こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は、不動産投資における確定申告、経費に関して、どのような側面で節税になるのかに関してお話したいと思います
私自身確定申告は今回を含め3回実施しておりますので、初めて確定申告をされる方よりは経験があると思います
不動産投資における確定申告は面倒も多いのですが、その分税制面でメリットが多いので、しっかり実施して参りましょう
【不動産投資】確定申告による経費計上で節税
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
不動産投資の確定申告前の事前準備
私のブログを読んでくださっている方は、恐らく不動産投資を始めようかと検討している方や同じ規模くらいの方々なのかなと想定しています
先ず家賃収入を得た場合、税務署に行って開業届を提出しましょう
初めて税務署に行く方にとってハードルが高そうに感じてしまうかもしれませんが、めちゃくちゃ簡単に提出できますので安心してください
お住まいの地域の税務署に向かい、開業届を提出したいと話せば対応してくれるはずです
税務署のHPに開業届のPDFデータもありましたので、念のためお伝えしておきます
提出して受理される時間も何日もかかるわけではなく、すぐ税務署から許可を貰えたと記憶しております
開業届はしっかり提出しましょう
税制面で優遇されたり経費計上できる範囲も広がり、事業として認めらえるので融資の際、ローン査定にも影響があるようです
税金とちゃんとちゃんと向き合って、納めるものは納め還付を受ける場合は正当に受け取る
このスタンスでやるべきだと個人的に考えます
また、1年を通じての経費にあたる伝票や領収書は普段からちゃんと管理しておくべきです
経費と判断できるものは結構幅が広いので、ちゃんと経費計上することで設けた家賃収入と経費が相殺され
最終的に還付金がもらえたり、少ない税金を納めるに留めることが出来ます
恐らく不動産投資で築古戸建てを実践される方であれば、リフォーム代金は結構大きな金額になると思います
私の1年目は、リフォームだけで100万円以上かかったので、その分を経費計上しました
よって家賃収入より全然経費の方が高くなり、その年は勿論赤字で確定申告しています
よって還付金が受けれられる状態となりました
まずは100円均一のお店で良いので、ファイルを買って、その年に利用した経費に関する領収書やレシートをまとめておくことをおすすめします
例えば私であれば物件の行き来でガソリン代がかかりましたが、その分『燃料費』として計上しています
ファイルを用意していても、あれやこれやしていると最終的に「あーこの領収書経費計上し忘れたー」となると思いますwww
確定申告前にしっかり領収書の管理はしておきましょう！
不動産投資の確定申告実践
確定申告ですが、私はe-Taxでの確定申告を推奨しております
昨年、一から確定申告をする方法の画像付きの記事を上げましたので、恐らくそこまで変更点はないと思いますので記事を紹介します
宜しければ参考にしてみて下さい
正直な感想を申し上げますと、初めて確定申告をするとなるとかなり戸惑うコンテンツだと思っていますwｗｗ
初心者にはまだまだ分かりずらい内容になっていると思いますので、私の記事が参考になってくれたら嬉しいです
e-Taxを推奨する理由は、いずれ不動産投資の事業規模が拡大して、５棟or10室規模になった際にe-Taxで確定申告をすると
しない場合より10万円控除を手厚く受けられるからです
またe-Taxで確定申告をすると前年のデータを引き継げるので、2回目以降は結構楽に確定申告を終えることが出来たのでおすすめです
実践方法に関しては先ほど紹介した記事から確認してもらいたいと思うのですが、ざっくり説明しますと
サラリーマンの収入と家賃収入をまとめて収入の部に入力
そのあと事業に係わった経費を計上して入力
所得税の入力、家族構成なのどの確認を経て確定申告する金額がでて終了となります
不動産投資の確定申告のポイントは経費計上
ここでは私が考える不動産投資における確定申告のポイントに関してお話したいと思います
恐らく不動産投資をスタートさせて確定申告をされている方であれば共感できると思うのですが
経費計上は非常に大事です
不動産投資を含む事業は、収入が増えることをフォーカスしがちですが、税金面を考えないと残るお金が少なくなります
事業をしていて感じるのは、事業収入も大事ですが、税金面でも勉強は必須で納めるものはちゃんと納めないといけませんが
知識がなくせっかく稼いだ収入を減らしてしまう可能性があるので、しっかりルールに則って経費計上しましょう
例えば私の場合、築古戸建を3棟所有しておりますが、減価償却はかなりの経費計上が可能です
どういうことかというと、建物（土地は経年劣化しないので減価償却できない）には法定耐用年数という概念が存在します
各建物の法定耐用年数は割愛しますが、木造の建物であれば法定耐用年数は22年となります
築古戸建の場合、大体この法定耐用年数以上の築年数が経過していると思います
本来であれば法定耐用年数内で例えば築15年であれば7年の間に分けて減価償却を行っていきます
ですが大体築古戸建は、築年数が22年以上経過しているものがほとんどです
その場合の減価償却期間は最短で4年で経費計上が可能です
ざっくりした計算をしますと、建物が100万円の物件であれば、一度に経費計上できるは1年で25万円となります
購入した物件を経費として計上することで、収入と相殺され納める税金が安くなるもしくは還付金が返還されるといった考え方です
この方法であっているか実は不安だったのですが、実は1年目の確定申告は紙ベースで実践しました
2年目の確定申告はe-Taxで実践したいと考え、税務署に出向いた際、1年目の確定申告書が、ちゃんと書けていると税務署職員さんから言われたので
恐らくこの進め方であっていると思いますし、何か注意を受けたこともないので大丈夫だと考えています
減価償却のほかにも、先ほどお話したリフォーム代金は修繕費項目に計上できますし、物件を行き来したガソリン代も勿論経費計上できます
また、セミナーや勉強会に参加した際の宿泊費なども経費計上できる範囲です
事業規模になるとさらに経費計上できる範囲が広がるようです
私はこの本で確定申告の勉強をしましたのでおすすめです
本当に正確に毎年勉強して確定申告をするなら必要かもしれませんが、２，3年に一度購入でも大丈夫だと個人的に考えております
確定申告後の還付金がある場合
e-Tax完了後、納める税金の金額、もしくは還付金が返ってくるアナウンスがあると思います
私はお恥ずかしいのですが、まだ税金を多く収めることがなく3期目も若干還付金が戻ってくる立場ですw
還付金は、確定申告完了後から3週間ほどで還付されたと記憶しております
e-TAXと紙ベースでどちらも提出しましたが、そこまでe-TAXのほうが早いと私自身は感じませんでした
でもこれから事業規模を拡大するのであればe-Taxで優遇措置してもらった方がお得なので、早いうちからe-Taxに慣れておくべきだと考えます
還付金がある場合、振込先が聞かれ口座の紹介をしたらそちらに還付金が返ってくる仕組みです
まとめ
今回は不動産投資における、確定申告による経費計上で節税と題してお話して参りました
確定申告は大変な側面がありますが、事業を始めて開業届を出して確定申告をすると
経費の重要性、経費計上することで節税出来ることが理解できます
もし不動産投資を始めたいと考えておらえる方で、アパート1棟からスタートするのにかなり不安がある方は1軒戸建を格安で購入することをおすすめします
物件の購入方法や利回りに関しては以前記事にしていますので、宜しければそちらも参考にしてください
今回は以上となります
最後までご覧いただきありがとうございます
だいた
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