こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は、築古戸建を内見して、購入しようと決めたら、その足ですぐ不動産会社回りをおすすめしたいと思い記事にしました
現在私は3軒目の築古戸建を購入予定ですが、その物件も内見後すぐ不動産業者４社ほどヒヤリングをしました
内見後すぐ不動産会社巡りは結構面倒かもしれませんが、得られるものが多いので是非とも実践して頂きたいです
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】内見後購入しようと思ったら不動産会社回り
今回紹介したいコンテンツは以下の通りです
順を追って説明して参ります
内見後不動産会社回りをするメリットと確認ポイント
不動産会社回りをするメリットと確認ポイントは以下の通りです
賃貸需要が分かる
そもそも築古戸建で家賃収入を得たいので、一番大事なところです
自分の住まいに近いエリアであれば、ある程度賃貸需要が把握できると思いますが
自分の住んでいない地域や県外で物件購入の場合、購入検討している物件が賃貸需要がちゃんとある物件か確認しておくべきです
大体１軒購入出来ていれば、この辺は賃貸需要がありそうだと感覚で分かって購入できると思うのですが
それでも確認は大切です
購入基準に関しては、私の経験から記事にしているのでよろしければ合わせてご覧いただけたらと思います
よほど山奥ですとか、スーパーが車で３０分以上かかるですとかなければ、築古戸建であれば賃貸需要はあると思います
駐車スペースも最低は１台欲しいところです
実は現在チャレンジしようとしている物件は、敷地内に駐車スペースがなく貸し駐車場を利用する予定です
実際購入出来たらいろいろ紹介したいと思っています！
不動産会社に訪問するとまず賃貸需要がわかります
家賃相場が分かる
家賃相場も築古戸建大家にとってはとっても重要なポイントです
家賃相場に関してはスマホで検索すれば実際どのくらいが目安か、ある程度知ることができますが
決まっていない物件は、ライバル大家さんの家賃設定が高い強気な金額で掲載されている可能性もあります
またもし現在入居中の物件も、家賃が記載されていても、入居して何年になるかの記載がないので
少し前の家賃相場で、現在の物件のスペックと若干金額が異なる場合があると私は考えているので
実際にプロの話を聞くことで家賃相場がわかるのは非常にいいことだと思います
また実際にヒヤリングする家賃相場に関しても、結構ポイントがあります
これは私の感覚なのですが、プロが家賃相場を話すときは、ちゃんとこの金額なら客付けできる金額を話してくると思っています
金額を話すので、決まらないとかのクレームや文句が来ても面倒なので金額は客付けに自信のある金額
つまり少し金額は控えめに伝えてくると思います
このようにいろいろな情報を勘案して、家賃設定をするべきです
結局家賃を決めるのは私であり、あなたです
１万円に使用が１０万円に設定しようがそれは自由です
私の場合、４社回って聞いた金額の上限と下限を聞いて、最初は上限より少し高い金額で進めたいと今回は考えました
物件自体内装をきれいにすれば、ペット可であれば客付けはしやすいかなと考えているからです
少し話はそれましたが、家賃相場を実際に生で聞くことはとても大切だと考えています
家賃相場を知ることも確認ポイントでありメリットです
自分の物件がどの程度の家賃で客付けできるか
私は内見時、頂いた資料をもって不動産会社を回ります
その際、間取りのある資料だと不動産会社回りもしやすいです
なければ実際の物件をスマホで見てもらうでもいいかもしれませんが、できれば物件の金額はあまり見せないほうがいいかなと私自身は考えています
もし購入されてしまっても困りますし、いいことはあまりないと思います
間取りと物件の所在する住所、スペックを伝えて大体どのくらいの家賃設定が出来そうか教えてもらいます
地元の不動産会社であれば、所在する住所の近隣に管理している物件があれば大体の家賃がわかるはずです
大体の相場がわかりますので、家賃設定の基準とします
ただ先程もお伝えしましたが、家賃設定は大家の仕事ですので、鵜呑みにせず自分で家賃設定をすることが大事です
仮に家賃が高すぎても、決まればラッキーですし、決まらなければ勉強です
あまりに安い金額をつけすぎて、毎月取れるはずだった家賃の取り逃しがないようにするのが大家の仕事です
余談ですが、偉そうに話していますが、これは２軒目の物件で失敗しているから皆さんにお伝え出来ます（笑）
２軒目の物件は、不動産業者のアドバイス通り家賃を値下げして、大手ポータルサイトに掲載してくれる不動産業者に話をもっていくと
あっという間に内見希望や問い合わせが数件入ったからです
恐らく２軒目の物件は３０００円～５０００円月額で取り逃しているのではと、現在深く反省しているので
家賃設定時、プロの話を聞くことは大事ですが、鵜呑みにしないでよくよく考えることが重要です
実際訪問して、いろいろアドバイスが聞けてしかも無料です
不動産業業者も将来の取引先大家になるかもしれないので、邪見に扱うことはありません
ただ最初はだいたいキョトンとされるので、少し精神力は必要かもしれませんが続けていれば慣れます（笑）
自分の物件がどの程度、実力があるのか知れるのはポイントでありメリットです
