こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は戸建投資の物件検索方法に関して、今までの方法からバージョンUPして検索し始めたのでご報告致します
物件の検索方法は、以前私のブログで記事にしていますので宜しければ下記リンクをご覧ください
物件の検索方法は以前から変わらず、大手ポータルサイトや地場の不動産業者様のホームページを１つずつ確認していく手法です
その方法から少し検索方法をバージョンUPしたので、最後までご覧いただけたら幸いです
【戸建投資】物件検索のポイントを追加しました
今回紹介したい内容は以下の通りとなります
順を追って説明して参ります
今までの戸建投資の検索方法
今までの私の築古戸建の検索方法をお伝えします
物件検索はインターネットのホームページをひたすら確認します
大手ポータルサイトから、地場の不動産業者様のホームページ、空き家バンク等です
その中から利回り２０％になる物件を探していく方法です
購入基準の必須項目は、駐車スペースは２台、水洗トイレであるなどあります
先ほども紹介しましたが、物件の購入基準を詳しくご覧になりたい方は下記の記事をご覧ください
この方法で探していくと、秋田県内の不動産業者様のホームページをすべて見て行ってヒットするのは1軒あるかないかです
また本当に不動産業界のはアナログで、いまだに自社ホームページを持たない会社様が2割～3割くらいあります
また、ホームページを持っていても大分年代の感じるホームページなので、検索しずらいのでお宝物件が眠っている可能性があります
是非根気よく探してみてください
だいたい1時間くらいですべての不動産業者様の確認は終わると思います
今回バージョンUPした経緯
なぜ今回検索方法をバージョンUPしたかというと、新潟大家の会様のセミナーに参加しまして
波乗りニーノさんこと西野浩樹さんが登壇されて話されていたからです
敷地面積が比較的大きい、築古戸建を客付けして家賃収入を得つつ、数年後に戸建を解体してそこに新築アパートを建築する構想です
この話を聞いて、なるほどと思いました
築古戸建を購入して、家賃収入を得てオーナーチェンジで売却するか、済んでおられる方に格安で売却するか、最悪更地にして土地売却をする方法まで考えていましたが
この比較的敷地の広い戸建を購入出来ればさらに選択しが増えると思いました
この話だけでもセミナーに参加できて良かったと感じました
現在の検索方法
現在の検索方法は以前の方法から、更に物件の坪数、平米数（㎡）を気にしつつ検索をしています
だいたい１２０坪程度、平米数は坪数×約3.3をすると割り出せるので、だいたい360㎡を基準に検索しています
この坪数、平米数（㎡）もセミナーで波乗りニーノさんが紹介されていた資料をそのまま基準にしています
だいたい新築のアパートを建てるのにこのくらいの坪数があれば８部屋のアパートが建築出来るようです
勿論駐車場込みの広さとなります
購入出来たときのメリット考察
購入出来たときのメリットを考察してみました
先ず客付けまで狙いますので、客付け後家賃収入が入ります
次に客付け後、オーナーチェンジで売却してキャピタルゲイン（売却益）が狙えるメリットがあります
次に長期で貸し出して、住まわれておられる方への売却も狙いえます
ここまでは今までの検索方法で得られるメリットですが、バージョンUPした検索方法で物件を買えると
客付けをして暫く家賃収入を得て行って、将来的には新築アパートの建築するための土地を購入するお金と手間が省けます
また、新築アパートを購入しようとしている方に土地として売却出来る可能性も出てきます
あくまで机上での考えですが、検索をバージョンUPするとさらに選択肢が広がり、出口も取りやすくなるのではと考えます
この考えのデメリット
この考え方のデメリットを上げるとすると、新築アパートの建築材料費が今高騰している所にあります
材料費が下がることはなかなかないと思いますので、資材の高騰が数年後どのようになっているか分かりませんが恐らく上がっている考えた方が良いと思います
そうなると建築費も高くなるので、結果的に利回りは下がると思います
新築アパートで利回り１０％は恐らく優秀な数字だと思いますが、それを切る場合、税金も掛かりますし、維持費も常に頭に入れないといけないとなると少し物寂しい数字になってしまう可能性があります
うまくキャピタルゲイン（売却益）も検討しつつのトータルプランは必要なのかもしれません
まとめ
いかがでしたでしょうか？
検索方法のバージョンUPを今回紹介しましたが、新たな視点で物件検索をするだけで、今までよりもさらに賢い選択が出来るようになりました
いずれ中古のアパートを購入したいと考えている私ですが、新築のアパートの選択肢が出来たのは今回セミナーに参加して本当に良かったと思います
皆様も、築古戸建の検索をする際は、坪数も気にされると良いかなと思います
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
コメント