こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は不動産投資のリスクに関して記事にしました
私は秋田県で、戸建て２軒と事務所１軒を所有しておりまして、実体験から不動産投資のリスクに関して考察しました
結論から申し上げますと、不動産投資は確かにリスクがあります
ですが、私は不動産投資ほどリスクがあるけどフォローもしやすく対策を取りやすい投資はないのではないかと考えています
今回は、私の実体験も含めて、不動産投資のリスクと対応策についてお伝えいたします
最後までご覧いただけたら幸いです
不動産投資のリスク【戸建投資を通じての考察と対応策】
今回紹介したい内容は、以下の通りです
以上となります
順を追って説明して参ります
不動産投資のリスク1 家賃収入が入らない
まず不動産投資におけるリスクは、購入した物件から家賃収入が入らないことがあげられます
不動産投資は、私のように築古戸建の購入でも1軒購入すれば100万円単位のお金が動きます
それだけ高額なお金が動く上だけでもリスクなのに、さらに家賃収入が得られないとなるとかなりのリスクとなります
恐らく物件購入と、もし家賃が入らない場合どうしようという考え方が最大の障壁で、不動産投資を始められない理由ではないでしょうか
ではさらに、何故家賃収入が入らないかを細分化し、その対処法に関してお伝えしたいと思います
物件の立地が悪すぎて客付けできない
立地に関していうと非常に重要な要素です
なぜなら購入した物件は移動させられないからです
よほど格安で購入できるなら話は別ですが、物件の立地には十分こだわった方が良いと実践から学んでいます
立地に関しての私なりの基準は以下の通りです
このように考えています
商業施設（スーパー）まで車で10分が限界
この商業施設（スーパー）に関して一番重要視しています
なぜなら、物件の内見時断られたキーワードの一つだからです
私の所有する2軒目物件の断り文句がこれで、それでも3組入居が決まっている物件なのでこの10分圏内がギリギリの目安かなと考えています
ですので立地におけるリスクの対処法は、商業施設から近い物件購入です
大手不動産会社が車で20分圏内であること
こちらも2軒目の物件を参考にしています
客付け業者である不動産会社が案内しやすい距離というのも考慮が必要かなと個人的に考えています
自分で客付けして不動産会社に持ち込むのであればいいのですが、私は基本客付けは不動産会社にお願いします
もしあなたが、賃貸住居を探していて、同じスペックの物件で、1つは車で10分、もう1つは車で30分であればどちらの内見をしたいですか？
恐らく距離が短い方、それで見てあまり良くなければ30分の方に向かうはずです
内見率が変わると思います
内見率が高いと成約率も高まるので、できれば不動産会社も近い方が良いです
2軒目の物件は大手不動産会社から車で20分の距離で、全部この不動産会社から客付け頂いています
この考え方から対処法は不動産会社が比較的近い場所に購入するが対処法です
市町村の市であること
この考え方は、単純に人口が多いから客数も多くなるという発想です
市の定義は、人口だけで定義しますと、人口で5万人（特例で市町村合併の場合3万人）となるようです
町や村であり、かつ秋田県は持ち家率NO.1の件ですから、人口が多いところに賃貸物件を持たないと苦戦すると考えています
ですのでおのずと市町村の市を選ばざるを得ません
対処法は市町村の市をできるだけ選んで購入しましょう
市でも合併で市街地の外れにある場合は注意
また市町村の市でも、市町村が合併して一つの市となり、以前は町や村だったは要注意です
市街地の外れに物件がある状態になると客付けは難しくなりリスクとなります
例えば、市町村の合併だと旧町役場や村役場が、○○市役所××支所のようになっている場所付近であれば多少栄えている場合もあります
その辺は物件の値段次第になってくると思いますが、町の外れというのは要注意です
そのあたりの調査は慎重にしましょう
このように不動産投資におけるリスクである家賃収入が入らないは、立地が結構重要なので
立地に関しては上記の目安で私は物件を購入するようにしてリスク軽減をしております
不動産投資のリスク2 リフォームにお金をかけすぎる
続いて紹介したいリスクは、リフォームにお金をかけすぎるです
個人的にリフォームが一番の金食い虫だと考えています
なぜなら物件購入は、表示された金額がマックスの支払いでそのほか仲介手数料や登記の手数料などの支払いは発生しますが
