こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan) と申します
今回紹介したい内容は、融資に関してです
私自身築古戸建購入からスタートしていまして、資金も不動産投資を始めた当初は、１００万円もなくスタートしております
そのなかで少しづつ規模を拡大できたのも融資を受けて物件を購入し、リフォームも進められたからです
私個人の考えですが、融資は使えるうちにどんどん使って規模拡大すべきと考えております
いまだに借金＝悪というイメージがあります
それは成人するまでの間、親の教育や学校教育の中で教えられたものだと思っています
融資を受けて購入するメリットに関して今回お伝えしたいと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】融資を引けるのは立派な武器である
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
良い融資と悪い融資
そもそも良い融資と悪い融資に関して考えてみます
もちろんギャンブルなどの借金は論外ですので、その辺については割愛します
物件を購入する際、リフォームをする際に融資を受けて良いもの悪いものに関してお話します
先ず、良い融資とは、ちゃんと融資を受けて利益の出る融資だと考えます
購入する物件自体に自信があり、ちゃんと客付けまで持っていける物件であり、かつ万が一売却しないといけない場合でも利益が出る状態であるのがベストです
返済比率という指標があります
大物の大家さんの話をYouTubeや書籍、実際にメガ大家さんの話も聞きましたが、返済比率は大体40％～50％が安全圏のようです
家賃収入の半分を返済に回すとイメージして、例えば家賃5万円の戸建であれば2.5万円が収入になるイメージです
ここで2つ、融資を受けて良い点があります
一つは、自分のお金を使わずに、2.5万円の収入が増えること
もう一つは2.5万円の返済をしていますが、返済が完了するとこの2.5万円も実は貯金しているのと一緒で物件がそのまま自分のものになる点です
これは、少しニュアンスが変わっているかもしれませんが、ふんどし王子さんの考え方を元にしています
ですので、物件の目利きが出来てちゃんと客付けまで持っていけるイメージが具体的にできる物件であれば融資を受けてでも購入すべきです
もちろん、万が一客付けが出来ない場合も想定しておかないといけません
私の場合、2軒目の物件は融資を受けて購入したもののしばらく客付けがうまくいかなかったのですが
1軒目の物件がしっかり働いてくれて借金返済をしてくれていました
そして本業の給料を不動産投資の口座に少しずつ貯金していました
逆に悪い融資は、ちゃんと客付けまでうまく持っていけない物件を購入してしまうことです
私は築古戸建を購入してきていますので、その辺に関してはアドバイスができると思っています
客付けに苦戦する物件は、駐車場がない、水洗トイレが和式もしくは汲み取り、周辺に商業施設が全くない場所だと考えています
どうしても買えないから、今購入できる物件を探してしまいがちですが、ちゃんと条件がそろった物件を融資を受けて購入すべきです
苦戦しない物件は、上記の逆で、駐車スペースが2台、水回りが比較的新しい、周辺にスーパーなどの商業施設がある
この辺が購入しても客付けに困らないかな？と考える部分です
ちなみに築年数は、築古戸建であればあまり関係がないかなと最近思っています
旧耐震（昭和56年5月31日以前の物件）でも客付け出来ていますし、旧耐震だから何とかしてくれというクレームは受けたことがありません
物件の購入基準に関しては以前別の記事で紹介していますので、併せてご覧ください
良い融資と悪い融資に関して、お分かりいただけたかなと思います
規模が小さい大家が狙う融資先
融資先に関してどこが融資してくれそうかをお伝えします
これは私の経験と、他の不動産大家仲間から聞いた情報を元にお伝えします
今回は築古戸建の融資先に関してお伝えします
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、私が融資を受けた初めての融資先です
日本政策金融公庫の説明を簡単にしますと、日本政府直轄の融資先と考えてくれればいいかなと思います
中小企業や、個人事業主にも融資を出してくれる融資先です
書籍を40冊ほど読みましたが、書籍を出版している大家さんでも、融資先として登場するケースが多いと思います
私は2軒目と3軒目に関して融資を日本政策金融公庫から受けています
また、私のTwitter仲間で私の資料を利用して融資を受けられた方もおられるので、日本政策金融公庫への融資打診には少し自信があります
日本政策金融公庫は、兼業のサラリーマン大家であれば、ちゃんとサラリーマンの実績があり、クレジットカードなどの信用棄損がなければ融資は出ると考えます
ちゃんと月の返済ができるかを見てくるのはどの金融機関でも一緒だと思いますが、公庫もその辺は確認してきます
もし仮に、融資を受けた物件に客付けが出来なかったときは、本業のサラリーで補填できるなどをみてくるはずなので
