おはようごうざいます 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は、築古戸建ての今後を徹底考察しました
この記事を読んでいただくと、今後の築古戸建てや購入物件の考え方に役に立つのではと考えます
最後までご覧いただけたら幸いです
【徹底考察】築古戸建と私の活動の今後
築古戸建ての今後に関してお伝えしたいのは以下の通りです
順を追って説明して参ります
今後の物件購入
今後の購入物件に関して実際活動している中で感じることをキーワードを上げてお話しします
物件は良く出てきている
私は現在所有している物件は２軒とも築古物件で、不動産会社様の自社ホームページで物件を発見して購入しています
出来る限り物件リサーチはしていますが、秋田県は一昨年、昨年の大雪があったせいか、築古戸建物件の掲載が多くなってきていると感じます
それもそのはずで、俗に言う「団塊の世代」といわれる高度経済成長期を支えた方々は現在７０歳を向かえます
現在の７０歳は比較的若くて元気な方が多いと感じますが、場合によっては病気やケガで入院して足腰が弱くなりグループホームに入られて、物件に住まなくなりそのまま物件に帰ってこないケースもあると思います
ましてや前述したとおり、大雪が降れば管理が大変です
相続を受けた物件を持て余してしまうケースがあり、これを機に売却したい方が増えていると思います
値段は若干高い
物件は出てきていますが、値段は若干高いと感じます
SNSをしていると特に関東圏の１棟もの物件を中心に値段は高い状態が続いているようです
地方の戸建ても少し割高になっていると感じます
ただ戸建ての金額にせよアパートの金額にせよ、掲載されている金額で購入を必ずしないといけないわけではないので
株式に相対取引という言葉があります通り、自分が納得いく金額を伝えて両者間が合意すればいいので、購入したい金額を伝えて購入出来ればいいと思います
私はそうします
結論
物件は徐々に出てきているのはありがたいことです
金額は若干高いかなと感じますが、自分が設定している利回りになるようにリフォームする金額分を値引き交渉して購入するのが良いと感じます
ただ闇雲に安い値段を伝えるのではなく、修繕したい個所をちゃんと伝え、購入金額を伝えることを繰り返すことが大事になりそうです
物件は出てきているので、焦らず自分の設定している利回りで運用できる物件を購入していきましょう
今後の入居者様
入居してくださる方に関して考察しました
キーワードは以下の通りとなります
こちらも順を追って説明して参ります
正規雇用
正規雇用されている方をターゲットに出来るか考察してみました
私が活動している秋田県は、持ち家率が全国NO.1です
もし仮に正規雇用されておられる方で、既婚されていて、転勤がない方の場合恐らくご自分で戸建を購入してしまうケースが多いと予想します
転勤族であれば、ファミリー層向けの物件であればまだチャンスがあります
ファミリータイプのアパートか、小さなお子様であれば生活音が気になる場合もあるので築古戸建てを選んでくれるチャンスはありそうです
だとすると私なら、水回りのリフォームに力を入れると思います
大体ご家族で入居される場合、奥様が住みたい家に旦那さんも同意して住むと思うからです
水回りの例えば混合水栓は、汚いものは絶対NGだと思います
そこそこいいもので2万円くらいで購入できますので、この辺はケチらず交換すべきですし、壁紙や床はきれいに交換したいところです
正規雇用の方でのターゲットは転勤族のファミリータイプに少し限定されそうなので、チャンスがないわけではないのですが築古戸建ての客層にアジャストしているというかというと少し遠いかなと感じます
非正規雇用
非正規雇用の方が入居のターゲットになるのか考えてみました
秋田県の大手飲食チェーンのアルバイト時給は大体900円前後です
計算しやすく900円で計算していくと、900円×8時間拘束×20日勤務＝144,000円が給料となります
ここで問題なのが、どのくらいの収入で不動産会社様の入居審査が通るかどうかです
ホームズ様のホームページに掲載がありました
引用https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00755/
収入に対する家賃の割合が3分の1であったり、勤続年数、人柄も重視されそうです
信用できるかどうかを見ているようです
上記の給料面から考えると家賃設定が大体4万円から5万円が限界のように感じます
私の所有している物件であれば何とか同じ金額ラインであれば利回りをキープできる範囲だと感じます
ただ4万円から5万円だと、家賃の安さにこだわるならアパートのほうが安い物件は多いと思います
非正規雇用の方の既婚率は、男性で7.6％と圧倒的に結婚してない方が多いです
引用：https://news.yahoo.co.jp/byline/fuwaraizo/20180707-00087979
ということは、比較的ファミリー層向けと考える築古戸建てよりも部屋数の少ないアパートでもいいということになりそうです
だとすると築古戸建ての強みであるペット可で小さな物件であれば勝機は見出せそうな気がします
とはいえ非正規雇用の方の入居付けは、築古戸建てよりもアパートのほうが需要はあるように感じます
