こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は不動産投資における、築古戸建の物件情報を見るポイントとコツに関してお伝えしたいと思います
このポイントとコツは、実際に築古戸建を購入している私が毎日物件掲載情報を見て考え付いたものです
これから不動産投資を始めようとされている方、特に築古戸建を購入検討されている方にとって役に立つ情報だと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【築古戸建】物件情報を見るポイントとコツ
今回紹介したい情報は以下の通りとなります
以上となります
それでは順を追って説明して参ります
物件詳細欄を見る時気にしてみる箇所
不動産会社のホームページや大手ポータルサイトに掲載される物件は写真と金額が最初記載されていますが
気になる物件をクリックすると物件の詳しい情報が出てくると思います
私が物件を見る時に気にしてみる箇所は、以下の通りです
私はこのような点を確認します
こちらも順を追って説明して参ります
土地の広さ
土地の広さは、もし次に建築するときにアパートを建築するレベルの土地の広さかを見ています
だいたい300㎡以上あるとアパートは建築できるのではないかと想定しています
固定資産税の関しては正直あまり考えていないのですが、私が所有している物件、2軒まとめての固定資産税の支払いは
年4回支払いで、その1回の支払いは5,000円です
そう考えると、そこまで土地が広くても大きな税金は発生しないと思います
あまり広すぎても管理が困りますので、だいたい300㎡を基準に見ています
勿論、この目安より狭ければ買わないというわけではありません
部屋数が多すぎないか
部屋数が多いのも正直困ります
何故なら、部屋数分リフォームをしないといけないからです
比較的キレイな物件で、リフォームの必要が無くても、業者手配の掃除を入れた場合代金が発生することもあるので
出来れば部屋数は多すぎないものが理想です
少なすぎてもそれはそれで問題なのですが、だいたい３LDKや４DKなどが理想です
部屋数が多いとその分コストが掛かります
一般媒介か専任媒介か
一般媒介や仲介と書いている場合、物件を掲載している不動産会社は、購入検討している物件の内情に詳しくない場合があります
2軒目の物件はまさに仲介で、実際にホームページ上で見つけた物件を購入したいと申し込んだところ
売主は別の不動産会社に売却を依頼していて、売主と買主側の不動産会社が違う状態でした
ですので買い手側の私の不動産会社はあまり物件の状態や内情を知らない様子で、用意した資料も不備があったりもしました
ここで言いたいのは、別に資料の不備や段取りが悪かったという点ではなく
内情に詳しい場合、売主の現状が良くわかっている場合があり値段が下げられる可能性がある点です
なぜこの物件を手放さないといけないのか、売り急いでいるのか、管理に困っているのか現状を知っているのが専任媒介です
また専任媒介の場合、物件のメリットデメリットはどこなのかを把握しているので、購入後もデメリットな点に対処しやすくもなります
上下水道か
田舎の物件は、場合によって市で運営している上水、下水が行き届いていないケースもあります
出来れば上下水道は市が運営している上下水道をおすすめします
上水は、水道の蛇口をひねると出てくる水で、下水は生活排水を流すための配管です
物件詳細欄に、井戸水ですとか書いている場合は市で管理している上水ではない可能性があり、その地域で運営している上水となる可能性があります
メリットとしては地域で運営しているので管理費が安い場合があります
私の物件は2軒目が井戸水、下水は配管が近くまで来ているのですが浄化槽を利用しています
上水は月1500円で使い放題で、浄化槽の点検や清掃費は月平均にすると3000円程度かかります
どちらも借主様に負担してもらっています
デメリットは管理が心配なところです
地域で運営しているの為か、一度水が地域一体でなくなるトラブルが発生しました…
また地下水が無くなった場合、市の上水を利用しなおさないといけないようで、面倒なことが多そうです
私の所有する1軒目は上下水ともに市が管理しているので安心感があります
再建築にあたり特殊な条件がないか
再建築が出来ない物件も、土地の有効活用から考えると敬遠しています
市街化調整区域（建築するのに許可が必要な区域）や、再建築不可物件は、私は基本購入しないつもりです
