※この記事は２０２２年９月１９日に加筆修正しております※
おはようございます 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は築古戸建でリフォームする基準に関して記事にしました
この記事を見ると、最低限リフォームする箇所が分かります
また活動するエリアによっては必要最低限のリフォームで大丈夫かどうか考えるようになると思います
本来私は、壁紙もおしゃれで、間接照明やダウンライトに照らされた部屋を目指していたのですが
正直、私の購入する物件には今のところ必要ないと感じております
いずれアパートを購入したとき、差別化する場合、カッコいい部屋にしたいと思ってます
築古戸建はあくまで、必要最低限、利回り重視で行きたいです
最後までご覧いただけたら幸いです
【必要最低限】築古戸建でリフォームする基準
ポイントは以下となります
ライフラインは正常に利用できるか
ここは当たり前のような気がしますが、水道、ガス、電気は使えるようにしないと入居してくれません
水道は、築古あるあるで必ずと言っていいほどアクシデントが発生します！
物件購入後蛇口という蛇口から水を出してみて、異常がないか確認します
水道メーター取付している場合、水漏れが無いか確認しましょう
水道メーターのパイロットを見ると判断できるようです
参考のYoutubeです
メーター確認できればOKです
あとは冬に水道管が破裂しないことを祈るばかりです
ガスは灯油ボイラーであれば、灯油をタンクに入れて使うので灯油代が必要となります
灯油ボイラーのタンクはこんなやつです
雪国の築古物件だと結構現役で使われています
このタンクから灯油が行って、ボイラーで水が温められます
１軒目の物件がこのタイプでお湯を沸かすタイプで、ボイラー交換に１５万円掛かりました
だいたい築古物件はボイラーの使用年数以上経ってしまっています
ボイラーがちゃんと使えるのは１０年～１２年とされています
購入する物件によっては買い替えが必要です
私がおすすめしたいのが、プロパンガス会社の切り替えで無償貸与が受けられるサービスです
プロパンガスに切り替えたいと申し出て
切り替える代わりに、壊れている灯油ボイラーをガスボイラーに交換出来ないか交渉してみましょう
上手くいけば、さらにエアコンやシャンプードレッサーを無償で貸与してくれることもあるので
一度ガス会社様に確認してみましょう
無償貸与の記事に関しましては以前記事にしていますので、こちらも参考にして頂けたらと思います
私は、大家の会に参加した際に、たまたまガス会社の営業の方が開場に来られてて、思い切ってお声がけしたところ、その会社の担当エリア外だったのですが知り合いの方に連絡してくれると言ってくださって
今回２軒目の物件は、灯油ボイラーからガスボイラーに交換して、エアコンまでつけてもらいました
ですので灯油ボイラーでもいいのですが、ガス会社さんに一度相談してみた方がお得です
ガス会社様も、毎月数千円のガス利用が目的ですので無下に断られないと思います
大家力の見せどころです
一言勇気をもって話して、３０万円くらい無料になるなら是非とも試したい行動です
話は少しそれましたが、電気も基本、電力会社様に話をして問題なく使えるのであればOKだと思います
網戸や障子、襖（ふすま）が破れていたら交換
網戸や障子、襖が破れていると明らかにボロ感が出てしまうので修繕しましょう
私は網戸の交換は出来るようになったので、自分で実施します
１枚１５００円前後掛かります
ホームセンターで道具と網を購入して、１枚５００円かからないと思います
１０枚だとそこそこの値段になるので、自分で交換がオススメです
不器用な私でも出来ます
障子や襖（ふすま）はプロに任せていますが、結構自分でやられている方最近多いです
今度試してみようか検討中です
電気設備も出来るだけ安いものを
基本物件を貸出す際に、電気照明は付いている状態で持ち込みます
結構安価なLED照明も楽天やAmazonでも売っていますし、メルカリも利用してもいいかもしれません
おしゃれな照明が見つかればいいのですが、築古とあまりマッチしないものは選ばない方が良いと思います
そこだけやたら浮くのは注意です
LEDのシーリングライトがおすすめで、１年くらい前は２０００円台で購入出来ていたのですが物価が上がっているせいか３０００円台になってきています
私が購入しているシーリングライトはこちらです
リモコン付きで現在は3,780円のようです
探してみたらもっと安いものがあるかもしれません
テレビアンテナが使えるようにする