ほとんどその金額から変化はしません
でもリフォームに関しては、やろうとすればどんどん金額が膨れ上がり、購入した物件の金額以上に築古戸建ての場合はなったりします
結果リフォームに資金を投入して、利回りが調整できなくなり、相場より高い築古戸建て賃貸物件が出来上がってしまい
結果、利回りの低い物件が出来上がってしまうという状態になります
これこそ不動産投資のリスクです
こちらに関してもリスクの細分化をして対処法に関して私なりの考え方をお伝えいたします
自分の住みたい家にリフォームしてしまう
恐らく私もそうだったと思うのですが、最初に物件を購入したとき、自分が住んで住み心地の良い物件を目指そうとしてしまいます
それだと築古戸建であれば物件購入金額の2倍、3倍になってくると思います
まずは、自分で入居したい物件を作るのをやめるべきです
もちろん快適な住環境を提供するのも大家の勤めだと思いますが、快適な住環境は住む人にとって人それぞれですし
家賃の安さを求めて入居する方もいるので、入居者が求めるニーズは、自分が住みたい部屋ではないケースが多いです
沢山リフォームをするのをまずはあきらめることで、リフォームのリスクを抑えることが出来ると考えます
どこまでやるべきか判断材料が無い
これも初心者にありがちなので、私も本当に最初悩まされた部分です
客付けまでにどこを直せばいいのか全く分からないというのは、結果必要のないリフォームまでしてしまい
利回り低下に直結するため不動産投資におけるリスクになります
私の経験上、資金に余裕もないのがありまして、必要最低限のリフォームでも客付け出来た経験が今でも生きています
特に築古戸建に関していえば、水道、電気、ガスがストレスなく使えて、壁紙や畳が汚ければリフォームをかける
このくらいで十分客付けまで持っていけます
もちろん購入基準もちゃんとあって、水洗トイレで出来れば洋式であるとか、駐車場スペースは必須で出来れば2台分欲しいなどがあります
あとは必要最低限のリフォームで十分客付けできるので、この基準で取り組めれば、どこまでリフォームが必要かがわかると思いますので
このリスクも軽減できるかなと感じます
さらに細かくリフォームに関しての考察している記事も以前UPしていますので宜しければ参考にしてください
業者の見積が安いか高いかわからない
これも最初不動産投資を始めるとあると思います
見積もり請求額が高いのか安いのかわからないので、面倒だから最初に貰った見積書でリフォームをお願いしてしまうケースです
これも不動産投資をしていくうえでリスクになると思います
もし初めてリフォームの見積もりを取るのであれば、私は3社ほど見積もりを取るのをおすすめしています
この方法も田舎に行くと、相見積もり（複数から見積もりを取ること）を嫌ったりする業者もいるかもしれません
であれば、大家仲間をSNSや勉強会で早く作っておすすめの業者を教えてもらうのも手です
私は基本相見積もりを取って、お願いしたい業者を見つけます
見積もりに関しての記事も以前上げていますのでそちらも参考にして頂ければと思います
相見積もりを取ることで、相場観が養われますし、将来ずっと付き合いしたい業者様にも出会えるはずです
そうすることで不動産投資におけるリスクは軽減されると考えます
必要最低限リフォームして反応をみる
先程お話ししましたが、入居者によって住みたい物件の基準は違います
最低限リフォームしたうえで、内見してもらって、どうしても修繕してほしい箇所の提案があれば受け付ける
このスタンスでやれば、そのまま入居しれくれればOKで、もし修繕箇所を申し出されたら物件がバリューアップ出来て家賃がもらえると考えたらいいと思います
ただし、ないとは思いますが水回りを大々的に交換してくれとか、無茶難題な要求は勿論断りましょう
あくまで不動産投資は事業です
ちゃんと利益が出る、利回りが出るリフォームを実行しないといけません
必要最低限リフォームで少しでも利益を出せるようにすることが、リスクの軽減となります
不動産投資のリスク3 利回りが少ないもしくは赤字
資産運用目的で、新築ワンルームマンションを購入はしない方が良いです
新築ですので入居付けはいとも簡単かもしれませんが、もし退去になるとただただローンの支払いになります
それに仮に入居していても利益はスズメの涙ほどと聞きます
固定資産税や共益費などかかるお金を全く勉強せず購入すると痛い目にあいます
それでは自分が事業とする不動産投資ではありません
