【不動産投資】物件の検索方法と購入基準を考える

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こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@nokrimone) と申します

 

今回は、昨年記事にした、不動産投資における物件検索方法と購入基準に関してもう一度考えてみました

 

これまで私は、戸建て2軒と事務所1軒を購入してきました

 

基本ベースは以前記事にした部分とあまり変わりはないのですが、物件の購入基準も含め最新版として皆さんにお伝えしたいと考えて記事にしました

 

この記事を読むと、私がどのくらいの物件であれば購入するのかがわかっていただけると思います

 

最後までご覧いただけたら幸いです

 

【不動産投資】物件の検索方法と購入基準を考える

今回紹介したい内容は、以下の通りです

 

  • 物件の検索方法
  • 物件の購入方法はいろいろある
  • 購入したい物件の金額
  • 購入したい物件の条件

 

順を追って説明して参ります

 

物件の検索方法

 

昨年、物件検索方法に関して記事にしていました

 

 

検索方法に関しては実は今も方法はあまり変わっていません

 

  • 大手ポータルサイトで検索する
  • 不動産会社の自社ホームページで検索する
  • 空き家バンクで検索する

 

1日1回は、格安物件を出してくれている会社様のホームページを見るようにしています

 

また最近実施しているのが、近所を散歩して「売り物件」と表記があればすぐインターネットで不動産会社を検索しています

 

何故この方法が有効かというと、まだ検索しきれていない不動産会社や、新しく不動産会社を設立した会社もあるからです

 

Googleで検索しつくしたと思っていても、まだ拾い切れていない不動産会社はあります

 

事実私が昨年12月に購入した物件は、別の市で最近不動産会社を設立、独立されたという会社でした

 

しかも私が住んでいる市とは別の市で営業されているので全く知らない会社でした

 

どこから物件が突然現れるかわかりません

 

移動先や買い物先でも常にアンテナを張っておくことをおすすめしたいです

 

物件の購入方法はいろいろある

 

私は基本、インターネットで物件を掲載しているものからアプローチをしていきますが、最近不動産会社に直接訪問することを始めていこうと考えています

 

しかも、地域を絞って、できる限り顔と名前を憶えてもらおうとしています

 

これは成功されている大家さんがアパート1棟購入するのに直接訪問をバンバンしていると過去に読んだ本から学び、実行できていなかった反省からです

 

今回3軒目の物件を購入して客付けのため、大手フランチャイズの店舗からインターネット掲載もせずマイペースで不動産業をされておられる方、さまざまアプローチしてきました

 

実際に訪問してみての感想は、意外にちゃんと話を聞いてくれるのと、手前味噌ですが、海千山千の不動産会社の営業担当の方ともちゃんと商談ができるようになっていた自分がいました

 

やはり実際に1軒まず購入して実践経験を学ぶことが重要だと思っています

 

そして実際に不動産会社に伺って、実際にこのような物件を探していますがいかがでしょうか?と質問をしてみます

 

勿論新参者には厳しい対応もあるかもしれませんが、当然です

 

重要なのは繰り返し継続すること、そしてその会社で物件を購入して実績を作ることです

 

そこからインターネットでは紹介していないものを少しずつ人脈を作り購入していくイメージを作っていきたいと考えています

 

ほかにも私の大家さん仲間で不動産会社以外の人脈から物件を購入されている方もいます

 

本人の方法なので詳しくは割愛しますが、物件購入はインターネット以外の掲載でも購入できます

 

購入したい物件の金額

 

購入したい金額も以前は200万円以内の戸建てと考えていましたが、もう少しハードルを上げて購入したいと考えています

 

できれば100万円台が理想です

 

関東圏や関西圏では無謀な数字かもしれませんが、地方の田舎であればまだ頑張れば購入できるレベルだと考えています

 

では何故100万円台なのでしょうか?

 

理由は以下の通りです

 

  • 家賃相場の下限は大体決まっている
  • 家賃設定がしやすい
  • イレギュラーが発生しても利回りを取りやすい

 

このように考えています

 

やはり総じて言えるのが、仕入れは低くが鉄則であるとここ最近考えています

 

上記したように、大体の家賃相場は地域によって決まっていると思いますが、例えば戸建てであれば私の住む市であれば3万円台の物件はそうそう出てきません

 

本当にざっくりとした計算ですが、もし仮に100万円の物件を3万円で貸し出せれば、3年で回収できる計算です

 

地域最安値で賃貸募集できれば、戸建てであればかなり需要は高いので決まります

 

もちろん最低限の設備は必要ですが(例えば水洗トイレとか)仕入れ値が低ければ家賃設定もしやすくハンドリングが聞きます

 

またイレギュラーで修繕が必要になった時も、仕入れが低ければ柔軟に対応できるので、やはり仕入れ値は重要です

 

以前より安く仕入れることを意識して物件の検索をしております

 

購入したい物件の条件

 

以前の記事では、物件購入基準は以下のように考えていました

 

そのまま掲載いたします

 

  • 実質利回り目標20%
  • 金額は200万円以内
  • あまり部屋数が多くない(3LDKがベスト)
  • 水洗トイレ
  • 築年数はあまり気にしない(できれば新しい方が良い)
  • 見た目がボロじゃない
  • 駐車場2台
  • 近隣のスーパーまで車で10分以内
  • 出来れば雪が少ない地域

 

このようにみると100万円台だと駐車場2台だと少し難しいかもと感じます

 

また見た目がボロじゃないという曖昧な基準はちょっと消したいかなと思います(笑)

 

ほかの基準は今も変わらず、条件を満たしている物件を購入します

 

100万円台で購入を目指しつつ、上記の物件で条件が良くて家賃設定が広く取れるのであれば多少金額の足が出ても仕方ないかなという考え方です

 

実際にいろいろな大家さんとお会いして、結構格安で購入されている大家さんもおられるので、あきらめず物件を探して、不動産会社とコミュニケーションを取って実績を作っていきたいと感じます

 

まとめ

今回は、私の考える戸建て物件の購入基準を再度見直してみました

 

1年前と比べて変化したのは、仕入れ値を低くしたいのと不動産会社へのアプローチをする勇気です

 

総じて言えるのが、不動産投資は事業であり、儲けが出ないと規模が拡大できません

 

そして、その儲けを生むためにどうしたらいいかと考えたら、物件を安く仕入れていくことです

 

そのためには物件検索を頑張り、不動産会社に足繫く通う、大家さん仲間を増やす、人脈を作ることが重要だと考えます

 

たった1年ですが、これだけ考え方が変わるので、やはり不動産投資に興味がおありなら、早めに活動されてはいかがでしょうか?

 

このブログが始めの一歩となってくれたら幸いです

 

今回は、以上となります

 

最後までご覧いただき、ありがとうございました

 

だいた

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