こんにちは 秋田県で戸建投資をしている だいた と申します
本日は戸建投資を2年実践してみての私の感想をお伝えしたいと思います
このブログを読むと、戸建て投資を始める前に大体のメリット・デメリットが見えるので
これから始めようかなと思う方には参考になると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
戸建投資を始めるメリット6点デメリット5点
実際に運営してみて感じた項目は以上となります
メリット
- 物件価格が安い
- ライバル、参入障壁が少ない
- 客付けがしやすい
- 確定申告で経費が多いと還付金あり
- 自分が働かなくても毎月収入がある
- 借入金があっても比較的少ないのでプレッシャーは少ない
以上6点です
デメリットは以下です
- 基本築古を購入するのでアクシデントが必ずある
- リフォームにかなりのお金がかかる
- 確定申告を毎年しないといけない
- 雪が降るとすごく心配
- 最速FIREを目指せない
以上5点が私の感じるデメリットです
メリット
それではまずメリットを紹介したいと思います
物件価格が安い
先ず思い浮かぶのが物件価格が築古アパートや新築住宅に比べて安いところです
購入エリアにもよりますが、私が購入している秋田県では、ホームページ上で確認できる築古物件だっと、安いもので100万円を切るものもあります
100万円を切る＝水洗トイレじゃないものが多いです
この辺は、汲み取り式のトイレから水洗トイレに交換すると50万円以上かかるようなので
購入検討は難しいところですが、築古戸建の相場は安いと思います
つい最近、良いなと思った物件は200万円の戸建てで水回りもユニットバスで水洗トイレは勿論リフォームも全く必要ないのでは？と思う物件が出ていましたが、やはりほどなく売れてしまいました
また、豪雪地域になるほど価格は安くなる傾向にあります
この辺もデメリットにもあたる部分で、苦労することもありますが、価格だけ考えると安いです
価格が安いため始めやすい投資だと思います
ライバル、参入障壁が少ない
秋田県内で戸建投資している方にまだ実はあったことがありません
興味のある方や、私よりだいぶ先を行かれている方からこのブログでメールのやり取りはしたことがありますが、戸建投資を実践しています！という方は出会っていません
ただ不動産業者様のホームページで貸家賃貸を見ると数件確認できることから
物件を相続して、持て余しているからやっている方がいるかなと思っております
ただそれでもわずかだと思うので、ライバルは少ないと思います
またこのような儲けの少ない投資方法に、企業が始めることはないと思います
大手企業が潤沢な資金を築古戸建を購入するなんて考えずらいですよね
というように、個人で始めるのにライバルが比較的少ないので始めやすい投資だと思っています
客付けがしやすい
客付けは、努力すればできると感じます
そもそも戸建ての貸家を何十件と管理を抱えているところが少ないくらい需要と供給のバランスが崩れています
需要 ＞ 供給
の状態ですので、客付けはしやすいです
ただ、注意が必要な点が２つほどあります
1つが、駐車場スペースが２台は欲しい点
２つ目が、自分の物件を客付けしてもらう不動産業者様を多く回る努力をする
この２点が重要だと思っています
特に２つ目の営業努力は、２軒目の物件の際、客付けにだいぶ苦戦したのですが数十キロ以上離れた不動産業者様にあたったところ、１カ月で入居付けしてくれました
一方地場の不動産業者様２社にお願いしたところ、内見まで半年で１度もなく、反応もなかったようです
不動産業者様にも得意不得意がありますし、もしかしたら新参者のどこの誰だかわからない私を相手するより、より利益の出る案件に取り組みたい不動産業者様もおられると思います
ただ、自分の努力は怠らないことが大事だと思います
決めてくれた不動産業者様の管理手数料は、平均相場より割高でしたが、掲載写真も本当にきれいでお願いしてよかったなと思いました
沢山自分の物件を紹介してもらえば、決まる確率も高くなります
確定申告で経費が多いと還付金あり
不動産投資で家賃収入を貰えるようになり２年となりました
確定申告を２回実施しました
１回目は紙ベースで提出、２回目はe-TAXで確定申告を実施しました
e-Taxの方法はちょっと難しいので、私がe-Taxを実施したブログがありますのでこちら参照してもらえたらと思います
e-Taxの利用方法は、こちら
今回の確定申告で、還付金が約８万円返ってきました
１回目は７万円ほど返ってきました
収入に対しての経費（主に修繕費）が多くかかりすぎていて、還付されるお金が発生した状態です
また物件自体も、減価償却が必要となります
物件も経費計上できるのですが、全部１回で経費計上するのではなく、数回に分けて経費計上します
木造住宅で法定耐用年数がオーバーする物件ばかりですので、減価償却は４年で実行します
沢山使ったリフォーム代、物件購入代金を少しでも取り戻せるので、是非確定申告しましょう
ちなみに、私は不動産を購入して客付け出来たらすぐ、開業届と青色申告申請書を提出しました
自分が働いていなくても毎月収入がある
不動産賃貸の醍醐味はここだと思います
客付けまでは大変な作業ですが、そこが終了してしまえば毎月決まった日に、家賃が入ります
大家さんは入金の確認をするだけです
最初にもらった家賃収入は、4.5万円でした
本当に嬉しかったです
本業以外の収入源は、今後日本で生活していく上で必ず必要になります
