おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回は築古戸建と減価償却に関して考察しました
確定申告での減価償却をすることで、築古戸建を購入した年家賃収入が入り始めていて、かつ還付金も受け取れる状態になると思いますので
知っておいて損はないと思います
実際２回確定申告を行って、注意を受けたことがないので、参考にしてもらってOKかと思います
確定申告は面倒なところが多いのですが、せっかく使った経費なので少しでも収入に繋がって欲しいのでお伝えします
最後までご覧いただけたら幸いです
築古戸建と減価償却【経費計上で還付金】
今回紹介したいテーマは以下の通りです
以上の内容でお話ししていきます
確定申告と減価償却
確定申告の説明をざっくりしますと、給与所得以外で年間20万円の収入がある人は必要な申告です
他にも退職金をもらった人ですとか年収2000万円以上の給与所得がある人は必要ですとかあります
家賃収入はほぼ年間20万円を超えるので、家賃収入が発生したら申告は必要となります
収入と経費で儲けが高ければ納める税金が増えます
逆に儲けより経費が多く発生すれば税務署から還付金があります
減価償却もざっくり説明すると、購入した備品や建物の高額だった場合、一括で経費計上してしまうと経営状態が悪い（大きな赤字）と判断されるので、分割して計上出来る仕組みです
ちなみに土地は減価償却対象外です
土地には建物などの経年劣化が無いためです
ですので不動産投資をしていて減価償却が出来るのはほぼ建物となります
簡単に説明したつもりですけど、それでも漢字が多くて面倒そうですよね
でもみんながやりたくないところに儲けはあります
減価償却のポイント
減価償却のポイントに関しては、私が実際に提出した確定申告を元にお話しします
築古戸建の減価償却ですが、まず木造建築物の耐用年数は22年と設定されています
築古戸建は大抵耐用年数をオーバーしていると思います
耐用年数を超えた木造建築物の経費計上は4年で経費を落としていきます
例えば建物が200万円するものであれば、200万円×25％＝50万円経費計上できます
この経費計上がポイントで、実際の利益と経費を合わせて（本当にざっくりな説明ですが）マイナスになると還付金が貰える可能性があります
私は、2回確定申告して還付金は1回目7万円、2回目は8万円還付金がありました
ゆくゆくはちゃんと納税したい
このように還付金を毎回頂いている状態ですが
ゆくゆくはちゃんと納税したいと思っています
まだ正確な情報を得られていないのですが、融資を受ける時に納税しているかもポイントになりそうだからです
納税出来る＝ちゃんと利益の出ている事業と判断されて、融資してもらえる、もしくは融資の金利が少しでも下がる
納税をちゃんとすることもメリットがありそうだからです
現在は還付金を頂いている私ですが、いずれちゃんと納税できる事業としたいです
e-taxと紙ベースでの申告どちらがいいか
私は1回目を紙ベースで確定申告しまして、2回目はe-taxで確定申告をしました
正直言いますと、皆さんやりやすい方法を選ぶでいいのですが
e-taxの確定申告だと控除が10万円さらに多く受けられますので、税金を納める場合はe-taxがオススメです
書き損じもないので、私は今後e-Taxでの確定申告をしていこうと思います
e-taxはマイナンバーカードと専用カードリーダーを用意するか、税務署に直接出向きe-taxを始める申請をするともらえるIDとパスワードがあればできます
直接出向いてIDとパスワードを貰ってのe-taxはマイナンバーカードと専用カードリーダーが普及するまでの暫定的な方法らしいです
いずれマイナンバーカードとカードリーダーが必要になる日がくるかもしれません
e-taxで申請すると確定申告の申告完了が早いと税務署も話していますが、スピードはあまり変わりませんでした
どちらも2週間と少しで完了でした
税務署によってスピードは変わるのかもしれません
必要ツール
確定申告に関して必要なツールは以下の通りです
こんなところだと思います
ちなみにIC専用カードリーダーは公的個人認証サービスに対応したものじゃないとダメのようです
先程もお話しした通りIDとパスワードは暫定的な措置なので、いずれカードリーダは必要になりそうです
調べてみると値段もそんなにしないので、購入のハードルは低いのですが、マイナンバーカード自体の作成を私はしていないので、そちらの方が少し面倒です（笑）
現在試そうとしているスキーム
減価償却をつかってこれから試していきたいスキームがあります
毎年1軒物件を購入して、減価償却をして経費計上で還付金を貰いつつ、家賃収入と経費で相殺して物件を買い進めたいと思います
物件を購入することで先ほどお伝えした、建物自体の減価償却が可能ですので、経費で計上できます
その他リフォーム費用も経費計上できるので、実際本業の収入＋家賃収入から経費を引くと所得が大分下がります
そのあと社会保険料等が引かれ、最終的には納める税金がなくなりまして、還付金が返ってくる状態となります
多少の認識間違いがあるかもしれませんが、実際に２回お金は還付されています
そしてこれを継続して５棟以上所有して、ちゃんと納税して、事業規模として認めてもらいたいです
青色申告の55万円控除は、事業規模と認められないといけなくて、不動産事業であればおおむねアパートであれば１０室、戸建なら５棟とされているようです
ですのでステップとしては、毎年購入を進めていき確定申告を行っていき、還付金をもらって、家賃ももらい、事業を前向きに進めて、青色申告の５５万円控除を受けたいです
以前Twitterで５年で本業を辞める決意をしているので、順序だてて行動していきたいです
まとめ
いかがでしたでしょうか？
建物自体は経費計上できるので、確定申告時は経費計上して還付金が得られる可能性があります
またやはり、不動産投資をしてみたい方は最初、築古戸建からスタートすることをオススメします
１年回すといろいろ勉強になるからです
今回取り上げた減価償却や確定申告も、実際やってみないと分からないことが多いです
まずは１軒購入して運用してもらいたいと思いますし、もし私のブログが参考になればこれほどうれしいことはありません
一緒に頑張っていきましょう！
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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