こんばんは 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
本日は築古戸建て投資は出口戦略が必要かに関して考察しました
結論から言いますと、そこまで出口を考えなくていいのではないかと考えています
本来投資とは売却して利益確定させるのがセオリーだと思いますが、築古戸建はもう少し考えを柔らかくしてもいいと感じます
結論に至った経緯とそれよりも注意すべきことを考えました
最後までご覧いただけたら幸いです
【考察】築古戸建投資は出口戦略は必要か
今回お伝えしたい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
投資の基本はキャピタルゲインで利益確定が基本
投資の基本はキャピタルゲイン、売却益を得て利益確定が基本だと思います
ただこの築古戸建投資に関しては、そこまで最初は売却益を含めての利益確定を考えなくて良いと私は思っています
勿論、売れることに越したことはありません
なにより先に重視するのはキャッシュフローで最終的な利回りだと思います
築古戸建は比較的高利回りで運用でき、数年で投資額が回収できるので、回収後売却を検討するでもいいと私は思います
また所有して５年（購入した年月日から次の年から５年）経過していれば、短期譲渡税ではなく長期譲渡税となるので税金も安く済みます
まずキャッシュフロー重視、利回り重視で考え５年後以降に売却できればいいかなという考え方です
このキャピタルゲインで利益確定の考え方は、１棟物物件で考えた方が良いと思います
一棟物とは、アパート、RCマンション、新築戸建
金額が大きいものは売却益まで考慮して購入するべきです
築古戸建に出口はあるか？
では築古戸建には実際出口はあるのでしょうか？
まだ売却経験はありませんが、以下の方法が考えられます
１つ目の実需で売却は、築古物件そのものを購入してもらうケースです
この方法はあまりにもボロ物件だと購入して貰えないかもしれませんが、ある程度物件の見た目が良ければ売却出来ると思います
購入したときより高い金額での売却は難しいかもしれませんが、同じもしくは少し下げれば売却できるのではないかと考えます
その根拠は、２軒目の購入物件は、リフォーム中に全く知らない方が来られて、近所に住まわせたい人がいるから購入出来る物件を探してて、いくらで購入できるか直接問い合わせがあったからです
購入してすぐでしたので短期譲渡税も含めた金額を伝えると驚かれていましたが、実需で需要はあるのではと感じました
２つ目は土地で売却するです
築古戸建は土地の値段そのもので物件を売りに出していることもあります
建物自体に住むのではなく、土地を購入してその場所に家を建てる需要もあります
その際、建物を解体する費用が掛かるので、その費用も計算して売却しないといけません
建物の解体費は木造建築で１坪でだいたい３万円前後のようです
家賃を貯めておいて、５年目以降に売却を検討
利回り次第でもう少し家賃を貰ってから不動産会社に土地として持ち込みをする感じです
解体費用が掛かるので、ほとんど設けないかもしれませんが、入居付け出来ていて家賃が発生していれば解体費用分も家賃で賄えれば、売却益が出ます
3つ目はオーナーチェンジ物件として売却する方法です
入居付けできていれば、労せず家賃収入が得られるので購入される大家さんは楽ができます
しかも利回りが高ければ高いほど売りやすいので、できれば最初に客付けの段階で大きな利回りが出ていると出口も取りやすいです
例えば、トータル２４０万円で仕上げた物件で、家賃５万円、利回り２５％出ている物件があったとして、売却時利回り１５％で売却の場合、４００万円で売れることになります
１６０万円（売却手数料等は考慮してません）が残る計算です
安く仕上げて高利回りで貸し出すことで、オーナーチェンジの際、出口が取りやすくなります
このように出口の方法はそこそこあります
出口失敗の考察
出口失敗の考察をしてみました
一番最悪なのが売れないところになると思いますが、そもそもまったく需要の無い土地＝立地が悪いので、そこは最初に購入する前に調査するはずなので一定数の需要はあるところだと思います
よほどおかしな金額をつけなければ需要はあると思います
そして先ほど出口はあるかで考察した一番メリットが少なさそうな土地で売却を考えてみます
例えばリフォーム込みで購入した物件が３００万円かかったとします
家賃5.0万円で貸出ししたとします
そして解体費用が１００万円ほどかかる場合、解体費用ももともと考慮して計算しておくと
年家賃60万円なので約７年賃貸すれば元が取れる計算になります
７年賃貸で所有し売却すれば利益が出る計算になります
その間、固定資産税や修繕費が発生するかもしれませんのでもう少し長く所有して売却になると思いますが
株やFXのように資金が消滅するようなことは無いのが不動産投資の良い所です
時間を味方につけて、損をせず少しづつ利益を出していけばいいと思います
儲けが少ない！と言われてしまうかもしれませんがその通りです
儲けが少ない分、失敗も少ないのが戸建投資の良い所だと私は思っています
出口の失敗もそこまで怖くないリスクだと思います
結論
以上のようにあまり出口の事を考え過ぎなくてもいいかなと私は思います
投資方法や考え方は人それぞれですが、築古戸建は購入して出来るだけ利回り高く客付け出来れば、解体費用も家賃から補填すればいいと思います
出口よりも最初に考えるのは以下に安く仕入れてリフォームして、いかに高く客付けするかだと思います
家賃が問題を結構解決してくれます
家賃でつぎ込んだお金をすべて回収できて、その後購入したときの半値で売却でも利益は出ていますよね？
つまるところ家賃をちゃんと頂くところが大事だと私は考えます
また、大切なのはその相場から退場させられない事です
なので出口の心配をするよりも、リフォームで費用が掛かり過ぎて客付けまで持っていけないとかのキャッシュアウトしない事を考えた方が良いです
まとめると、出口を心配するよりも、家賃をちゃんと頂いて一切使わず貯める、リフォーム費用でお金を掛けすぎずキャッシュアウトしない
これが私の結論です
今回は以上となります
最後までご覧いただきまして、ありがとうございました
だいた
コメント