終身雇用も保証されていませんし、仕事をしていると一人で受け持つ仕事はどんどん多くなって来ています
心身共にみんな疲れていると思います
自分のペースでやりたい仕事が、今の給料の半分だとしても、その分家賃収入で補う、そういう生き方を私はしたいと思っています
借り入れが少額なのでプレッシャーが少ない
アパート１棟購入するとなると、普通に３０００万円とかになります
融資を引いて運営することにほぼなります
皆さんは３０００万円の借り入れをしたことがありますでしょうか？
毎月の家賃収入から借り入れ金を支払っていくのですが、退去が立て続けに起きて、客付け出来ず借入金の返済が出来なくなったらと考えると、夜も眠れなくなると思います
築古戸建はある程度資金に余裕があれば借入金は必要なく購入できるので、その辺のプレッシャーは少ないと思います
もし融資を受けても、大分少額での融資になると思います
最悪空室が続いても本業の給料から補填もできるので、借金返済のプレッシャーは少ないと思います
以上が築古戸建投資を進めてみてのメリットとなります
デメリット
では今度はデメリットに関してお伝えします
古い物件なので必ずアクシデントが発生する
購入する物件は、しばらく人が住んでいない物件が多いので傷んでいる箇所があります
２軒物件を所有している中で、必ずアクシデントが発生するのが
水道設備です
１軒目の物件は、洗濯用の蛇口から水漏れが発生
このケースはちゃんとすべて水を出して確認していたのですが、実際に洗濯機を置いて試すことが出来ず、大量の水が長時間出続けると水が漏れる状態となり、確認が難しい案件でした
入居頂いた方から管理会社へ電話があり、直ぐ交換して対応しました
２軒目の物件は、水道管が破裂しました
入居者様が決まってすぐ入居されるものだと思っていたところ、しばらく入居されず部屋が温められずこの状態となりました
こちらも水道管の交換をしてもらい、現在火災保険の申請中となります
水道設備は、必ず何か起きると思っておいた方が良いです
リフォームにお金がかかる
１軒目の物件のリフォーム代金はだいたい１００万円です
詳しくはこちら
２軒目の物件のリフォーム代金は、だいたい１５０万円です
詳しくはこちら
１軒物件が購入できるレベルでお金がかかります
また、購入前にもくろんでいたリフォームであればまだいいのですが
購入後、必ず修繕しないといけない場所が生まれます
例えば、テレビアンテナが使えないとか、先程のように水道管から水が漏れるですとか
人が生活していない期間が長いと、痛みが多くあり、その都度修繕が必要になるので
家賃収入があっても、その分修繕でお金が無くなるループが発生します（笑）
それがクリアできれば家賃収入だけ残る状態になりますが、そこに行くつくまでのストレスは正直あります
毎年確定申告が必要
これはメリットで還付金の話をしましたが、不動産収入は確定申告が必要です
正確には年間で２０万円以上の収入がある人が対象となります
基本家賃が２万円でも確定申告が必要となる計算で、だいたい戸建１軒の家賃であればほぼ確定申告は必要なレベルと思います
確定申告は、収入と経費を報告しないといけないので、収入はそこまで面倒ではないのですが、経費をいろいろ計算するのは手間です
支払ったお金の領収書を補完しておかないといけませんし、ちゃんと計算して報告しなければなりません
私はだいたい１日では終わらず、本業が休みの日で２回か３回に分けて計算していき、確定申告をします
雪が降ると心配
これは、秋田県などの雪国しかない心配だと思います
２年前の大雪を経験しているので、雪で家がつぶれてしまうのではと思ったくらいです
雪が降り積もった物件はこちら
都度、冬になると物件の天気予報をみて、ため息をつくことが多かったです
私の住まいが物件の近くならいいのですが、かなり距離があると正直辛いです
移動に時間と燃料費が掛かります
空室であれば自分で雪かきもしないといけません
私の物件は消雪ポンプが運よく付いていたので、まだ良かったと思います
しかし消雪ポンプも電気代がすごく掛かります
１カ月フルで使用し続けると1.5万円掛かります
雪国で大家をする大変さがあります
出来ればすぐ客付けをして、入居者様に家を温めてもらい、除雪をして貰えたらいいのですが、そう簡単にいかないのも大家業だと痛感しております
雪が降る地域ほど、物件は安い傾向にあります
最速でFIREを目指せない
アパート１棟をどんどん買い進めるわけではないので、直ぐFIREを目指すことはできません
リスクが少ない分リターンも少ないので仕方ないところだと思います
築古戸建を数軒所有して、リフォーム、家賃収入、確定申告を何年か回して、経験を積んでアパート一棟購入、これを私は目指していますので
５年くらいは掛かってしまう予定ですし、完全なFIREではなくサイドFIREとなります
まとめ
以上が戸建投資を２年してみてのメリット、デメリットでした
本を読んで始めた不動産投資は、良いことばかりでは正直ありませんでした
ただそれでも継続して頑張っていきたいと私は思っています
まだ戸建投資で大きく貯金は出来ていませんが
その分、経験値は増え、このブログを通じて仲間と出会えましたし、お金に対して向き合うことで、人生とは、どうやったら生きていて幸せかを考えさせてくれるきっかけとなりました
大きく稼ぐことはまだできていませんが、自分の目標に向かって進んでいることは実感できています
今回のブログが、誰かの役に立ってくれたら本当に嬉しいです
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
コメント