投資用戸建購入時注意してほしい点【失敗談を踏まえて】

戸建活動

こんにちは  秋田県で不動産投資をしております だいた(@nokrimone) と申します

 

今回は私が戸建投資を始めて、失敗だったな、皆さんに注意してほしいなと感じる部分を紹介したいと思います

 

私自身はまだ不動産で家賃収入を得て3年くらいになりまして、現在戸建を2軒所有していて、つい先日3軒目の物件となる事務所を購入しました

 

その中での経験を紹介して、皆さんには同じ失敗をしてもらいたくないと感じておりましたので記事に致します

 

最後までご覧いただけたら幸いです

 

投資用戸建購入時注意してほしい点【失敗談を踏まえて】

投資用戸建購入時注意してほしい点【失敗談を踏まえて】

今回紹介したい内容は以下の通りです

 

  • 物件の立地
  • 物件までの距離
  • 物件の環境(年間降雪量など)
  • 物件の金額
  • これから購入したい物件が見えた

 

順を追って説明して参ります

 

物件の立地

 

皆さんの投資エリアに関しての考え方は様々だと思います

 

最近では関東圏はライバルが多いので、物件購入がなかなか難しいのでさらにエリアを広げて購入される不動産投資家さんもおられるようです

 

私の対象エリアは秋田県内を考えていますが、距離的に近い県外も狙えるかなと最近感じております

 

物件の立地は皆さんも承知の通り、場所が誰も住まないような場所に新築当然の物件が500万円で販売されていても

 

客付けは難しいと思います(実需はあるかもしれませんが…)

 

私たちのしている不動産投資は、賃貸、客付けが出来ないと商売になりません

 

現在購入を検討している物件は、本当にお客様がついてくれる場所でしょうか?

 

始めて物件を購入しようされている方には、是非お勧めしたいのが、物件内見後に購入したいとなった場合

 

不動産会社からもらった資料を手に、他の不動産会社に客付けできるエリアか、家賃相場はどのくらいかをヒヤリングすることを強くおすすめします

 

最低3社、できればもう少し実施したいところです

 

初めて物件を内見、購入するとなると、内見だけでも築古物件であれば結構メインイベントといいますか

 

その日でストレスを感じたりするかもしれませんが、その日にもう少し頑張ることが大切です

 

戸建賃貸需要は今もありますが、立地によって人気なエリア、不人気なエリアが勿論ありますし

 

例えば、私の購入した2軒目物件は、県内2番目に大きい市です

 

人口も10万人住んでいる街です

 

でもこの市も市町村の合併が平成17年にありました

 

以前、町や村だったところも大きな市に合併となり、物件自体は旧○○郡の住所だったりします

 

私は2軒目物件を購入した際、物件のスペックにほれ込み、安易に客付けできるだろうと考え

 

不動産会社へのヒヤリングを怠った(1軒しか賃貸需要を聞かなかった)ことが後々失敗だったと反省しています

 

恐らくですが、ちゃんと3軒ほどヒヤリングしていれば撤退も考えていたかもしれません

 

その時私は、1軒目の物件が1カ月弱で客付け出来、すぐ家賃収入が入ってきて浮かれていました…

 

自分には戸建投資で稼げる!と有頂天で天狗になっていたんだと思います

 

1軒訪れた不動産会社への質問も、今考えると自分が購入したいから購入するための理由付けをするための質問をしていたように感じます

 

例えば、戸建ての賃貸需要はありますか?とか、駐車場が2台ついていてガレージもありますが客付けできそうですか?などです

 

購入したいと思っている物件の質問方法がそもそも自分にとって都合のいい質問になっていたのではと感じています

 

そうではなくて、この場所の物件を購入検討していて、賃貸需要のある地域か?あるとしたら家賃はどの程度取れるのか?どのような客層になりそうか?

