おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回は不動産投資を初心者なら何から始めるべきかについて考察しました
結論から言いますと、不動産投資は、貯蓄をして大家業を経験することから始めるべきだと考えます
この考察は、２年間大家業をしてきて様々な体験から考えた私なりの考察です
不動産投資を始めたいと考えられている方で、でも何から始めるべきか悩んでおられるかたに参考になると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【初心者必見】不動産投資は何からはじめるべきか
今回紹介したい項目は以下の通りです
順を追って説明して参ります
私の体験談
私は現在、戸建物件を２軒所有しております
自己紹介等は、こちらからご覧ください
家賃収入は9.8万円／月です
日本政策金融公庫様より融資を受けており、また管理手数料も引かれますので純粋な利益は５万円少しです
現在は２軒目の物件修繕費用が多々発生して、家賃が入っては修繕にお金が無くなる日々を経験しています
そうなんです
お金が全くたまらないんです（笑）
皆さんは不動産投資といえば、もっと楽に不労所得を得られる、楽して稼げるイメージが強いと思いますが
そう簡単に稼げません
そして結構やることも多いです
やる事は、物件の仕入れ、DIYか業者様にリフォーム発注、客付け営業、客付け後のクレームがあれば修繕依頼、確定申告くらいがあげられると思います
普段サラリーマンをされておられる方で、不動産投資を始めようとすると自分の時間が無くなります
辛い部分ばかり紹介してしまっていますが、この経験を元に、これから不動産投資を始めようと思われている方に
何をすればいいかを紹介出来ると思います
私の５カ年計画ももとにお話しをして参ります
貯蓄
私の不動産投資スタート時の資金は１００万円でした
元手はこれしかなかったので、本当に苦労しました
本業のボーナスや給料から工面して、リフォーム資金に充て続けました
ですので常に資金がない状態ですので、大規模な修繕が発生したらアウトです
それでもやっていくしかない状況（会社がストレスで心労が多い）でしたのでスタートしたのですが
やはりちゃんと貯金をしてからスタートすることを強くオススメ致します
具体的な金額を話すと３００万円～５００万円は欲しい所です
貯蓄は大変かと思いますが、自分の将来豊かにするためと考え頑張りましょう
貯蓄の重要性に関しても記事にしていますのでよろしければご覧ください
３００万円～５００万円溜まったら、大家業の経験をしてもらいたいです
大家業を経験する（オススメは築古戸建）
貯蓄に成功したら、次は物件を購入したいです
私がオススメなのは築古戸建投資をしてきたので、築古戸建の購入です
勿論築古戸建であれば何でもいいのではなく、比較的キレイなものを選んで購入します
比較的キレイな物件でも、リフォームには結構お金が掛かります
貯蓄したお金全額で、物件購入とリフォームをしてしまうと、資金があっという間になくなりますので
融資を使って物件購入したいところです
物件購入からリフォームまで融資を使って購入しても構いません
すべて融資を受けて客付け成功すれば、自分の資金を一切使わず、1万円～2万円のキャッシュフローが得られます
ただ、融資打診から融資承認まで１カ月くらいかかるので、現金で購入するライバルがいれば買われてしまう可能性もあるので
自己資金から物件を購入して、リフォームだけ融資を受けて貸し出すのもオススメです
リフォームローンは地方銀行でも融資してくれる場合もあります
また日本政策金融公庫様でもリフォーム融資は受付してくれるはずです
そうすると、キャッシュフローも、すこし高く儲けることが出来ます
何より大事なのが大家業を経験することが大事だと思っています
大家業は結構やることがあります
先ほど話した通り、購入から営業、リフォーム、客付け後の修繕などイレギュラーが起きます
家賃収入を得つつ、１年、２年、経験を積んでいくことで大家として向いているか向いていないか
不動産投資を本当に続けたいか、そうでないかが見えてきます
大家業を経験するのに、オーナーチェンジ物件でもいいと思います
ただ、圧倒的経験値からすると何もない状態から客付けまでもっていくのは大変な築古戸建はいい経験になると思います
ちなみに融資を受けるのが心配という方もおられると思います
私の経験上、それほどきつく当たってくる銀行や公庫様はありません
気軽に相談してみましょう
結構親切に対応してくれます
経験したうえで判断する
１年、２年経験すると、大家業の経験値が増えます
