おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回は、今まで紹介してきた記事をまとめた、戸建投資の始め方（最新版）と題してお伝えしたいと思います
この記事を読むと、物件購入から家賃収入までのポイントと、戸建大家の一連の流れが分かると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
戸建投資の始め方【購入から家賃収入まで】
今回お伝えしたいと思うポイントは3点です
以上3点となります
1点ずつ紹介して参ります
物件購入のポイント
私の物件購入時に重要視するポイントは3点です
建物自体も重要なのですが、今回はそれ以外のポイントに絞って紹介します
建物自体のチェックポイントは以前記事にしていますのでこちらをご確認下さい
ポイント3点とは
順を追って説明して参ります
金額
金額に関しては、具体的な数字をあげますと200万円以内です
安く購入出来れば安いほどいいと思います
また家賃と利回りから考えてざっくりした利回りが20％が購入ラインです
これは5年後の売却も検討しているため20％と設定しています
家賃設定は5万円をベースにいつも考えています
秋田県内なので、他県より家賃は低めに設定しております
出来れば200万円以下ですが、利回り２０％を基準にして家賃が取れれば金額が上がってもOKとしています
設備
設備に関しましては、どうしても譲れないポイントが2点あります
水洗トイレと駐車場2台です
先ず、水洗トイレに関してです
水洗トイレではない＝汲み取り式トイレ（通称ボットン便所）になるのですが、家賃が5万円の基準から大きく下がります
ポータルサイトを見ると2.5万円～3万円台でたまに汲み取り式トイレの物件を見かけることから家賃は低め
しかも客付けがかなり難しいイメージです
また入居してもらっても低属性の方となるとトラブルも多そうなので、水洗トイレは譲れない設備となります
駐車場2台に関しては、客付け時有効に働きます
戸建に入居してくれる方は、だいたい夫婦かファミリー層になります
地方の夫婦は1人1台ずつ車を所有しています
夫婦どちらも働きに出るのが当然ですので、駐車場2台は、賃貸物件検索時ほとんどチェックを入れて検索すると思います
商業施設から多少離れても、車で移動が当然ですので我慢して貰えます
私の経験ですが、スーパーマーケットから10分離れていても客付けは出来ました
その物件は駐車場が2台とガレージが付いた物件です
立地
立地に関しましては、リフォームのように工事をすれば変えられるポイントではないので重要です
購入した物件の移動はできません
立地の最低条件としましては、市町村の市である事、商業施設まで車で10分内を見ます
市町村の市は、最低限人が集まる施設がある感覚です
町や村だと正直客付けは難しいかなと勝手に思い込んでます
ただ大型ショッピングモールがあるとかだと話は変わりそうですが、私は基本、市町村の市で物件調査もしています
商業施設の考え方は上記したように、客付け出来た経験則から立地の条件としています
実際車で走ってみると10分は結構掛かります
その物件はDIYで多少リフォームをしたのですが、ホームセンターに行って、購入するものを忘れたのを物件に帰ってから思い出して、またホームセンターに行くと考えたときかなり面倒でした
物件から仕事先に向かう間に商業施設があればいいかなと思いますが、入居者様の仕事先までは読めませんし
それをあてにするのは少し勇気がいります
以上3点が、購入時のポイントとなります
リフォームのポイント
リフォームに関しましては、結論から言いますと、やり過ぎない
これに尽きます
自分が住みたいようにリフォームするとどんどんお金がかかり利回りに直結します
自分の所有している物件はカッコいいという自己満足は正直必要ありません
ただ、自分のエリアがおしゃれな街で、若い子が入居するのであるですとかの戦略であるならいいと思います
私の投資しているエリアは田舎ですので、最低限のリフォームでも結構客付け出来ます
リフォームのポイントにも3点ポイントがあります
以上3点がポイントとなります
汚い所をなくす
築古物件は基本きれいなところは無いと思っておいた方が良いです
具体的に汚い所をなくすとはどういうことかというと
壁紙と床を必要な個所だけやり替えます
物件全体をやってしまうと多額になるので、本当に必要箇所だけやりましょう
明らかにタバコのヤニ汚れや、日焼けで本来白いクロスが茶色になっている所を交換します
1㎡単価で1000円で壁紙交換してくれるので、一部屋6万円くらいでしょうか？
業者様に依頼するとそのくらいだと思います
壁紙を替えただけで、大分印象は変わります
古ぼけて汚い部屋が一瞬でパリッと仕上がります
床も汚ければ、洋室であればクッションフロアの張替、和室であれば畳の表替えをオススメします
クッションフロアの張替は以前物件でお願いした金額は、和室から洋室へ変更、8畳間で10万円かからなかったです
畳の表替えは一番私はオススメしてまして
1枚4000円くらいです
