こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は、築古戸建の物件購入直前にしたい事を記事にしました
物件購入の意思を伝えて私が最後に実施している、または実施したいと考えていること事です
この考えに行き着いたのは、今まで購入してきた物件で、もっとこうすればよかったと反省して次はこうやってみようと考察したからです
初めて物件を購入される方や2軒目の物件を購入しようとされる方にとって参考になると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】築古戸建で物件購入直前にしたい事
今回紹介したい内容は以下の通りです
以上となります
順を追って説明して参ります
物件購入前に修繕のプロに一度修繕ポイントを見てもらう
物件購入前に修繕のプロに物件を見てもらうことをおすすめします
内見時に帯同出来れば手間が省けていいのですが、内見時は出来るだけプロの帯同は止めた方が良いかなと個人的に思っています
穴探しをしようとしていると思われるのもあまりいい事とは言えません
築古物件で格安な物件を掲載してくれる不動産会社と良いパートナー関係を気づきたいので
内見後で、築古戸建なら大抵修繕が必要な個所が多々あるので、リフォームの見積もりを出したいですとかの理由でプロに見てもらいましょう
プロは、大工さんでもいいですし、近くの工務店の方でもいいと思います
プロへの依頼は、購入を検討している物件があるので修繕したい箇所の見積もりをお願いしたいでOKです
見積もり依頼をしているのでアドバイス料金は掛からずプロの意見を聞けるのでおすすめです
修繕箇所はあれもこれも見積もりを出すと高額になってしまうので、まずは修繕を必ずしないといけない箇所を内見時にチェックしてそこを見てもらいましょう
以前リフォーム・修繕はやり過ぎない方が良いという記事を紹介していますので、宜しければ参考にして下さい
私が修繕を必要とする作業とは別に、プロが思う修繕箇所についてもアドバイスを受けましょう
あれやこれや言われてしまうとこちらも高額なリフォームになるので
入居した際にここは絶対に修繕したほうがいいという点があれば教えてもらえませんかと聞きます
ここで問題のある個所があれば修繕を依頼するなり、高額な修繕費用が掛かりそうであれば
購入前なので不動産業者に相談することも出来ます
不動産業者も把握していない破損があるかもしれません
またもし、購入予定の物件でリフォームに関しては融資を受けるのであれば、見積書の依頼を取りましょう
相見積（数社から見積もりを取る）を取って、最初は一番安価なところに依頼して、修繕内容が気に入らない場合は次からは依頼を辞めるような感じで良いと思います
固定資産税評価額を確認したい
固定資産税評価額は、土地と建物を評価した金額と考えてもらっていいと思います
ようは自分の所有している物件の資産価値です
固定資産税評価額は、固定資産税課税証明書に記載があります
固定資産税評価額が分かると、次の事がだいたい分かります
以上が分かります
不動産取得税の支払い金額
不動産取得税は物件を購入したら、必ず1回だけ支払う税金となります
計算方法は簡単で、固定資産税評価額×３％です
通知は土地と建物で分かれて金額が算出されたものが来ると思います
例えば土地の固定資産税評価額が500万円であれば、支払いは15万円となります
購入後2カ月から3カ月ほどで通知が来るはずです
そこそこ大きな金額を支払わないといけないので、利回り計算するときもこの不動産取得税も計算しておきたいところです
土地売却する際のだいたいの相場
固定資産税評価額が分かると、土地を売却したいと考えたときにだいたいの相場が出せます
計算方法は、固定資産税評価額÷0.7で計算するとだいたいの売却金額が分かります
よって土地の価値がどのくらいかが把握できます
ただし、不動産は相対取引で金額も自由に付けられますので、計算で算出された金額通りに売れるとは限りません
でも自分の土地の価値を知る判断は重要だと思います
土地値よりも割安な築古物件を仕入れられたら、売却時のキャピタルゲインも狙えるかもしれないので
物件購入時は、固定資産税評価額を事前に知っておきたいところです
購入検討している物件は、恐らく不動産会社に必要書類として直近の固定資産税納税通知書があると思います
購入前に聞いてみましょう
不動産業者に持ち込み家賃相場を確認
購入前に、不動産会社からもらった資料をもって、客付けしている不動産業者数社に回ることをおすすめします
餅は餅屋であるように、その地域で営業している不動産業者は地域の詳しい事情にも精通しているはずです
だいたいのエリア、スペック、建物で相場がすぐ出てくるはずです
出来れば3社ほど回って、家賃相場を把握することをおすすめします
あまりにも家賃が取れないと分かった場合、撤退を考えることをおすすめしますが
築古戸建で私が基準としている駐車スペース2台、水洗トイレであればそこまで変なエリアでなければそこそこの家賃は取れると思います
ただだいたいの相場を掴むことで、利回りの計算がしやすくなるので
内見後は、不動産会社へ行くことをおすすめします
まとめ
今回は、不動産投資における、築古戸建の物件購入直前にしたい事に関して記事にしました
築古戸建と言えど数百万円の金額で購入するので、高額な買い物となります
また客付け出来ないリスクがある場合、そのリスクを回避するために、物件の状態や、物件の価値を知るのはとても大切です
上記のようなアクションを取って、私は物件を購入していきたいと考えています
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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