おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回は私が2年間戸建投資をしてきまして、これは失敗だったなというところをお話ししたいと思います
これから戸建投資をされる方にとって参考になると思いますし、何より失敗談があまりブログに紹介されていないので同じ規模で活動されている方にも参考になると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【初心者必見】築古戸建投資を2年やっての失敗
今回お伝えしたい事は以下の通りです
順を追って説明して参ります
全額融資での購入はあまりオススメしない
私は2軒目の物件を日本政策金融公庫様の融資を申請して、無事承認頂いて購入することが出来ました
2軒目の物件に関しての記事はこちらです
融資頂けた資金で物件購入とリフォームのほとんどを賄いました
合計380万円の融資希望でしたが、1割ほど自己資金で賄ってほしいとの事で、融資金額は340万円でした
融資を受けているので返済があります
家賃収入から返済するお金を引くと、月のキャッシュフローは2.1万円くらいです
これは人それぞれの考え方かもしれませんが、いろいろ頑張って動いて月2.1万円は少し寂しく感じます
すぐ規模を拡大したい方には向かない方法だと思います
しっかり種銭をつくって、物件購入費用を種銭から、リフォーム費用に関しては融資を引くであれば、もう少しキャッシュフローが出ると思います
リフォームに関しての融資も日本政策金融公庫様は出してますし、不動産投資に融資をしてくれない地方銀行（あくまでも事業融資）様でもリフォームなら受付してくれる銀行様もあるようですので
種銭で物件購入、リフォームで融資であればもう少し通帳に家賃が溜まりやすいと思います
ただよくよく考えると、表現はあまり良くないかもしれませんが、他人のお金で物件とリフォームをして
自分のお金を一切使わず少しの家賃と物件が手に入れられるのは、融資の良い所だと思います
この辺は投資家個人の考え方になると思いますが、家賃収入を増やしたいなら全額融資はあまりオススメ出来ない作戦だと思います
また融資を受ける際は、出来るだけ返済期限を延ばすお願いをすべきだと思います
私は融資返済の開始を３カ月後に設定しましたが、もっと先延ばしにするべきだったと反省しました
最大6カ月までは出来ると思います
自宅から遠い物件の購入はオススメしない
自宅から遠い物件の購入はあまりオススメしません
理由は以下の通りです
ガソリン代は今回の確定申告時１０万円以上燃料費で計上しましたが
これは本当に家計に直結するのでオススメしません
よっぽどいい物件であれば話は別ですが、ガソリン代が10万円はちょっとしたリフォーム代金になります
そして時間も非常にもったいないです
私は高速道路を使っていません（使っているとさらに燃料費と高速代金が掛かる）
時間高速は往復で5.0時間です
１日の５分の１を消費してます
その時間で出来る勉強やブログも触れたり出来たと思います
拘束時間が長いことにより、実際趣味だったドライブが最近は嫌いになりました（笑）
長時間の移動を快適にするならDVD再生できる教材や映画を持っていくことを強くオススメします（笑）
家賃設定
家賃設定は正直失敗したと感じています
主に２軒目の反省ばかりなのですが、入居付けがうまくいかなかったので家賃を5.8万円から5.3万円に下げて募集して
その次に紹介する営業活動の話にもなるのですが、下げた後に営業活動をして１カ月せず客付けをしてくれた業者様に出会ったので
順番としては、5.8万円→営業活動→決まらないから5.3万円
この順番だったと思います
5.8万円→5.3万円→営業活動強化だったので、順番が間違っています
そもそも5.8万円→5.3万円のアドバイスも、内見を３か月以上１軒も入れてくれなかった客付け業者様と相談した金額でした
不動産業者様はなんでもプロではないことが良くわかりました
もう一度言いますが、最初に決めた家賃→営業活動強化→決まらないなら家賃を下げることを検討
だと思います
なにより最初に決めた家賃で、自分が想定している利回りになると思うので、ここを安易に変えてしまってはいけないと反省となりました
客付営業を怠らない
先程お伝えした通り、営業活動をすれば内見に繋がる確率が必ず増えます
持ち込みした業者様が全然内見を決めてくれないのは、不動産業者様が悪いのではなく、自分物件に魅力がないか、旨味が無いからだと思っています
私の物件の客付をしなくても、もっと利益の出る物件を所有しているか、この投資家と付き合ってもメリットが無いと思われているのかもしれません
最初の２軒は地場の不動産会社様に持ち込んだのですが、上記の理由もあるので大手不動産業者様に数十キロ離れていても持ち込むことをオススメします
大手だと営業担当の方個人成績もあると思うので、広告費を付けたりすれば決まりやすいです
上記はあくまで憶測ですが、実際決めてくれたのは大手不動産業者様で持ち込みして１カ月で決めてくれました
事業としての自覚を持つ
事業としての自覚がまだまだ足りないと思いました
自分ひとりでやっていることなので、誰も注意してくれません
会社のように上司がいるわけではないので、自分次第ですべてが変わります
勉強を言い訳にして、営業活動を怠った私は今考えると本当に自覚が足りなかったと感じます
融資を受けて物件購入をしているのに、ちゃんとすぐ実績を残せないのは怠慢だと思います
融資を通して下さった担当者様、私の物件を客付けしてくださった担当者様、いろんな方が私の活動に携わってくれています
宅建の勉強があるからと何も活動をしなかった私が今は本当に恥ずかしいと思っています
何のためにこの活動を始めたのかをよくよく考えるべきでした
まとめ
いかがでしたでしょうか？
家賃収入は２軒から頂いておりますが、まだまだ反省が多いです
これから戸建投資を始める方、同じ境遇の方に少しでも参考になればと思います
今回は以上です
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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