融資方法、客付け方法、自分の物件の売り込み方、DIYするのかリフォームしてもらうのか、このエリアの物件は仕入れ値が安い高い、常に勉強している状態です
家賃収入も入ると思います
年間で回して、どのくらいの利益が出るのかチェックしまして、自分にこの不動産投資が合う合わないが見えると思います
正直、今の時世で投資はいろいろな方法があるので、不動産投資じゃなきゃダメだということはありません
自分に合った投資を見つけて長く続けられそうなものが一番いい投資方法だと思います
合わなかったと判断したとしても、購入した土地と建物は自分のもので、０円にはなりません
時間はかかるかもしれませんが、売却して手じまいすればいいだけです
築古戸建であれば安いもので１００万円台で購入できるので、大きな出費ですが投資出来なくなる金額ではありません
さらに規模を拡大していく（最終的にはアパートを所有）
もし不動産投資が楽しい、やりがいがあると思ったら１年以上の経験を次の物件へ投入しましょう
私の５カ年計画では、１年１軒築古戸建を購入しつつ、本業の給料を出来る限り貯蓄に回し、３年後にはアパート１棟購入する計画です
１年ずつ結果が出ていればそれを継続して規模を拡大していくだけです
大家業を経験しつつ、貯蓄＋家賃で種銭を貯めて、大きな物件にトライします
ちなみに最初に頭金を３００万円～５００万円を貯めてアパート１棟購入するのは、私はハードルが高いように思います
その理由は３つあります
供給過多
供給過多に関しては、どの市町村でもSUUMOやホームズを見るとアパートの入居募集の広告が多いです
戸建の方がまだ需要があり、入居付けもしやすいと私は体感で思っています
自分の住んでいる街で、アパートの窓ガラスを見ると入居者募集の看板はどのくらい発見できますでしょうか
入居付けする方法はいろいろあれど、空室があるのは事実で戸建より供給は多いと思います
始めて不動産投資するのがアパートで、供給が多い状態だと最初苦戦すると思います
経験値不足
経験値不足に関しては、供給過多の環境の中で、いかにして客付けをするかの経験値がありません
ましてやライバルとなるのは、自分より成功している大家さんです
この強敵から供給過多の状態から客付けまでしないといけないので、なかなかレベルは高いと思います
本で読んだ知識で応戦することも可能ですが、実践した経験値に勝るものはないと私は思っています
築古戸建を客付けまでした経験で、内装に着手するのか、広告費を他の大家さんよりも倍だすのか、営業努力で沢山の不動産業者様に回るのか
今まで努力してきたことがアパート１棟での客付けにも大いに役に立つはずです
ドラゴンクエストでいう最初はスライムを沢山倒して経験値を積んで、もっと強い敵と戦った方が遠回りですが堅実です
金額が１桁違う
購入する物件はアパートだと安いものでも１０００万円はします
普段の買い物で１０００万円するものはなかなかないと思います
額が１桁変わるので手じまいするのも何かと苦労で心配でストレスです
別の投資に転進するにも金額は高額なので、身動きが取れなくなると大変です
まずは比較的辞めるにも始めるにもハードルが引くい戸建投資からスタートしていくことが私は良いと思っています
このように規模を少しづつ拡大して、本業＋家賃の貯蓄と経験値を増やすことで、だんだん雪だるまが大きくなっていけば着実に事業が成功に向かいます
周りには２年でFIREしたですとか、１カ月数百万円稼いだとかSNSで情報が上がったりしますが、周りに惑わされず、自分の方法で事業を拡大するべきです
他人の方法が自分に合うとは限りません
私は上記の方法でゆくゆくはサイドFIREを目指していきます
ちなみに５カ年計画を考えたり、このブログの記事構成を考える時「マインドマップ」というものを使っています
無料で３つまで使えるのでオススメです
Googleのアカウントがあれば使えます
マインドマップのホームページはこちら
まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産投資で最初何からすべきかは、貯蓄をしてから経験を徐々に積んで、少しずつ大きくすることをだと思います
即効性が無いのですがその分堅実だと思いますし
私が本で学んだ、市場から退場させられなければ投資は成功するの考え方に沿った方法だと考えます
周りに流されず自分の投資方法で成功していきましょう
今回は以上となります
最後までご覧いただき有難うございました
だいた
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