こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は、今後の田舎での不動産投資に関して考察しました
この記事を読むと、田舎で不動産投資を続けていくヒントになると思います
融資に関しての考察もしておりますので、最後までご覧いただけたら幸いです
今後の田舎での不動産投資の進め方【初心者向け】
今回お伝えしたい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
築古戸建の供給は増えているが割高
私はほぼ毎日、不動産会社のホームページや大手ポータルサイトに目を通します
皆さんも感じておられると思うのですが、地方の不動産会社のホームページを見ると
1週間から2週間くらいに一度、新しい築古物件が掲載されたなと私は感じています
供給に関しては今も増えている印象です
その理由は少子高齢化を背景に、住まなくなった家が増えているのだと思います
ただ私が築古戸建を購入した3年前と比べると、金額は割高になっていると感じます
具体的な数字をお伝えすると、3割～4割程度？割高かなという体感です
それに、これは良いかもと思った物件は数日後掲載終了して売れてしまうことが多いです
大きな利回りが狙えなくなってきていると正直感じています
良い物件が多少割高でも、積極的にアプローチをして内見をして金額交渉しないと
他のライバルに購入されてしまうケースが今後も増えそうな感じです
私にとっては割高な300万円～400万円の築古戸建も結構売れてしまうので
実需（購入して自分で住む）との競争にもなっているのかもしれませんね
融資先の現状（地方銀行）
次に融資先の現状に関しても考察しました
築古戸建を購入するでも自己資金をすべて使ってしまうと、次に進めません
また1棟物アパートを購入する場合、ほとんどの方が融資を利用するはずです
融資を引いて規模を拡大すべきと私は考えていますので、現状の融資先に関しても考えました
今現在、読んでいる本から考察しています
「鳥羽田継之著／なぜ信用金庫は生き残るか（祥伝社新書）」です
恐らく今後お世話になるはずの信用金庫の内情を勉強したく本を購入しました
ただそこには地方銀行の今後に関して触れていたのですが、私にとってビックリする内容でした
東京証券取引所市場第一部（東証一部）に上場する企業全体の二〇二一年二月のPBR（株価純資産倍率）は一.四倍でしたが、そのうち銀行業（地銀）の一つである千葉興業銀行のPBRは何と〇.〇八倍となりました。これは東証全体で最下位です。ちなみに、ワースト二〇の内一九社が地銀で、〇.一倍が並んでいます。
～中略～
PBR1倍以下は、「いますぐ会社が解散したら、出資額以上のお金が株主に返ってくる」状態ににあり、本来ありえない話ですが、深刻な赤字企業や成長性が乏しく将来が見込めない企業に見られる現象です。ましてや〇.一倍です。不正会計と巨額損失が発覚して存続が危ぶまれた時期の東芝でさえ、その水準には至りませんでした。このことからも銀行、特に地銀が極めて深刻な事態あることがおわかりいただけるでしょう。
なぜ信用金庫は生き残るのか（祥伝社新書）/鳥羽田継之著 P.17～18 PBR〇.〇八の衝撃 より
地方銀行の現状は厳しい状況が続きそうです
今現在の低PBR一覧も見つけましたので念のため掲載します
PBRだけで会社の将来が決まるわけでもないと思いますが、この状況を鑑みると
私のような田舎で多くの資産と実績を持ち合わせていない人間が融資を受けたいと地方銀行に持ち込んだ場合
恐らく自己資金を2割程度用意しないと、融資してくれないのではと感じます
3000万円の物件の融資を持ち込んで、割自己資金が必要であれば600万円用意しないといけません…
また、地方銀行の業績が厳しい場合、どこに融資を出すかというと、今まで取引のあった大家さんに向かうはずです
信頼と実績のある大家さんにお金を貸せば、ちゃんと利息を付けて返済してくれます
地方銀行の融資は今後さらに一見さんには厳しい状態になると私は考えます
融資を受ける際に、所有している資産も見られると思いますので、まずは物件を購入して行って実績づくりが必要だと感じます
勿論状況は厳しいと言えど、例えば物件購入をしようとしている不動産会社の社長さんが融資に強いパイプがあるとすれば状況は違うかもしれません
でも現状を踏まえて行動することが、私は大切だと考えます
融資先は日本政策金融公庫か地元の信用金庫
今後、田舎で不動産投資を続けていくにあたって必要な実績づくり
融資を受けると考えた時、日本政策金融公庫か地元の信用金庫・信用組合になるかなと考えます
