こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（@daita_fudousan)と申します
今回は、築古戸建でもし所有する物件が、庭が広い場合、庭の管理も敷金の現状回復費用特約に入れようと題しましてお話したいと思います
この話は私の2軒目物件に関しての話です
失敗談になりますので、これから客付けをする方も、既に客付けする方にも参考になるかなと思いますので
最後までご覧いただけたら幸いです
【築古戸建】庭の管理も「敷金の原状回復特約」に入れよう
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
敷金とは
敷金は入居者様が、賃貸契約時に支払うお金です
この敷金は大体家賃の１カ月が相場で、ここ最近は敷金・礼金なしの物件も目立ってきています
田舎の戸建賃貸だと大体１カ月を取っているところが多いかなと感じます
この敷金は、入居者様が退去した際に、物件の原状回復費用に充てられます
原状回復費用より敷金が多ければ、入居者様に資金は返還され、敷金より原状回復費用が上回ればその分入居者様が支払い義務が発生します
原状回復は、故意に壊したり、掃除を怠って設備を著しく汚してしまったり、入居者様の使い方に明らかに問題があった時に原状回復費用として敷金が使用されます
庭が広い物件は庭も原状回復特約を付ける
さて今回失敗したなと感じたのが、私の所有している２軒目の物件です
４月末に入居されて、１１月までの約半年、退去された後の庭の写真はこちらです
左の写真は、融雪ポンプがあるのですが、蔦で覆われ何も見えなくなっています
右の写真の箇所は雑草が伸び切っていて、退去前に恐らく除草剤を巻いて退去したように感じます
Beforeの写真がないのが残念なのですが、雑草は放置された分伸び切り、内見に来られた方にはかなりマイナスなイメージに見えてしまうと感じました
昨日、自分で物件に赴き、草を撤去してきました（泣）
なぜ自分で行かなければいけなかったかというと、敷金で庭木の原状回復が出来なかったからです
管理会社にもよるかもしれませんが、この物件の管理会社に関しては敷金を充てることが出来ないとの返答でした
私が懇意にさせていただいている先輩大家さんから、特約を付けることが出来ないか？とアドバイスを頂いたので
管理会社に相談してみると、次に入居者様から特約対応でいるとお話を貰ったので、すぐ特約を付けてもらいました
敷金で庭木がリセットされたらだいぶ楽ですし、もし業者に依頼するにしてもお金がかかります
そして自分がやりに行くでも、遠方であれば交通費がかかりますし、本業の合間にするにしても労力がかかるので
やはり敷金で賄ってもらえたら、だいぶ楽だと感じます
特約のつけ方
特約のつけ方は簡単です
管理会社に話せば特約を付けてくれると思います
客付の不動産会社にそのまま管理を依頼するなら、賃貸借契約の際に相談してみてください
客付けと管理会社が別なら、管理会社に相談してみてください
私の場合、特約がないから敷金から庭木の原状回復は対応できないと言われたので、次回から特約を付けてほしいと話をして快諾してもらえました
この特約に関してもそうですが、管理会社もいちいち一人の大家に構ってられないので、庭木の原状回復や特約など一切教えてくれません
中のいい不動産会社なら教えてくれるかもしれませんが、弱小大家に教えるメリットはないと思います
先輩には感謝しかありません
SNSやブログで戸建投資家さんの記事を読むと、結構庭木を無くしてしまう方も多いです
それも手だと思いますが、私の物件はこの木が庭や家の目隠しになっていて、フェンスを増設するほど資金が無いので庭木はそのままにしてます
木を撤去するにも結構なお金がかかるので、庭が大きいのも考え物です
もちろん庭があって敷地内に駐車場が無ければ、更地にして駐車場にしてしまうのも手です
少し話はそれましたが、敷金で庭木の管理や原状回復費用に充てる特約は結構大事だなと感じています
今回の反省
今回、この物件で感じた反省は以下の通りです
以上が反省です
遠い物件だと除草しに行くのが辛い
３軒目を購入予定の物件ですが、私が現在住んでいるアパートから徒歩で２０分、車なら３分で行けてしまう距離です
一方、２軒目の物件は車で夜中走って、片道２時間３０分で行けれないいかなという距離です
３軒目の感覚を体験してしまうと、近くの物件がすぐ様子を見に行けるので非常に楽です
遠い物件で、入居者様が退去されたのち、物件の世話を自分でするとなるとかなりの時間がかかるのでもったいないです
この２時間３０分で、私はブログを一つ完成できるかなという時間なので、もったいないなと感じます
物件管理のチームを作らないといけないなと感じていまして、今度シルバー人材センターの方に庭木の管理をお願いしようかなと検討しています
そのほか、秋田では雪が降るので、豪雪地域であれば除雪の問題もあります
田舎の物件で雪が降る地域は遠い物件はデメリットであると考えて購入検討した方が良いと反省しています
物件のルールを資料で置いておいたのに全く無視される
実は私はこの物件の地域ルールに関してまとめた資料を置いて、入居者様に貸し出したのですが
全く見てもらえていなかったと思います（笑）
用意した資料もちゃんとわかりやすい場所に置いておくべきだったと思います
今回は設備の説明書と一緒にしておいたのですが、一緒にはせず物件に入居したときに必ず見てもらうところに貼っておこうかなと検討しています
庭が大きければ最初から管理会社に特約依頼
私自身が庭の広い家に住んだことが人生一度もなかったので、庭の管理がここまで手間がかかるとは知りませんでした
また敷金で対応できない事、特約を付けることが出来ること、知らないことがたくさん勉強できた物件です
不動産投資は日々勉強で経験値が常に溜まるのですが、やはり知らないことは不利なことが多いと感じます
客付けさえできれば入居者様が物件を気にして庭木の世話も結構やってくれると、書籍で読んだのを鵜呑みにしていました
書籍での知識は大変重要ですが、実践で学ぶことはすごく多いです
書籍で学んだことが実践では、地域によって違うまたは当てはまらないこともあります
勿論これは著者の方が悪いのではなく、私が実践して学ばない、知らないことがそもそもの問題でした
だから書籍での勉強も大事ですが、まず１軒購入して行動することがもっと大事だと私は思っています
今回も勉強になりました
庭木が広い場合、管理をしてもらいたいのと敷金の原状回復費用に庭木を入れてもらう特約を付ける
大きな反省となりました
まとめ
今回は、庭木の管理、敷金の原状回復費用に関して話をしてきました
大家業を始めて３年になりますが、まだまだ分からない事知らないことが多いです
知らないことを知るためには、実践すること、先輩大家さんとのつながりを持つことが大事です
私で宜しければSNSやブログで情報を無料で提供しておりますのでフォローしてもらえると嬉しいです（@nokrimone)
物件を購入したとき庭が広ければ管理が大変なのと、もしその物件が距離がある場合、管理は結構苦慮すると考えてもらった方が良いです
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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