もし不動産投資を始めようと考えた場合、しっかり収益を考えて購入しないといけませんし
このシュミレーションがしっかり出来ていればリスク回避につながります
特に、不動産投資は表面利回りという概念がありますが、この表面利回りはあまり参考にしないほうが良いです
あくまで実質利回り
家賃収入から、固定資産税、火災保険、修繕費、などの経費を差し引いで月や年でどれだけ利益が出たのかにフォーカスすべきです
不動産を購入するならきれいな物件よりも、いかに利回りが取れるかを重視して購入しましょう
そして先ほどお伝えした立地などを間違わなければ、リスクは軽減できます
不動産投資のリスク4 勉強不足
不動産投資は不労所得の側面が強いので、あまり勉強せずに儲けることが出来そうに感じますが
これが出来るのは、一部の超富裕層や大地主の家系に生まれた方だけじゃないかなと考えています
そうでない方は、勉強が必須で理論武装をして不動産投資をすればリスクが軽減できるはずです
私がおすすめする勉強方法は以下の通りです
書籍に関しては、一番勉強しやすいツールだと考えています
自分のペースで勉強できますし、書籍は出版物ですからちゃんと編集者の方が閲覧して本として発売しますし
本を執筆される方も責任重大ですから、自分のノウハウをしっかり詰め込んでくれるからです
私がおすすめする書籍に関しても以前記事にしていますので宜しければ参考にしてみて下さい
SNSに関しては、今は良い時代になったと思います
無料で学べるツールがかなりあります
私は主にTwitterとブログで情報発信をしておりますが、YouTubeもかなりおすすめです
個人的に、最初戸建を購入するまでに見たYouTubeは、ミワさんと、サーファー薬剤師さんの動画は見ました
ほかにも参考になるDIYの技術が惜しげもなくYouTubeには動画UPされているので、DIY経験がなくても検索すれば結構自分で出来ることがあります
つい先日私は、3軒目の物件の温水便座交換をしました
ネットで見ると交換費用は数千円～1万円くらいなので、自分でやれば部材や掃除用具で1000円くらいで収まりました
YouTubeはかなり使える勉強ツールです
勉強会やセミナーにも積極的に参加することをおすすめします
大家さん自体普段の生活で見つけるのに苦労すると思います（笑）
一説には、不動産投資で大家になる人は100人にひとりの逸材です（笑）
その100人にひとりの逸材がみんな集まる会に参加しないともったいないです
できれば有料セミナーに参加をおすすめしたいです
有料セミナーは変な営業セールスを受けたことがないのと、成功大家さんと懇親会の際、じかにお話しできるチャンスもあります
不動産投資は高額な分リスクもありますが、その分勉強して知識武装すればリスクも軽減できるはずです
そもそもリスクをフォローしやすいのが不動産投資
上記がリスクと対応策になりますが、私はリスクのフォローも出来るのが不動産投資だと考えています
例えば株式やFXには相場が存在して、外部要因で株価が一気に下落することが結構あります
FXに関しても一緒です
市場が存在し相場が存在するので、市場全体をコントロールすることはまず不可能です
不動産にも土地の価格などの相場は存在しますが、よほど高額な都会の一等地でない限りそこまで下落を心配しなくても大丈夫です
またリスクに関しても不動産投資をしていて感じるのが、仕入れ値を安くできればリスク回避が結構できる点です
例えば先ほどリフォームの話をしましたが、イレギュラーでどうしても修繕が必要なケースが築古戸建の場合結構あります
その場合、仕入れ値が安ければその分必要なリフォームに資金を投入できるわけですし、場合によってはバリューアップして家賃UPも狙えるかもしれません
上記したリスクと対処法を考えて、仕入れ値を安く購入することが最大のリスク回避ではないかと個人的に考えています
まとめ
今回は不動産投資におけるリスクに関して、実体験を元にお伝えして参りました
冒頭お伝えした通り、投資にはリスクは存在しますが、不動産投資に関していえば、家賃収入が得られる立地、物件であれば
リフォームや利回りを考えて、仕入れ値を抑える、あと自分で勉強することで大分リスク回避はできると考えています
私もまた規模的には小さな大家ではありますが、自分で規模を拡大していき、この理論が間違っていないことを証明したいです
今回は以上となります
最後までご覧いただきありがとうございました
だいた
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