 

この辺で判断すべきだったと感じます

 

結果2軒目の物件は客付けに苦戦をしましたし、今年1年は入居があり家賃収入が発生しましたが11月に退去が発生…

 

戸建て投資の難しさを体験している最中です

 

皆さんも物件を購入される際は、不動産会社へのヒヤリングは最低3軒実施してもらいたいです

 

物件までの距離

 

こちらも私の2軒目の物件の話になります

 

この物件に通うのに車で2.5時間かかります

 

もし始めて購入される物件をDIY予定でしたら、絶対に近い物件を購入してください

 

もし格安で購入できるのであれば、物件に訪れる日にどこまでDIYを実践するのかを考えて、強い意志で臨まないと

 

物件に行っただけで結構満足してしまします…

 

長距離のドライブは嫌いではない私ですが、それでも今回の物件に10回以上通っているので正直飽きました(笑)

 

また遠方になると、次に話す天気の問題で、自分が住んでいる街であれば天候がよくわかりますが 

 

遠方の物件だとリアルな天候がわからず雪の心配など天候の心配がありストレスです

 

また近年ガソリン代の高騰もあり、移動する=ガソリン代がかかります

 

もちろん確定申告時、燃料費の経費計上が出来ますが、都度移動するのに3,000円くらい発生するのでやはり非効率だと感じます

 

私は自分の住んでいる街に物件を欲しいと反省しましたし、大体時間にして車で1時間くらいで行ける物件が良いのではないかと感じています

3軒目の物件は、徒歩10分の距離です

 

それを考えると、遠方の物件には足を運びたくなくなります(笑)

 

もちろん、現状修復が終わり、すぐ客付け出来てずっと住んでもらえる物件であればいいのですが

 

不動産投資はそんなに簡単ではないと日々感じています

 

物件の環境(年間降雪量など)

 

購入を検討している物件は、年間の天気や自然災害はいかがでしょうか?

 

自然災害が発生しやすいかどうかもチェックが必要です

 

例えば台風が毎年発生して被害に合いやすいエリアかどうかなど、普段住んでいる街と違う場合

 

年間に起きる自然災害がわからないことも多いので注意が必要です

 

こちらも2軒目の物件の話になってしまうのですが、豪雪地域に物件があるのは知っていました 

 

私の出身は青森県の青森市です

 

沢山の雪は慣れていると思っていたのですが、そもそも不動産投資をしていて豪雪地域に物件を持つとは訳が違いました

 

物件が空室の場合、除排雪の手配が必要ですが、一昨年は記録的積雪量を記録しました

 

雪かきの業者も見つからず、結局自分で物件に足を運び雪かきに追われました…

 

夜勤明けに物件に向かい仮眠を取って雪かきを数回経験しました

 

その時はまだ、物件のスペックを信じて疑わず、雪かきもこれから先不動産投資で成功するんだという気持ちで実施出来ていましたが

 

今冷静に考えると、やはり物件の選択が間違っていたと考えています

 

客付け出来れば、入居者様が除排雪するルールにしていればOKなのでその心配もなくなりますので去年は本当に楽でした(笑)

 

こちらも実際に年間通じて住んだことのある街であればある程度の予測をもとに物件購入できますが

 

知らない街で物件を購入されるのであれば、あらかじめどのような災害が過去に発生しているのかを知っておいた方が良いです

 

また、その際は物件に火災保険を掛けることを忘れずに

 

火災保険といっても、火災だけ保険対象になるわけではありません

 

地震の際の補償や、水道管が凍結して破裂(老朽化は対象外)しても保険内容によっては対象にできます

 

私は東京海上日動火災保険を利用していまして、他の保険会社は不明ですが、火災保険の内容を細かく決めることが出来ます

 

例えば自分の購入する物件が川や海から遠く、水害がハザードマップでまったく発生しないと想定されるエリアなら水害の保険を無くして保険料を低くするなど

 

ハンバーガーなどで言うトッピングが出来ます

 

その中で水道管が凍結によって破裂した場合の補償を付けていれば、老朽化による破損でなければ保険対象となります

 

