こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(＠daita_fudousan) と申します
今回は、今まで記事をまとめて、築古戸建投資で副収入を得る方法6ステップと題して記事にしました
私は本業でサラリーマンをしていて、休日は不動産投資やブログで副収入を得ています
実践してきて感じるのは、築古戸建投資はちゃんと実践すれば、実際に収益が発生します
実際に行動した記録を皆さんにお伝えしたいと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】築古戸建投資で副収入を得る6ステップ
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
物件の見つけ方
築古戸建物件の見つけ方は、購入した物件はいまのところ全部インターネットで見つけています
以前物件の見つけ方に関して記事にしておりますので宜しければご覧ください
いまでもこの方法で購入しようと検索は毎日していますし、3軒目の物件は近所を散歩していて売り物件の看板を見つけて会社名を検索して購入に至りました
ポータルサイトで見つけるというよりも、不動産会社の自社ホームページで物件を見つける方法です
物件を見るときに注意する点は以下の通りです
パッと思いつく点はこのくらいだと思います
部屋数が多いとリフォーム代金がかかるので、できれば少ない部屋数が好ましいです
上下水道は来ていると楽です
例えば下水が繋がっておらず浄化槽の場合、管理業者をつけないといけないので、管理手数料を入居者様に負担してもらうとなると少し負担になります
私の所有している物件は、下水道管理の手数料より高めの管理手数料が発生しています
また、まだ経験していないのですが、浄化槽も劣化で破損したりすればその分負担はかかると思います
再建築不可や市街化調整区域は、物件を立て直すことが基本できないと思うので基本購入対象から外しています
土地も借地権であれば購入対象から外します
しかし、全部完璧な物件はありませんからどれか足りない物件を安い金額で買うで良いと思います
最初に購入するのであれば、再建築不可や借地権物件などは避けた方が個人的にいいかなと考えます
物件の問い合わせ
物件の問い合わせは電話でするようにしています
メールでの問い合わせも出来ますし、不動産会社の自社ホームページにもお気軽にお問合せ下さいと案内がありますが
メールだと気づかれない、もしくは見ていない可能性もあります
不動産会社はいい意味でも悪い意味でもアナログです
ここでの確認は、物件の状態や売主様の状況を確認します
自社ホームページで確認できない情報を聞くことがメインで、物件資料にかけない部分や書きづらい部分など聞きます
その部分がネックで売れない場合、指値が出来るところがあると思います
電話は私もあまり得意ではないのですが、家賃収入が発生すると考えて頑張って電話しましょう
電話して変な物件を押し付けられることは田舎の場合はないと思います
電話での話し方は『御社で紹介している○○町にある物件を購入検討しているのですが、詳しい話を聞かせて頂いて宜しいでしょうか？』
で良いと思います
聞く内容は資料に書いていないことです
売主様の状況、物件の状態、周辺施設、生活しやすい環境かをヒアリングします
売主様の状況は相続物件なのか、売り急いでいるのかを確認するのですが私はあまり指値に至ったことは残念ながらないのですが
資料にかけない書かない情報を得るようにしています
物件の内見
物件の内見は、実際に見てみないとわからない点をしっかりチェックします
チェックする箇所は、以下の通りです
このようなところを意識しています
扉の開け閉めは、物件自体が傾いていないかをチェックします
冬場であれば雪の重みで引き戸がうまく開閉できないこともありますが、多少であれば襖（ふすま）を鉋（かんな）で削れば対応可能です
部屋の違和感も、傾きに関するところと、住まいですから部屋にいて平衡感覚がおかしくなるような物件は私は購入しません
天井の雨漏りも修繕費用が高額になるケースもあります
購入前にリフォーム会社に見積もりを取る際に、雨漏りのチェックもしてもらうといいかもしれません
2軒目の物件は雨染みがあったため確認してもらい、修繕済みとのことでした
水回りのリフォームに関しては、純粋にかなり高額なリフォームになるため注意が必要です
私は購入した物件をユニットバスにしたことがまだありません
工事費用で安く見積もっても70万円以上かかると考えているからです
ですので在来工法のタイル張りのまま貸出しています
どうしてもリフォームが必要な物件であれば、その理由に指値をすればいいかなと考えます
物件近隣を歩くのも重要です
グーグルマップはすごく便利で近隣の状態を写真で確認できますが、物件周辺の雰囲気や、においは分かりません
近くに農場があり牛舎があったりゴミ集積場があったりで、入居者様にとって不快と感じるものがあれば要注意です
ちなみに壁の汚れやヤニに関してはあまり気にしなくていいです
汚いは結構頑張れば修繕できますが、物件傾きや水回りのリフォームがどうしてもかかってしまう場合は購入しないようにしています
ただこのチェック項目が指値の理由になるケースもあるので、理由をつけて交渉するのもありだと思います
物件の購入
内見をして実際に物件の購入意思表示をします
不動産会社を通じて購入する場合、その会社の方法がありますのでその会社のフォーマットに従います
物件購入の際、買付証明書の提出と手付金（大体物件金額の1割）を支払います
そして後日指定された日時で、物件契約の説明と売買契約の説明を受けます
この辺に関しましては、不動産会社の進め方に任せて大丈夫かと思います
不動産を売買契約して、登記変更をしないといけないのですが、登記を変更する司法書士も特に指定がなければ不動産会社が依頼している司法書士がしてくれます