日本政策金融公庫に関しては、私は融資を受けて物件購入出来ました
その内容も記事にしていますので、宜しければ併せてご覧ください
これは私個人の考え方なのですが、日本政策金融公庫は融資を実際受けていてそう感じるのと、信用金庫に関しては現在本を読んで勉強中なのですが
融資を受けるには、自分なりの理念やビジョンは必要だと思います
どういうことかというと、日本政策金融公庫も信用組合も同じなのが地元の発展を願って融資をするからです
銀行は株式会社ですので、株主の利益を追求するために融資を行いますが
日本政策金融公庫や地元の信用金庫は、地域の発展、繁栄の為に融資判断をします
ですので、何故不動産投資を、この場所で行うのか、何故融資先がここなのかを明確にして活動しないといけないと個人的に思っています
築古戸建の購入であれば、空きや問題があります
空き家を放置していると、犯罪が起きたり災害が起きたりしますので、その一助になれるはずです
事業を通じて社会貢献する考えをもって活動すれば融資のテーブルにまずは上がるのかなと感じます
小さく始めて実績づくり
田舎で不動産投資の活動をするのは、現状少しづつ厳しい状況になりつつありますが
日本はいまだに超低金利ですので、まだチャンスはあるはずです
最初から大きな物件1棟を購入するハードルは上がって来ていますので、小さくコツコツ始める事で実績と経験が積めます
築古戸建であれば、私の記事を参考にしていただいても結構ですし、書籍やYouTubeでも勉強できます
まずは1軒購入して、家賃収入まで得る作業が大事です
最初から大成功を収めることは正直難しいです
まずは自分が出来ることを始めて徐々に範囲を広げていくべきです
生まれてすぐ歩ける赤ちゃんはいません
まずははいずりやハイハイを覚え、つかまり立ちをして、歩いてみては転びを繰り返してようやく歩けるようになります
小さく資産と経験を積み上げましょう
本業＋不動産投資＋副業で資金作り
現実的にすぐFIREを目指すことは、よほど資金に余裕がない限り、田舎の不動産投資は難しいと思います
それでも戦略を立てて行動すれば資産や資金は溜まりサイドFIREやFIREを目指せると私は信じています
今は個人で稼げる時代になりました
パソコンがあれば、自分の自由な時間をお金に換えることが可能な時代です
YouTubeでもいいですし、ブログでもいいですし、クラウドワークスやココナラなどの仕事依頼もあります
私の場合は、このブログで副業をしておりまして本当にわずかですが収益も発生してきています
今日も夜勤があるのですが、朝起きてこのブログ記事の執筆をしています
本業のサラリー、不動産投資の家賃収入、副業で収入、この3本柱でお金を貯めて徐々に不動産を購入していきます
副業に関しては、自分の好きを副業にしたらいいかなと思います
理由は好きなことじゃないと長続きしないからです
ブログは自由度も高いのでオススメですが、最初は全く自分のブログが見られなくて挫折します…
でも100記事以上書いて（削除したものも結構あります）ようやく成果が出ます
でもこれも勉強と、私と同じような境遇の方にとって参考になればと思って記事を書き続けています
収入源を沢山作り、資金を貯めて、物件を購入していくのが私が考える田舎での不動産投資方法です
不動産投資は、始めれば誰でも儲けて不労所得の仲間入りが出来ると思う方が多いと思うのですが
現実は厳しいです
まとめ
今回は、今後の田舎での不動産投資に関して考察しました
田舎での不動産投資は現状、厳しい側面もありますが、厳しい環境下の中でも
活動してしっかり収益を上げている方もおられます
ポイントは不動産投資をメインに、いかに他の収入ポケットを作るかという点だと思います
単純に不労所得を目指して始めた活動ですが、現実は甘くないなというのが現状の感想です
でも、一度きりの人生をずっと会社に捧げるなんて私は絶対に嫌です
定年制度も今は65歳までですが、将来引き上げられることは必至だと思いますし、そもそも定年制度が無くなる可能性だってあります
ずっと会社の為に働く人生を考えると正直ゾッとします
自分で稼いで、行きたいことろに行き、会いたい人に会いたいと考えています
今はその準備期間です
私と同じ境遇にいる方、頑張っていきましょう
頑張って行動すれば道は開けるはずです
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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