老朽化かどうかの判断は、修理する水道会社の判断となります

 

購入する物件がすべて条件がパーフェクトというわけにはいかないはずですが、購入する物件の環境も注意が必要です

 

物件の金額

 

物件の購入金額に関してです

 

私が今考えている物件の購入金額は、築古戸建てであれば100万円台が理想です

 

私は日本政策金融公庫より2軒目以降融資を受けて購入しています

 

2軒目は物件購入金額が200万円とリフォームで140万円の合計340万円を融資で引いてきましたが

 

県内の家賃で築古戸建てであれば家賃のアッパーが決まっていると最近感じています

 

築古戸建てであれば立地にもよりますが、平均で4万円~とれて5.5万円として2軒目の物件の返済金額が月3.5万円の返済なので

 

手元に多くて2.0万円しか残らない計算となります(ざっくりした計算ですが)

であれば、融資で購入するのであればもっと返済額を減らして家賃は下げない状態とすれば手残りが多く残ります

 

となると絞るのは、購入金額かリフォーム代金をかけないやり方です

 

結果購入代金は2軒目の物件では高かったとなります

 

物件の仕入れは本当に重要だとここ最近感じております 

 

結局出口を取る際にも、最初に購入した金額が低ければ、その分購入しやすい金額まで金額設定できるわけで

 

仕入れが低い分、修繕が必要な個所にお金をかけられます

 

物件購入時の金額は、大切です

 

これから購入したい物件が見えた

 

ほとんど2軒目の物件の反省から、これから購入したい物件が見えました

 

あくまで私個人の今後の考え方なのでその辺はご了承ください

 

  • 購入する物件のエリアが市で以前『旧○○郡』は避ける
  • 購入する物件の距離は車移動で1時間以内
  • 県内での降雪量が低い地域(今住んでいる街がベスト)
  • 購入する物件は100万円台が理想(融資を受けて規模拡大予定)
  • 家賃が4.0万円~5.5万円取れる地域

 

このように考えており、今住んでいる街はすべてが該当しているので、この街の物件を購入していきたいのですが

 

仕入れ値が基本高いので指値が必要となります

 

今回購入出来た物件は、100万円台で普通指値なしで購入出来ました

 

掲載していた不動産会社は別の市の不動産会社でしたので、県内全域の不動産会社をチェックして購入できる物件を探していきたいと考えています

 

まとめ

今回は私の失敗談を踏まえての戸建て物件購入時の注意に関してお話して参りました

 

不動産投資における戸建て購入は数年前からブームにあり、私も書籍を購入して始めたのですが

 

1軒目は運よく成功して、2軒目は反省する物件となり、3軒目はどうなるかという状況です

 

ただよくよく考えると、1軒目も、2軒目も、結局不動産投資家として成長出来ているのではないかと感じております

 

私の尊敬する「ふんどし王子」さんもYouTubeでお話されていたと思いますが、最初から良い物件は買えないし、ある程度ヒットの物件で良いから物件を買った方が良いとお話されていたと思います

 

買わないと何も始まらないし、不動産投資家として成長はないと思います

本業の収益がある方がほとんどだと思いますので、もし仮に収益が安定しないときでも本業の給料で補填できればうまくは言っていませんが

 

投資家として死んではいません

 

絶えず物件を買ってヒットを繰り返し、同じ不動産投資の仲間と出会い、人脈を広げて、少しずつ規模を拡大出来たら私はそれで充分だと個人的に考えています

一番いけないのが、辞めてしまうこと、やらない事であると思います

 

私の失敗談を元に、少しうまく良い物件を購入出来て、継続して続けてもらえたら、これ以上うれしいことはありません

 

私は秋田県で活動していますが、もし私のブログやTwitterに興味を持ってくださったらフォローしてもらえたらうれしいです

 

今回は以上となります

 

最後までご覧いただき、ありがとうございました

 

だいた

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