こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は、築古戸建投資からの私の戦略を考察しましたのでお伝えしたいと思います
この記事を読みますと、私の経験してきた築古戸建投資のノウハウが学べます
また今後の戦略に関しても、まだ行動に至っていませんが、書籍を元に計画を立てましたので参考にご覧いただけたら幸いです
それでは紹介して参ります
【最新！】築古戸建投資のノウハウと私の戦略
今回紹介したい内容は以下の通りとなります
順を追って説明して参ります
私の築古戸建投資のノウハウ
このブログでは主に築古戸建の投資方法をメインにお伝えしてきているので、全部記事を読んで下さった方には少し物足りない内容になるかもしれません
それでも全部ブログを見返すのが面倒な方もいらっしゃるのではと思い、この記事で集約したものをお見せしたいと考えました
築古戸建投資のポイントは大きく分けて5つポイントがあります
この5点です
物件検索方法
先ずは購入したい物件を見つけないといけません
私の場合は今も変わらず、大手ポータルサイトや不動産会社のホームページを確認して手ごろな物件を探しています
オススメなのは、不動産会社が自社で管理している古いホームページがオススメです
理由は、凄く見ずらくて同じ活動をしている大家さんが良い物件を見逃す可能性があるからです
またオススメなのが、空家バンクです
空き家バンクは、移住目的で市町村のホームページで掲載されているものありますが、掲載されている不動産会社に連絡してみると、移住以外の目的購入も出来ることもあると思います
このように検索していきまして、購入したい物件を探します
以前、物件検索の方法を記事にしていますので、こちらも参考にして頂きたいと思います
購入基準
購入基準に関しましては、私の中では最低限譲れないポイントがあります
購入基準は、以下の通りです
このように考えています
駐車場は2台
田舎に行くほど車社会です
ご結婚されている方が入居されるのであれば、ご主人が会社に出かけ、奥様もパートに出かけるのが田舎の一般的な夫婦のスタイルだと考えています
であるとすれば仕事先に行くのはほぼ車です
出来れば駐車スペースは2台停車出来るスペースが欲しい所です
駐車スペースが無くても、庭が付いているとか敷地スペースがあれば駐車スペースとして活用できますので、最初はスペースが無い物件でもリフォームは出来ます
水洗トイレ
物件を貸出す際、いわゆる汲み取り式のボットン便所は、客付けの際かなり苦戦をすると思います
また家賃もある程度取りたいなら、汲み取り式は敬遠したほうが無難です
水洗トイレに替えるだけでもかなりのリフォーム代金が発生するはずです
出来れば洋式の水洗トイレが最初からある物件が望ましいです
和式の水洗トイレも出来れば洋式に交換したいところですが、以前交換したところ20万円くらいのリフォーム代金が掛かりました
ある程度の家賃収入を考えたとき、水洗トイレは必須です
スーパーマーケットまで車で10分
これは私の経験上、スーパーマーケットまで10分だと、内見の方で遠いから見送るというケースがあったためです
私の2軒目の物件が該当するのですが、確かに物件に行ってDIYをしていた時、昼食を買いに行くのに往復するのにストレスを感じました
このラインがギリギリなのかもしれません
どれだけ物件が綺麗で設備が整っていても、物件が山奥であれば、いくらインターネットが普及した現代でも、私は購入を見送ります
最低の購入基準は以上の通りです
購入基準に関しましても、記事にしていますので参考にして頂けたらと思います
築古戸建のリフォーム方法
私のリフォームに関しての考え方は、やり過ぎない事です
先輩大家さんの、カッコいいリフォームに私は今も憧れていて、いずれ内装がおしゃれな物件を作り上げたいと思っていますが
田舎の物件はそこまでおしゃれじゃなくてOKです
汚い所を修繕出来ていれば家賃収入は得られます
ざっくりですが、ライフライン（電気、水道、ガス）がしっかりしていて、壁紙が日焼けしていれば交換、畳の部屋は表替えをする、障子がある引き戸は張り替えれば、部屋はちゃんと生れ変ります
あとはテレビアンテナがちゃんと使えれば、そこまでリフォームは必要ないです
リフォームに関しての記事を上げていますので、そちらも参考にしていただければと思います
築古戸建の客付け方法
上記のような物件を見つけてリフォームしたのち、不動産会社へ自分の物件を持ち込むと思いますが
ポイントは1社の不動産業者だけに頼まない事です
沢山の不動産会社に自分の物件を持ち込みます
オススメなのは、大手不動産会社への持ち込みです
理由は知名度が高いのと、物件の写真掲載が、地場の不動産業者と比較すると雲泥の差があるからです
