こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は、戸建投資に関して、今後どうなるかというのを自分なりに考えてみました
結論から言いますと、これから先築古戸建に関していえば購入はさらにしやすくなるのかなと考えていて
人口減少が叫ばれていますが、それでも客付けは難しくないと考えています
勿論個人の努力は必要かと考えますが、それでも手堅い手法は私が始めた3年前から変わりないと考えております
この考え方に至った根拠も含めてお話して参ります
これから不動産投資を始めようと考えておられる方にとって、また戸建てからスタートしたいと考えておられる方にとって参考になると思います
また今後の私のステップアップに関しての考え方もお伝えしております
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】戸建投資の今後と運営のポイント
今回紹介したい内容は以下の通りとなります
以上となります
順を追って説明して参ります
戸建の購入はしやすいか
戸建ての購入は、私はしやすくなると考えています
特に築古戸建は購入しやすくなると考えています
根拠は、団塊世代のと呼ばれる日本の高度成長期を支えてきた世代が70歳を向かえ、もちろん健康な方もいらっしゃると思いますが
自分で住めなくなった家、相続を受けて手放す家、このあたりが市場に出てくると考えているからです
また私がよく物件を検索する際に、不動産会社の自社ホームページを見ることをおすすめしているのですが
ついに自社ホームページに無料で譲りますという物件が登場してきました
もちろん、昨今の築古戸建てブームもありますので参入してくる方も増えていますが、熱量をもって探していればいい物件は見つかると考えています
以前、戸建ての検索方法に関して記事にしていますので宜しければ参考にしてみて下さい
ただしこの考え方は地方だと通用する考え方かもしれません
年始に大家さんの集まりがあり、関東圏在住の方にお会いすることがあったのですが、関東圏の戸建ては良いものが出ると今も瞬殺だそうです
地方に行くほど、土地の価値は低いかもしれませんが物件の購入はしやすくなるのではと考えています
恐らく管理に困って売却する都心に住まれている、団塊世代の子供さんが売却するというケースもありそうです
毎日物件検索を怠らなければそこそこいい物件は1カ月に1軒は遭遇できるのではと感じております
戸建ての需要はまだあるか
人口減少が叫ばれる中戸建てに需要はあるかというと、私はまだまだ需要はあると考えております
理由は以下の点からです
このような理由があげられます
客付けの実体験から
戸建の客付けは、客付けをしっかり頑張ってくれる業者に出会えれば体感で1カ月半で決めてくれる印象です
客付けが強い業者を具体的にお話しますと、SUUMOやホームズなどの大手ポータルサイトにしっかり掲載をしてくれる不動産会社がおすすめです
これから3月の不動産業者にとって一番の書き入れ時になる繁忙期を迎えます
今のタイミングで物件を仕上げて不動産業者に持ち込むことを強くおすすめしますが
それでも戸建賃貸はまだまだ需要があるので、シーズンが過ぎてしまっても一度不動産業者に持ち込みをおすすめします
ペット可の物件であれば今も少ない
私はよく、自分の賃貸募集をする物件の家賃と同等の物件をリサーチします
具体的には、ライバルはどのような物件を仕上げて、大体どのくらいの家賃設定をするのか、スペックはどの程度なのかをリサーチします
その中でペット可にしている物件は、私が活動しているエリアはまだまだ少ないです
恐らく物件の損傷が困るからそのようにしているのかもしれませんが、築古戸建で自分が今後住む予定でなければ
そこまでペット可を毛嫌いする必要はないと思いますし、原状回復が困るなら敷金を2カ月とか多めに取っておけばいいと私は考えています
ペット可にすればライバルに差が付き、まだまだ需要のある物件へと替えることが出来ます
ファミリー層向けのアパートが少ない
ファミリー層向けのアパート物件は需要があってなかなか見つからないと思っています
私の住んでいる不動産会社のホームページを見ますが賃貸募集を見たことがほとんどありません
ファミリー層向けのアパート自体あまり存在していないと考えています
もし仮にあったとしてもファミリーで済むわけですから、急な転勤がない限り希少なアパートですからなかなか退去にもならないと思います
結果希少価値の高いアパートになるので、ファミリーで済むとなると戸建賃貸にも触手が向くわけです
であれば新築でファミリー層向けのアパートを建てればいいと考えますが、原材料費がかなり高騰している状況と
今後の金利政策によって融資金利が高くなる可能性もあるので、最初から新築アパートをファミリー層向けに建てるとなると勇気がいると思います