擁壁地（隣地が高台になっていてそこをコンクリートで固めたりしている状態）や旗竿地（敷地の入り口が細くなっていて奥の土地が開けている状態）も気になるところです
1軒目の物件は擁壁地にあるのですが現状問題なく家賃収入は得ていますが、建物を建てる際、どうなるのかわからない部分もあります
旗竿地も購入後、隣の敷地も購入できれば改善出来ることも出来そうですが、そう簡単に話が進むこともなさそうなので
特殊な土地の購入は注意が必要です
ただそのデメリットこそ金額が安い状態で購入できるチャンスでもあるので、この辺はバランスが難しいので
最初に購入する物件からは除外したほうがいいかもしれません
以上が、私が物件詳細欄を見る時に気にする箇所となります
それでも、やっぱりどこか妥協して購入しないと、いつまでたっても物件は購入出来ないと思います
何処か１つ２つは目をつむって購入する勇気は必要かと思います
Googleマップで物件を実際に見る
Googleマップやストリートヴューを使って物件を内見する前に確認しましょう
本当に便利な世の中になったと思います
実際に行ってみないと分からない空気感や、近隣住民の方とコミュニケーションといった点はGoogleでは教えてくれないのですが
物件の佇まいや道路の状態、近隣の商業施設までのアクセスが分かります
またストリートヴューで行き着けない場所は、購入するのに少し心配です
何故ならストリートヴューの車が入れない場所にあるので、私道や大きな車が入れないところだと思われるからです
それも含めてGoogleマップ、ストリートヴューは本当に便利なアイテムです
物件掲載情報で、正確な番地まで乗せてくれていない物件も、周辺をぐるぐる探索したら見つかります
是非とも活用したいツールです
実質利回り基準で物件を見る
どれだけ条件が良い物件でも利益が出ない、もしくは少ない物件では本末転倒です
物件を購入することは不動産で利益を得ることです
購入基準を最初から明確にしていれば購入するしないは迷わないと思います
私の基準は、20％の実質利回りが基準となります
それでもうまくいかないイレギュラー（修繕）が発生することもありますが
この20％という目標をクリアできる物件を購入するだけです
正直、最近この基準で購入するのが難しいのではと感じているのですが、目標値を定めて、家賃はいくら取れそうなのか
家賃がいくらなら、物件はこの金額で購入しないといけないという計算が出来ます
ちなみにこの20％の目標の意味は、5年回収という意味です
物件を仕上げた代金を回収できるのが5年後で、5年後売却するにしても、新しい建物を建築するにしても、別の土地利用をするにしても
5年で回収出来ていればあとが楽だからです
売却した代金には税金がかかります
5年（性格には購入した年の次の年から丸5年）で税金が長期譲渡税に切り替わりますので税金も安く済みます
購入する基準をしっかり決めることによっても選別することが出来ます
でもすべて思い通りの物件は出てこない
これだけ沢山話をして申し訳ないのですが、それでも完璧な物件は絶対に現れません
存在したとしても、不動産投資を始めたばかりの人間に売ってくれる不動産会社は存在しません
購入実績を作っていかないと紹介してくれないはずです
上記のポイントやコツを踏まえ総合的にデメリットも勘案して、物件を購入していくしかありません
田舎に行くほど物件を手放す方が増えています
少子高齢化がどんどん進み物件は掲載数が増えてきていると感じます
その中で出来るだけいい物件を購入できるように毎日ホームページを見続ける事も大切なコツだと思います
まとめ
今回は物件情報を見るポイントとコツに関して記事にしました
私が現在所有している物件の実質利回りを記載した記事がありますので、もし初めて物件を購入しようとされている方であれば
参考にしてもらえたらと思います
また私の物件の検索方法に関しても記事にしていますので合わせてご覧いただくと、物件が探しやすくなると思いますので宜しければご覧ください
ここ最近築古戸建の需要があるのか値段が上がってきているように感じます
その中でもいかに自分の目標に近く、比較的良い物件を購入できるかが大事です
諦めず物件を探していきましょう
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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