また物件掲載もSUUMOやHOLMESなどの大手ポータルサイトへの掲載をちゃんとしてくれるので、自分の所有物件から数10キロ離れていても持ち込むのがオススメです
現代の物件検索はほとんどスマホです
不動産業者に直接行くことはせず、スマホで物件を検索して良いものに問い合わせを入れます
スマホで検索するとき、Google検索から最初に掲載されるホームページでほぼ検索するはずです
最初に出てくるのが大手ポータルサイトで、SUUMOやHOLMESなどのはずです
よって、地場の不動産会社で大手ポータルサイトに掲載しない場合、客付けには時間が掛かるかもしれません
上記の考え方は、私の体験からです
こちらも関連記事を用意していますのでご覧いただけたらと思います
築古戸建のアフターフォロー
築古戸建は客付け後も実は結構面倒な事があるので、注意が必要です
私の2軒目の物件は、水道管の破裂が1度ありました、あと水が出ないというクレームが1回ありました
原因かどうかは分かりませんが、この物件は井戸水が使われている物件で、井戸水は町内のポンプで管理しているとのことでした
上下水がちゃんと完備されている1軒目の物件は、一回もクレームがないので
井戸水の物件はあまりいい思い出が無いので、今後の物件購入はマイナスポイントと見ようかなと思います
少し話はそれましたが、築古戸建は人が住んでいない期間が長いほど、どこかしら破損していることが多いので、修繕費用が掛かると思っていた方が良いです
2軒目の物件は、家賃から補填して修繕を繰り返したので、ちゃんと家賃収入が入るまで時間が掛かりました
以上が築古戸建投資の、私なりの考え方とノウハウです
次に、今後の築古戸建の購入方法に関して私なりの考え方です
書籍やセミナーで学んだ最新のノウハウから見る戸建投資
今まで築古戸建を購入するにあたって、購入基準をみたしていればあまり土地の広さを考えずに購入していこうと思っていましたが
書籍やセミナーで学んで少し考え方が変化しています
今後は、土地の広さと立地を購入基準の1つとしようと考えています
その理由は、土地の有効活用にあります
土地と建物を購入しますが、数年所有したのち、物件を売却することも考えますが、もし仮に物件の買い手がつかない場合
物件を他の利用方法を考えて運用出来る購入方法がより賢い買い方だと思うからです
でも買い手がつかない土地＝なかなか運用が難しい土地に当たると思うのですが
運用が難しい土地にある物件を敬遠するといった方が正しいかもしれません
今現在の家賃収入だけ考えるのではなく、建物を取り壊して、例えば新築のアパートを建てる、賃貸併用住宅を建設するですとか
家賃で購入代金を回収出来たのち、更に活用する方法まで考えて築古戸建を購入したいなと考えています
セミナーで学んで、書籍で学んだ方法ですので、まだ実践は出来ていませんが
ただ家賃収入を得る為だけではなく、これから先も考えた物件購入は必要だと私は思います
これからの事業の考え方
今後の私の事業に関しての計画は以下の通りです
希望的観測になってしまうかもしれませんが以上のように事業を進めたいと考えています
ポイントなのがアパート1棟購入と、融資を引くところにあると思います
融資を引ける段階での貯蓄と黒字経営をしていき、ちゃんと事業運営をしていると認めてもらえないといけないと考えています
またどう考えても、不動産投資で事業を拡大していくには融資は必要だと思います
資産性が高い物件ほど高額になりますので、銀行から融資を引いて所有する物件の資産価値を高めていきます
築古戸建を10棟以上購入して、借金なしで運営するのもいいかもしれませんが、私はこの資産を子供たちに継承しようと考えたとき
築古戸建より最初から資産性の高い物件を譲渡したほうが、喜ばれるのではないかと考えているからです
ですので、以前は本業の卒業を念頭にサイドFIREを目指していましたが、無理にサイドFIREを目指して辞めた場合
プロパー融資を引く時、資金が重要になりそうなので状況を見てサイドFIREをしようかなというのが今の考え方です
融資に関しての本は、半沢大家さんの本がとても参考になるので紹介させて頂きます
ブログで紹介することで、自分への逃げ道を無くす理由もありまして、上記の目標を公表致します
私の目標であり、皆さんは皆さんなりのゴールを考えて活動されていると思います
皆さんも戦略を立てて、楽しく不動産投資をして貰えたらと思います
まとめ
いかがでしたでしょうか？
前半では、築古戸建のノウハウを紹介しまして、後半は私の目標を紹介しました
少しでも皆さんの不動産投資に関しての活動に役に立てれば幸いです
これからも宜しくお願い致します
今回は以上となります
最後までご覧いただきまして、ありがとうございました
だいた
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