こちらも築古戸建あるあるだと思います
アンテナが基本使えません
電気設備の会社様に連絡して取り付けてもらったのですが1.5万円くらいします
ケーブルテレビを入れればいいのか、私はこの辺勉強不足なので教えてもらえると嬉しいのですがもっと安くなりそうです
使っていないテレビを持ち込んで、映るかどうか確認しましょう
私は昔購入した１５インチの液晶テレビがあるのでそれで映像が映るかチェックしています
電気容量も見直し
これは意外に重要です
築古の物件になると結構アンペア数が低いところが普通にあります
昔の家はそこまで電力に頼らなかったのか２０Aとか全然あります
２０Aだと暖房のエアコン入れると下手するとブレイカーが落ちてしまいます…
ですので２０Aの場合、４０Aにするのがオススメです
基本戸建を利用する人は１人ではないので、４０Aあると安心です
ただ料金は大分掛かります
こちらも１５万円ほどかかります…
でもこの２０Aから４０Aに変えただけで、クレームが無くなり長く入居してくれるなら安いと考えた方が良いでしょう
内見時は要チェックです
壁紙も極端に汚れていなければやらなくてOK
この辺は判断が難しい所ですが、極端に日焼けやたばこのヤニで汚れている場合は、張り替えた方が良いです
多少の汚れで自分で掃除出来るなら掃除して、もし入居者様の内見時気になっていたら、恐らく客付け業者様から相談があると思います
その時張り替えましょう
もしそれで入居してくれればラッキーですし、張り替えて入居してくれるならありがたいです
壁紙の値段は高めです
壁紙の張替えはDIYの鉄板ですが、私は以前チャレンジして挫折しています（笑）
いずれまたチャレンジしたいと思っています
壁紙も楽天やアマゾンで購入できます
初心者はのりつきを選択したほうがい良いとのことです
ハウスクリーニングを入れる
最終的にはハウスクリーリング業者様を入れることで大分印象は変わるはずです
代金も確か４万円程度で２軒目物件は実施してくれました
物件全体の簡易清掃でした
１軒目の物件は３万円前後で、キッチンとサッシをお願いしました
プロがする掃除はやはり徹底しているので、この辺はケチらずきれいにしてもらいましょう
結構しっかり清掃してもらうと、大分代金が掛かると思います
まとめ
以上が最低限のリフォームで貸出しに持っていけるレベルだと私は思っています
他にイレギュラーで、ベランダがないとか扉が壊れているとかの取付や交換が発生することもありますが
あまりやり過ぎないが基本です
なぜあまりやり過ぎないに至ったのかというと、正直リフォーム資金が底を尽きたからです（笑）
１軒目を購入すると分かるのですが、湯水のごとくリフォーム代にお金が飛んでいきます…
お金持ちになりたいと思って始めたのに、お金はどんどん減っていきます（泣）
これに耐えて、初めて家賃が頂けるのだと思います
このブログで１軒目と２軒目のトータル実績を出していますが、そこまでで客付けまで行けています
冒頭にも話しました通り、私もすごくカッコいい部屋に憧れがあります
いずれそんなカッコいい物件のオーナーですと言いたいですのですが、私たちがやっているのは大家業であり不動産投資です
物件購入したエリアが若者が多く、客付けするのに差別化してカッコいい部屋をつくっていくという作戦ならいいと思います
自己満足で部屋をかっこよくして、利回りが出ないのは本末転倒だと私は思います
例えばリフォームでバリューUPして家賃５万円のところを７万円に出来たとして
２万円UP×１２カ月で２４万円
これを５年続けられたとしたら１２０万円
リフォームの代金が５０万円だったとしたら７０万円の儲けでリフォームした分売却もしやすいかもしれません
でも私が活動しているエリアで７万円は少しハードルが高いかもしれません
普通に車のローンや所帯を持つ親であれば、７万円の家賃は割高です
会社から家賃補助が手厚く出る方だと、例えば半分会社がもってくれるならありかもしれません
ちゃんとした戦略の上でリフォームをすることが大事です
私の活動している秋田県で狙っている客層であれば、そこまで素晴らしいリフォームは必要ないです
私はそもそも資金が全くなくなったので仕方なく、最低限リフォームになってしまったのですが
これから戸建投資を始める方は、この最低限リフォームをまず念頭に置いて戸建投資をして貰えたらと思います
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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