8畳間であれば32,000円となります
購入した物件は、まず汚いと気になるところを修繕するようにしましょう
最終的に清掃業者様に仕事を依頼して、掃除をしてもらって客付け出来る状態にします
水回りはリフォームしない
水回りは基本リフォームしません
するとしても混合水栓（お湯と水がレバー一本で出せる蛇口）の交換くらいです
お風呂も200万円台だとユニットバスであればかなりラッキーです
在来工法の銀色のバスタブにタイル張りのお風呂のまま貸し出します
水回りをリフォームしないのはかなりのリフォーム代金が発生するためです
築古戸建1軒購入できるレベルのリフォームになります
勿論キレイな風呂場をリフォームしてもらって、入居者様に使ってもらいたいですが
あくまでこの戸建投資はビジネスなので、いかに安く仕上げて高く貸すか、どれだけ利益が出るかが重要なのでお金はかけられません
その分家賃設定を低くすればいいわけで、家賃設定を低くするなら購入代金を抑えることが必要です
大きなお金がかかる水回りのリフォームは基本しません
生活に支障が出ないリフォームをする
ある程度キレイに、必要最低限のリフォームをするのですが、あとは入居者様がケガやストレスが無いようにリフォームします
ライフラインがしっかり使えるリフォームと、怪我が発生しないように最低限リフォームをします
ライフラインは電気・水道・ガスが使える状態でなければ、そこにお金を惜しまず使います
電気に関しては基本通電していると思うのですが、例えば築古戸建だとアンペア数が２０アンペアの場合があります
これは電気業者様に依頼して40アンペアに変更することを強くオススメします
２０Aだとエアコンとドライヤーを使ったら恐らくブレイカーが落ちます
４０Aであれば余裕です
２０Aから４０Aだと恐らく変更するのに10万円以上かかるかなと思います
私の物件は費用に15万円くらいかかりました
相見積を取ることをオススメしますが、金額は結構掛かると思った方が良いです
私はついでに築古戸建はアンテナが使えないことも多いので一緒にやってもらいました
テレビもちゃんと見れるか大事です
水道は水道管からの水漏れが無いか、もし発見できるなら最初に直してしまいましょう
必ず入居者様からクレームが上がってくると思います
水道料金が高いと始まるからです
ガスに関してはそこまで心配ないと思います
今までクレームが上がったことがありません
あとは入居者様にとって危険がないかを考えて物件を見ます
私の場合、2軒目の物件は2階にベランダがあったようですが、腐って取り外したため2階の窓に柵がないので
そのまま飛び降りることが可能な状態でした
窓に柵を取り付けて対応しました
物件内でケガしないようにするリフォームまではちゃんとしましょう
以上がリフォームのポイントとなります
客付けのポイント
客付けのポイントはシンプルに自分の物件をどんどん不動産業者に持ち込むことです
自分の物件の資料をどのような形でもいいので作成して不動産業者に営業します
客付け方法は一般媒介で依頼します
専属専任媒介や専任媒介では、一般人に見てもらえるチャンスが少ないからです
出来るだけSUUMOやホームズに掲載してくれる不動産業者にお願いすることをオススメします
エコーズというサービスもあります
月額数千円で自分の物件を紹介してくれるサービスで、SUUMOにも掲載してくれます
私はまだ試したことが無いのですが、よろしければホームページ覗いてみてください
私の経験だと、やはり今の時代スマホで物件検索をするのがほとんどなので
大手ポータルサイトに載っていると問い合わせや内見の数が全く違います
地場の不動産業者のアンテナも馬鹿にできませんが、やはり露出が多くてネット上に出るのは反応が違います
ちなみに物件から10数キロ離れた不動産業者様も、大手であればアプローチすることをオススメします
結構遠方でも関係なく客付けしてくれるのであまり固定観念で決めつけず持ち込みをしましょう
またもし、客付けに苦戦するのであれば広告費をつけてあげるのも効果的です
広告費1カ月分だせばもう少し反応は変わると思います
広告費は、入居付けしてくれた場合に支払うお金です
広告費1カ月＝家賃1カ月分、という意味となります
これで家賃収入が得られる状態となります
まとめ
いかがでしたでしょうか？
戸建投資のポイントをシンプルにお伝えしたつもりです
あまり考え過ぎず、やることをしっかりできればそこまで客付けは難しくないと私は思っています
客付け後は恐らく、水道関係のところでほぼ何かしらの対応をしているので気にして置いた方が良いです
何故なら、ライフラインは実際に生活してみないと分からないところもあるからです
蛇口から水漏れや、水道管の水漏れが発生することがあるかもしれません
トラブルを解決して、ようやく何もしない状態で家賃が頂ける状態となります
このノウハウを次の物件に活かして、少しづつ規模を拡大していきたいと思います
今回は以上となります
最後までご覧いただき有難うございました
だいた
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