もちろん知り合いの司法書士がいて安く登記してくれるならお願いしている司法書士がいるのでそちらでお願いしたいといってもOKです
ちなみに物件を所有するに至るまで、大体物件購入金の1割出費が発生するので、その辺も覚悟しておいてください
購入後の不動産取得税も考えておきましょう
数か月後忘れたころに請求が来ます
物件購入後の活動
物件購入後の行動は以下の通りです
ライフラインの確認
ライフラインは水道や電気がちゃんと使えるかです
内見時に水道がちゃんと使えるかを確認出来たらなおいいのですが、確認できない場合はここでの確認になります
全部の蛇口を解放して水を出してみる
蛇口から水漏れをしているのであれば、部品の交換や水栓自体の交換が必要です
また水道管からの漏れの確認は、下記動画を見てもらえればわかりやすいと思います
今度は全部蛇口を締め切ってパイロットを確認してパイロットが回っているなら漏水しています
YouTubeの動画がありましたので宜しければご覧ください
また私の物件は地下水で上水を利用している物件があります
この物件はメーターがありません
その場合、物件の漏水が気になる方は業者への調査依頼が必要になると思います
私はまだやったことがないのですが、ガス会社と水道会社が一緒になっている業者様と付き合いがあり確認したところ
漏水の調査はしてくれるようです
電気設備に関しても一度通電して利用してみます
ちなみに配電盤のアンペア数は注意が必要で、築古戸建てだと20アンペア（20A）だと40アンペア（40A）くらいに変更が必要だと思います
昔の住宅は20Aでも事足りたのですが、今は20Aだと生活に困るレベルです
エアコン（暖房）をつけてドライヤーを使ったらブレイカーが落ちます
ファミリーで済むのであれば最低40Aは欲しいところで、以前20Aから40Aにした時の代金は15万円近くかかったと記憶しています
工事に入ってもらった際、電気設備で危険なところはないか確認してもらうといいかもしれません
リフォームする
リフォームに関しては、人それぞれだと思いますが、私は基本必要箇所しかリフォームしません
費用対効果を考えています
リフォームに関しての考え方、費用対効果が高いかなという記事を以前作成していますので、宜しければ参考にしてみて下さい
私自身が不器用でリフォームセンスがないので、私は物件のスペックで勝負して物件自体のリフォームは必要最低限で貸し出すスタンスです
汚いところは壁紙を張りなおしたり、畳を表替えにしたり、掃除をしたりで貸し出します
客付営業する
ある程度リフォームが終わった段階で、不動産会社に営業をかけます
すべて完璧に終わった段階でもっていく必要はありません
ある程度終わって、いつくらいに入居可能かで内見可能ですと営業をかけましょう
3軒活動してきてわかったのですが、不動産会社にも得意不得意があります
客付けが得意な不動産会社から客付け営業をかけたほうが効率的です
私は大手不動産会社の客付けがおすすめです
大手不動産会社に依頼すると、SUUMOやアットホームなど大手ポータルサイトに物件を掲載してくれるので
検索して物件を見てもらう確率が各段に上がるからです
地場の不動産会社様でも客付けの強い会社もあるかもしれませんが、私は2軒目の物件を客付け依頼を地場不動産会社に依頼して、6カ月内見ゼロを経験しています
客付け営業は最初に大手不動産会社に依頼するのが良いかなと考えています
でも大手に声をかければいいやではなく、できるだけ地場の不動産会社に回ることをしましょう
もしかしたらそこで次の物件を購入するチャンスがあるかもしれませんし、長く同じ場所で不動産投資活動をするのであれば、名前と顔を一致してもらうのは良いことが多いと思います
客付け後
無事客付けが出来て入居が決定したのち、住んでみないとわからない不具合が発生することが大体発生します
1軒目の物件は、洗濯機置き場の水道蛇口から水漏れが発生して交換しました
2軒目の物件も、水道管の凍結で水道管破裂が発生しました
基本ライフラインの不具合で連絡が来る印象です
本来であれば、ちゃんとすべて確認してから貸し出ししないといけないと思いますが、何日も住んで確認するわけにはいかないので
入居者様には申し訳ないのですが、何かあったらすぐ改善して修繕します
しばらくして連絡がこなくなれば、長く住んでもらえる状態になるかなと感じます
そうすると基本何もせず家賃収入が得られる状態となります
晴れて家賃収入が得られ、不動産投資で副収入を得られる状態となります
まとめ
今回は不動産投資における、築古戸建で副収入を得る方法を簡単に説明して参りました
手順としては、物件を見つけて、問い合わせをして、内見して、購入して、修繕と営業をして、客付け後の対応
この6ステップで副収入が得られます
一番難しいのは、物件を購入することで、購入するための勇気が必要だと思います
そして築古戸建を購入する場合、大なり小なりのイレギュラーは発生します
それも込みで購入しないと心が折れてしまうかもしれません
不動産投資は不労所得と言われていますが、築古戸建を購入しているとわかるのですが
正直楽して稼げません
でも上記のことを最初から頭の中に入れて活動してもらえれば、多少のイレギュラーがあっても
頑張って活動すれば家賃収入は得られます
もしこれから不動産投資を始めようと考えていて、築古戸建を始めようと考えておられる方は、私で宜しければ
TwitterなどでDM頂いてもお話はできます
私でなくても私がフォローしているフォローして下さっている方のTwitterをみてコミュニケーションをとるでも構わないと思ってます
不動産投資を始めてみようと考えておられる方が少しでも勇気づけられる記事をこれからもUPしていきたいと考えています
この記事も皆様にとって参考になる記事になってくれたら嬉しい限りです
今回は、以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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