ちゃんと仕事勤めしているかも評価基準になると思います
公庫の融資に関しては、以前記事にしていますので、宜しければ参考にしてください
各地域の信用金庫・信用組合
各地域の信用金庫や信用組合も融資先の対象としていいと思います
私はまだ利用したことが実はないのですが、大家さん仲間で融資先に選んで融資を出してもらっているケースがあるので紹介します
築古戸建でも融資は通るようですが「保証付き」の融資となるケースもあります
「保証付き」とは融資を受けた人が貸し倒れにならないようにしてくれるシステムで、信用保証会社が弁済してくれるルールと考えてくれてい良いと思います
「保証付き」の融資となりますと「信用保証料」を支払わないといけないデメリットはありますが、支払うことで融資が可能となります
現在私は、アパート1棟融資を打診しておりまして、信用金庫に打診をしております
その際、融資担当者の方から打診されたのは「保証付き」の融資でした
1200万円の物件に対して100万円掛からないと言われていますので、大体1割に満たない程度に保証金となりそうです
このように融資先はありますので、もし融資に悩んでいる場合、チャレンジはしてみてほしいです
なお、皆さんが多く利用しているであろう、大手メガバンクや地方第一銀行などは、基本築古戸建やアパートなどは相手にしてくれないと考えたほうが良さそうです
上記から融資をスタートすることをおすすめ致します
融資のメリット
融資をのメリットは、ふんどし王子さんのお話をしましたが、自己資金を使わずに利益と、物件自体の支払い自体が貯金であり、支払いが終われば自分の物件になるところです
融資返済のスピードが速ければ、その分沢山貯金していると発想している思ってもいいかもしれません
私は日本政策金融公庫で融資を受ける場合10年で融資を受けています（できるだけ最長にしています）
もし購入する物件が格安で仕上げられるのであれば、融資返済をもっと短くできるのであれば短くすることをおすすめします
家賃とのバランスで、返済比率が50％くらいが合格点だと思います
返済比率が高いとその分返済期間が縮まりますが、手残りが少ないので、もしアパート1棟物件のチャンスが巡ってきたとき
種銭がないと購入がきついとなる可能性もあるので、キャッシュがある程度残り、返済も進められるバランスが大事かなと考えます
融資を引けることで物件は購入できますし、なにより融資先が増えることで、別の案件で融資を引きやすくなるのもメリットです
お金を貸す際、ちゃんとお金を利子をつけてきっちり払ってくれる人物にあなたもお金を貸したいと思いませんか？
良く分からない相手より、数年ちゃんと返済をしている人物にお金を貸したいはずです
融資先を開拓して、実績を作っていくことで、大家業の規模も拡大しやすくなるので
融資を受けるメリットは多分にあります
要は使い方をしっかりしていれば、これほどありがたい存在はないと思います
規模拡大するのに結局融資は避けて通れない
私が数年大家業をして、セミナーや勉強会、SNSで知り合った大切な仲間と話をしてみて
ほぼ100％融資を受けて規模拡大をしています
唯一無借金で大家業をされているのは、ふかぽんさんでしょうか？
私はまだお会いしたことがないのですが、ふかぽんさんはボロ戸建てキングとして良く知られている存在だと思います
書籍も出ていますので参考にしてみて下さい
実践方法は普通の大家さんとは一線を画す方法ですが行動力は大変参考になります
新築のアパートを建てておられる方、中古戸建を購入する方、築古アパートを購入する方、中古RCを購入している方
ほぼ共通しているのが融資を受けて購入しています
ということは、成功されている方が実践している方法を踏襲して融資を受けて物件を購入すべきであると私は考えます
不動産投資のいい点は、株式などと違って、金融機関から融資を受けられます
この融資を使えるのは非常に大きなメリットです
しかも上記したように、ちゃんと客付け出来ていれば毎月のインカムゲインと融資返済をしてくれるので
融資は大家にとって立派な武器であることがお分かりいただけると思います
まとめ
今回は、融資を引けるのは立派な武器であると題して記事にしました
融資はやはりあまり良いイメージはないと思いますが、融資を引けることで規模は拡大していきます
ちなみに、融資に関しての情報はSNSや書籍でかなり紹介されていますが、県や地域によって融資状況は違うと思ってもらった方が良いと個人的に考えています
融資が渋いと大物大家さんが話していても、まず気になる金融機関にアプローチしてみて下さい
日本政策金融公庫や信用金庫・信用組合であれば門前払いされないと思います
実際に自分で動いてみないと分かりません
おすすめは、まず築古戸建である程度実績と経験を積んだのち、1棟ものへチャレンジするなどで話を聞いてもらいやすくなるかなと感じます
融資を武器に規模拡大していきましょう
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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