自分の物件をどのように客付けしてくれるか
物件の客付けで一番ポイントであるのは、どれだけ自分の物件を掲載してくれるかが重要です
特にSUUMOやホームズなど大手ポータルサイトに掲載してくれると、先ほど紹介した通り、反響がまるで違います
今の時代、ほとんど物件検索するのはスマホです
GoogleやYahoo!の検索エンジンで、「〇〇市 アパート」や「〇〇市 貸家」など検索しますと
だいたい検索の最初には、大手ポータルサイトが多額のお金をかけて上位検索させるので、自分の物件が見られる可能性がグッと高まります
不動産業者を回る際に、物件の客付け方法はできればヒヤリングしたいところです
だいたい田舎の地場の不動産業者は自社ホームページでの掲載しかしていないところが多い印象です
大手ポータルサイトに掲載してくれる業者であれば、結構客付けは頑張ってくれると思います
物件をどのように客付けしてくれるのかを聞くのも、ポイントでありメリットです
客付け後管理してくれるか、してくれるならいくらか
その不動産業者が客付けを仲介してくれたのち、管理もしてくれるかを確認しておくのもポイントだと考えます
仲介業者によっては管理はしていない不動産業者もあります
私の住んでいる街で、ご高齢なご夫婦で不動産会社を営んでいるところでは仲介をするが管理は年齢的に難しいという会社もあります
不動産の管理は、家賃の振り込み管理や物件の確認や、物件に何かトラブルがあれば緊急対応してくれます
これは大家さんによって考え方は分かれるのですが、管理や家賃督促などトラブルがあれば面倒な方は管理を任せます
大体相場で家賃の５％＋消費税の支払いが、管理を任せた場合発生します
わたしは２軒とも物件管理を依頼しています
仕事柄、電話対応がすぐできない仕事でして、もし排水管トラブルなど入居者様が本当に困っていた場合すぐ対応してもらいたいと考えているからです
でも今回チャレンジする物件は、自主管理も検討しています
なぜなら２軒の物件とも、ある程度最初にトラブルを対応しきってしまえば基本管理会社から連絡は殆どないからです
物件を管理してくれる会社を知るのもポイントでメリットだと思います
このように、物件の内見後、物件資料をもって不動産業者回りをすることは、たくさんメリットがあり知りたいポイントを自分からつかみに行くためにも大変重要だとわかってもらえると思います
不動産会社の回り方
不動産業者の回り方は、私は電話でのアポイントもせず、直接訪れます
挨拶に菓子折りも失礼かもしれませんが、持参しません
持参するのは、物件の資料と名刺です
名刺に関してはそこまでちゃんとした名刺じゃなくてOKです
パソコンで簡単に名刺も作成できて格安で作成できるので、下記の商品はすごくおすすめです
この商品は、中に名刺サイズで切り取れる用紙が入っていて、オンライン上で名刺を無料で作成できて、テンプレートも複数あるのでおすすめです
またホームセンターでも購入できると思います
DIYの部材購入のついでに購入できると思いますので、探してみてください
名刺もあまり奇抜なものではなくシンプルが良いと思います
挨拶方法は、「〇〇町の物件を購入しようと検討していまして、賃貸需要や家賃設定などアドバイス頂ければ助かります。まず賃貸需要はこのエリアありますか？」
こんな感じで挨拶していきます
たいていは先ほど話した通り、キョトンとされますが、将来取引が発生する大家かもしれませんので邪見には扱われません
知りたいことをいろいろ質問しましょう
確認ポイントは上記したように賃貸需要や家賃相場などです
事業だからこそちゃんと行動する
上記したメリットと確認ポイントを知るために活動します
不動産投資は家賃収入が発生してこそ初めて成功となり、事業となります
不動産投資＝不労所得＝楽に稼げると考えられがちですが、実際は成功されている大家さんほど泥臭く行動していると感じています
恐らく株式やFXの方が勉強はかなり必要だと思いますが、ここまでいろいろな人と出会い行動することは恐らくしないでしょう
その反面、不動産投資は行動すれば行動するほどメリットがあり成功率は高まると私は考えています
株式やFXは相場があり自分でコントロールが出来ない投資だと思っていますが、不動産投資は行動で成功確率は上げられます
事業ととらえて行動しましょう
そしてその行動は購入検討する物件の内見をした後、多少面倒かもしれませんが、物件の価値を確認する作業にも当てはまると思います
とにかく行動すればいいことがあるはずです
まとめ
今回は、内見後不動産業者回りに関してのメリットとポイントに関して紹介しました
購入して客付けしていくとある程度、このエリアや周辺施設でこのくらいの家賃は取れるかなとイメージできるようになると思いますが
プロの話を無料で聞けるなら、ちょっと手間でも話を聞きに行くことをおすすめします
今回購入を検討している物件も全額融資を使って購入して見て、皆さんにいろいろお伝えできればいいなと想像しています
購入出来た、リフォームを始めた等、紹介出来ればお伝えして参ります
勿論失敗談も余すことなく紹介してい参りますので、これからも応援して頂けたら嬉しいです！
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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