こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は、築古戸建の値段に考え方に関して記事にしました
不動産投資の利回りに直結する、物件の価格は経験を重ねるほど大事であると感じています
ただ根拠のない値引きは私はするべきではないと思っています
私なりの考え方も踏まえて、説明して参ります
最後までご覧いただけたら幸いです
【築古戸建】物件の値段に関しての考え方
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
不動産の価格は必ず守らないといけないわけではない
このブログをご覧いただいている皆さんならご存じの通り
不動産会社様から提示されている金額は、必ず守らなければいけないルールはありません
金額の変更は十分可能です
物件の状態や、売主様の状況で値段を変えることが出来ます
物件の状態は、住居として必要なリフォームがある場合
売主様の状況は、相続関係や管理が大変ということで早く売りたいという感じです
オススメは専属媒介で物件を掲載している場合です
専属媒介だと1社のみに売主様は物件の売買依頼をしておりますので、事情を良く知っている可能性があるからです
また売主様と買主である私から、両方手数料を取れるので不動産業者様からすると2倍の利益が得られるので
指値を入れやすい状況にあると思います
ですので、金額を変更できるので物件検索は多少狙っている金額より高いものでもいいと思います
この金額で購入したいと伝える金額に根拠が必要だと思う
物件の値段を決める際、私はちゃんとした根拠が必要だと思っています
根拠もなしに値引きするのは、いろいろな方に迷惑が掛かると思っているからです
私なりの根拠と値段決定する考え方は以下の通りです
リフォームが必要な個所
リフォームが必要な個所は築古戸建であれば必ず存在します
物件を実際購入して、客付けをして利回りまで考えて購入金額を割り出します
その購入金額で利回りを取れないのであれば、リフォーム代金分の指値（値引き）をお願いします
リフォームのだいたいの目安が最初は分からないかもしれません
私の1軒目、2軒目のリフォーム代金が分かる記事は以下の記事になりますので宜しければ参考にして下さい
今だとインターネットでも情報は比較的手に入れやすいので、だいたいの目安をある程度知っておくのは良いことだと思います
日々勉強です
固定資産税評価額÷0.7
先に前置きしますと、この方法で指値をして通ったことはありませんが、物件購入時の目安となると思いますし、材料になるかなと思いお伝えします
固定資産税評価額は、売主様が固定資産税を支払う通知書に記載があると思います
固定資産税評価額は、土地や建物の時価の約7掛けの金額になるようです
ですので、固定資産税評価額÷0.7をするとだいたいの時価総額が分かります
もしその金額より高い値段で掲載されている場合、割高の可能性がありますので、購入時の目安になります
数字の根拠にもなるので、値引きの材料に出来るのではないかと思います
内見をして不動産会社様の事務所に戻ってきた際に、固定資産税評価額の話をしたら教えてくれると思います
恐らく物件資料として保管されているはずです
不動産業者様の売買手数料に関しても考える
築古戸建になると売買手数料は、大きい物件と比較すると少ない手数料になります
不動産業者様はどれだけ高い物件も安い物件も同じ手間をかけて売買の手続きをしてくれます
ですので少しでも不動産業者様には利益を出してもらいたいので
例えば手数料が値引きによってもらえる額が変わってしまうなら、値引きの金額もちょっと考えます
350万円の物件を200万円以下で購入した場合、売買手数料は変わります
例えば250万円で購入すれば、250万円×4％＋2万円＝12万円となります
一方、200万円で購入した場合、200万円×5％＝10万円となります
大した額ではないと思われるかもしれませんが、私は売買手数料を念頭に置いて物件購入をしています
細かい部分を大切にして、いずれ良い物件を紹介してくれる担当者様に気に入ってもらえるように努力しています
以上のように考えて、購入したい金額を伝えています
根拠のない値下げはしない方が良い
根拠のない指値は、私個人の考えからあまりしない方が良いと思っています
近江商人の言葉に「三方良し」という言葉があります
この意味は、買い手も売り手も世間もみんなが喜ぶ取引を意味します
その地域で不動産投資をすると決めたら、この三方良しを守った方が後々、不動産投資がやりやすいと思っています
売主様にも喜んでもらえる金額で、不動産業者様もちゃんと手数料が入って、私も物件が手に入り嬉しい
こんな取引が一番いいと思います
その積み重ねが次の不動産売買に繋がれば私にとっても有益なので
ですので私はいわゆる、鬼指値をしません
根拠のある金額を提示して、売買することをモットーにして不動産投資をこれからも続けていきたいと思っています
自分の目標とすべき利回りをしっかり決めてしまう
上記のように、築古戸建を購入しようと思ったとき、根拠のある値段と、みんなが喜ぶ金額を設定したいのですが
それでも私も事業として活動していますので、最終的な利回りをしっかり考えたうえで購入しないといけません
実質利回りが私の場合、築古戸建で20％を狙っていますのでその利回りに出来るように物件を見つけないといけません
物件購入は妥協しようと思えば簡単に出来るのですが、ちゃんと利回りを取ると考えると
なかなか難しくなっていきます
それでも築古戸建は、年々出てくる物件は増えているので、じっくり物件を見ていくのが大事だと感じます
まとめ
いかがでしたでしょうか？
物件購入の値段は、利回りに直結するので安く買える事に越したことは無いのですが、私は根拠のある値段を持っていくべきだと思っています
みんなが納得する金額を提示することで、次の取引もやりやすくなるのであれば、直ぐに結果は出ないとしても、徐々に利益は拡大するはずです
成功ばかり追い求めず、私とかかわってくださる方と一緒に成長していきたいと思っています
きれいごとかもしれませんが、私はそうありたいと思います！
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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