その点でも築古戸建は、安く購入してアパートより少し高めの金額を設定しても入居したいファミリー層の需要はあります
ネックは年々ファミリー世帯の減少がありますが、ペット可と合わせ技や、旦那さんと奥様が使う車分の駐車場が確保できていれば
立地さえ間違わなければ入居付けは難しくないと私は考えています
以上のことから、まだ戸建て賃貸の需要はあると考えます
どうしたら客付けが出来るか
どうしたら客付けできるかは、需要はあるかの部分に結構被りますが
まず客付けに強い不動産会社に客付けを依頼すべきです
もしそれで決まらなければ、広告料（AD）も効果的です
広告料は、客付けしてくれたお礼に支払う代金です
多い地域ではアパート客付けに家賃の3カ月分以上払う地域もあるようですが
まず1か月分で打診してみてたらいいと思います
大手フランチャイズの不動産会社であれば、広告費の上乗せで結構客付けは頑張ってくれると感じています
あとはペット可にするですとか、とにかく不動産会社を訪問して物件を紹介して回る
中には入居してくれたら家電製品をプレゼントなど、工夫している大家さんもおられるようです
創意工夫で客付けを頑張りましょう
戸建の運営ポイント
戸建の運営ポイントは、安く購入して、そこそこ相場の家賃で募集することだと思っています
DIYが好きな方や上手な方を見ると、本当にすごい方が多くてびっくりします
かなりバリューアップされて客付けもしやすいのではと感じます
でも私の活動しているエリアは秋田県で、田舎のなかの田舎ですので秋田市内であれば洗練されたリフォームが効果を発揮すると思いますが
購入エリアによっては必要最低限のリフォームで十分客付け可能です
極論をいうと、不動産投資はどれだけ投資回収して儲けが出るかが重要です
例えば物件を格安で購入できたとしても、リフォームに多額のお金を使ってしまっては本末転倒です
安く仕入れて、相場並みから少し低い金額で貸しても実質利回りが20％取れたら私は成功だと思っています
入居者様にとって住みやすい住居を提供することは重要ですが、私たちがしているのは事業であり規模を大きくするのであれば
利益を出さないといけません
今後規模を大きくするのであればレバレッジを利かせての物件購入も視野に入れるはずです
その時銀行の担当者から利益の出ている大家と出ていない大家、どちらにお金を貸したいかと関画れば答えは一目瞭然です
仕入れは安く、そこそこの家賃で貸し出す、ペット可や駐車場があるなどの価値を提供できるかが運営のポイントだと私は考えております
戸建てからのステップアップに関して
戸建の運営をしていきまして、ここからは私の希望や展望も含めてお話して参ります
いずれ私もアパート1棟を購入したいですし、先ほどお話した会には新築アパートを施工されている方もおられ刺激を頂きました
そのためにはやはり種銭が必要です
戸建ての売却も含めて規模を拡大したいと考えています
築古戸建てであれば、減価償却で経費計上できなくなると事業の収入に税金がかかってしまうので
減価償却期間が終わったら売却に出そうと考えています
私の戸建は築古ですので法定耐用年数はゆうに過ぎていますので、減価償却期間を4年していました
来期の確定申告で1軒目の物件は償却期間を終えます
経費が取れなくなるので、売却を検討していますが、短期譲渡税という税金の壁もあります
償却期限が切れてほかの物件の償却期間はまだあるので、バランスを見て売却を検討しようと思います
でもよくよく考えるとすでに1軒目の物件は購入金額の元がしっかり取れ、リフォーム代金まで入れるともうすぐ回収が完了します
ある程度の金額で売却しても税金を支払っても儲けがあります
ちゃんと売れればの話ですが（笑）
築古戸建を購入して、数年回して家賃を得つつ、減価償却で経費計上、家賃で物件購入費用を回収して、減価償却終了、売却
これを実現しようと考えています
そのためにも仕入れはやはり重要ですし、立地は結構重要です
まとめ
今回は、戸建投資の今後と運営のポイントに関して記事にしました
すでに戸建てを購入されて活動されおられる方は自分が描くゴールや未来図があると思います
その一助にこの記事がなってくれたら幸いです
最初にお伝えした通り、戸建ての物件はまだ出てくると思います
その中で、いかに仕入れを安くそこそこの家賃で貸して、運営していくかがポイントです
そして運営する＝経費を考えて物件を運営していく
規模拡大を狙うなら売却も考えて行動する
このように3年実践してきて感じています
これからも、皆様にとって有益な情報がお伝えできるように頑張って行動して参ります
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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