未婚の方
日本人男性の生涯未婚率は現在25％です
2040年には30％になる時代が来るそうです
引用：https://president.jp/articles/-/53656?page=1
今後も未婚の方が増える状況は続くと想定されるので、住まいもおひとり様を意識した物件が強そうです
価値観の変化、人生の生き方を重視するようになった時代に変化しているのだと思います
だとすると築古戸建てであればだいぶ小ぶりな物件であればまだ需要はあるかもしれません
ただ築古戸建てで小ぶりな物件を探すのは難しいです
昔の物件ほど間取りが多いです
昔は大きな家を建てることが一種のステータスで部屋数が多いほどお金持ち、働き者だと思われていたのだと思います
部屋の壁をなくして間取りを変えてしまうですとかのリフォームは出来そうですが少しお金はかかってしまいます
離婚された方
全国の離婚率は35.5％、秋田県の離婚率は40.8％となっています
引用：https://ricon-pro.com/magazine/94/
地方に行くほど離婚率が高い傾向にあります
その理由は女性の社会進出による収入増と夫の給料に頼らない自立できる女性が増えたためです
男女雇用機会均等法を機にその数字が変化したとされています
ただ社会進出した女性の平均年収を見てみますと、関東圏・関西圏・東海を除く女性の平均年収は314万円となります
引用：https://doda.jp/guide/heikin/area/
もし仮に離婚されたシングルマザーの方が上記の年収で生活していくとなると家賃は低く抑えたいところだと思います
また、小さなお子様が元気な年齢であればアパートには住みずらいと思います
この部分に関しては築古戸建ての需要は強そうです
比較的家賃が抑えられていて、子供さんがのびのび生活できるのであれば築古戸建ては選択肢に入りそうです
今後の築古戸建てのポイント
上記のように考えると、築古戸建ての需要は選択肢から外れやすくなりそうなのは事実です
でも一定数の需要はまだまだあると思いますので、今後築古戸建てを運営していく点で以下の点をポイントにして活動していきたいと思います
- 物件購入は小さめの物件を購入
- 部屋数が少ない分リフォームに少しお金をかける
- 女性を意識したきれいなリフォームを心がける（水回り等）
- 客層ターゲットは単身から4人程度の家族
- 家賃設定は5万円前後
物件は３LDKぐらいがベストかなと感じます
もう少し小さい物件ならなおいいのですが、あまり出てこないかもしれません
リフォームには少しお金をかけてとにかくきれいにしたいところです
特に水回りの蛇口などは、内見時すぐ目につきます
少しおしゃれなものを取り付けてもいいかもしれません
壁紙も出来るだけ清潔感のある状態にしたいところです
客層は一応独身の方もターゲットに入れつつファミリー層向けにも提供できる物件を購入していきます
最終的にどんなファミリータイプ向けの物件でも家賃が格安だと決まるのと思います
少し家賃設定を低めにして募集するのが一番はやいかもしれません（笑）
その分仕入れ値を抑えていかないといけないので、最終的な利回りをどこに持っていくかがやはり重要ですので、先ほどお伝えした売値が上がっているけど、相対取引は最終的に重要になってくると考えます
今後の私の活動
今後も私は築古戸建てを1年1軒を目標に購入しつつ貯蓄して、3年後にはアパートを購入していきたいと計画しています
昨日「新潟大家の会」様のイベントに参加させて頂いたのですが
私が勝手に尊敬している「波乗りニーノ」こと西野浩樹さんが登壇されてお話しされていた内容でも築古戸建てを購入したいと思いました
比較的坪数が広めの築古戸建てを購入して、しばらく家賃を頂いて、数年後新築アパートを建築するのも面白いと話されていました
現在、資材の高騰が続いているのでもしかしたら利回りが多く取れないかもしれないと前置きもされていましたが
なるほどと考えさせられました
さらに物件価格も高くなっている昨今なので、さらに物件価格が上がるのであれば今から仕込んでおいてキャピタルゲインも狙えるかもしれません
上記の単身者の需要を勘案すると、今後おひとり様のアパートの需要はまだあるのかもしれません
今後の私の活動に関して新たな道筋が頂けたと思います
まとめ
いかがでしたでしょうか？
築古戸建てを取り巻く環境は、少し状況が変わってきていると感じます
それでも私がブログで記事にしてきた通り、まだ築古戸建てを貸家にして客付している不動産業者様に聞くと、貸家はまだ需要があるようです
今から築古戸建てを始めて、経験を積んでアパートを購入する、その土地を有効活用する、まずはここから始めるべきではないでしょうか？
昨日のイベントで登壇された方々も皆さん話されていたのは「行動」です
行動が一番重要だとお話しされていました
取り巻く環境におびえていたらいつまでたっても状況は変えられません
取り巻く環境を理解しつつ、自分で考えすぐ行動することが大切だと思います
この記事が、皆様にとって少しでも役に立つことを願っております
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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