出来るだけ雪の多い地域での購入は控えます
2軒目の物件で辛い思いを沢山しました（笑）
少し話がそれましたが、田舎は物件が安くそこそこ家賃が取れるエリアを見つけらると思います
以上が田舎で不動産投資をするメリットです
田舎で不動産投資をするデメリット
田舎で不動産投資活動をするデメリットを上げるとするなら以下の通りです
こちらも順を追って説明して参ります
客付け出来るか不安
田舎は昔に比べてインターネットが普及して、住むのに不便は感じなくなったと思いますが、人口流出は今も市町村の課題と言えるでしょう
人口が減少している中で、客付け出来るかは不安の要素ではあると思います
私も最初そのように考えていて出来れば秋田市内に物件を購入したいと考えていましたが、購入できたのが人口2万人の市でした
それでも客付けはそこまで時間は掛からなかったです
1カ月ほどで入居者様が決定したので、そこまでネガティブに考えなくてもいいのかなと感じます
物件購入金額が安く、そこそこの家賃で貸し出す、ちゃんと歪（ひずみ）を見つけて活動していればこの不安はそこまで心配しなくてもいいと思います
資産価値が無いに等しい
田舎の物件は、路線価が定められていない土地もあります
その場合、市区町村の評価倍率表なるものから計算されます
路線価の定めがない場合の土地は、ほとんど資産価値はないと思っていいと思います
私の所有している物件2軒とも、評価倍率表から計算される土地です
物件も築古なので資産価値はほとんどないと言っていいと思います
資産価値がないのは田舎なので仕方ないかもしれません
その分安く購入して、そこそこの家賃を頂いて、最終の利回りを重視します
資産価値がない分、お金を稼いでもらって資産価値がない部分を補っていこうと考えています
売却経験がまだないので、売りに出してみないと分かりませんが、利回りを重視してお金を増やし、安価で売却できればいいかなと考えていますが
田舎での不動産投資、最大のデメリットはここにあるかもしれません
家賃が低い
家賃の相場は、当たり前ですが都会に行くほど高く、田舎に行くほど安い状態にあります
田舎の築古戸建の家賃で相場は3万円～高くても5.5万円くらいだと感じます
6万円近くになると築浅の戸建や新築アパートと競合してきます
ですのでだいたい3万円～5万円がラインかなと感じます
もう少し家賃を上げて利回りを高くしたいのですが、なかなか難しいので、購入金額を安くするか、リフォームを必要最低限にするかが必要となります
こちらも歪（ひずみ）を見つけて、必要最低限のリフォーム費用で、家賃が低くても利回りを重視した活動をしたいところです
以上が田舎で不動産投資をするデメリットとなります
結論
田舎での不動産投資は、やってやれないことは無く、むしろメリットもあると私は思います
誰もやりたがらないところに実は価値があり、チャンスがあると私は思います
もし誰も成功していない場所で成功できたとしたら、あなたはパイオニアでブルーオーシャンで戦えるメリットを享受できるはずです
勿論リスクやデメリットも存在しますが、そもそもリスクやデメリットがない投資ほど儲けを生まない投資だと思います
リスクやデメリットを背負うから、リターンがあるはずです
田舎での不動産投資のデメリットは、上記したように、資産価値がない所が不安です
でもその分利回りを高く、キャッシュフローを重視して活動していき、いずれ資産価値の高い物件を購入していくのも手だと思います
一番いけないのが、リスクやデメリットの不安に潰され、行動出来ずにそこで終了してしまうことです
田舎での不動産投資も、本人のやる気と考え方次第で家賃収入を得る事が出来ます
あまりネガティブに考え過ぎず、活動していきましょう！
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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