おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回は、戸建投資の利回りに関してお伝えしたいのと、利回り重視で事業を拡大していこうというテーマで記事を書きました
この記事を読むと、物件購入からその後の費用が分かるのと、利回り重視で活動することが事業拡大には大切なのが分かります
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】利回りを計画して事業拡大を狙う
今回紹介したい項目は、以下の通りです
順を追って説明します
成功するには計画が8割～9割
戸建投資に限らず計画・シュミレーションは非常に大事です
物件を所有したことがある方ならご存じだと思いますが、物件の購入して客付けまで沢山の費用が発生します
すべて利回りに直結しますので、よくよく計画しておいた方が良いです
私は購入して客付けまで、これだけ物件購入費用以外のものが掛かるのかとショックを覚えました
是非とも参考にしてもらいたいです
これだけ費用が発生します
売買手数料（不動産業者様仲介手数料）
まず購入する際に仲介してくれる不動産業者様への仲介手数料が発生します
２００万円以下の物件であれば、５％の仲介手数料が発生します（消費税別）
２００万円から４００万円であれば、４％＋２万円の仲介手数料です（こちらも消費税別）
４００万円超で手数料は３％＋６万円掛かります（消費税別）
これだけで表面利回りが変わります
収入印紙代
売買契約書に必要になります
購入する物件が１００万円～５００万円の取引だと２０００円の印紙が必要となります
５０万円～１００万円の間であれば１０００円の印紙が必要です
リフォーム費用
恐らく築古なのでリフォームする箇所は結構あると思います
これは内見時にどこを直すのか前もって計画立てて、リフォーム費用を計算します
大体の直す箇所を決めるのですが、ほぼ計画通りになりません（笑）
購入した後気づく修繕箇所があるからです
少し多く見積もっておくのが良いかもしれません
そのリフォーム費用も含めて利回りを想定しないといけません
不動産取得税
この不動産取得税は、物件を購入して数か月後に届きます
不動産取得税は、土地や建物を購入した際に発生する税金です
原則、土地・建物の評価額の４％が不動産取得税になります
１００万円であれば４万円が不動産取得税となります
詳しい説明が出来なくて済みませんが大体４％くらいの費用が発生します
不動産取得税は１回支払えばOKです
固定資産税（毎年春支払い）
固定資産税は、所有する土地や家屋にかかる税金で毎年支払いの義務があります
土地や家屋には固定資産税評価額というものがあり、そこから1.4％くらいを掛け算して算出された金額を支払わなければなりません
1.4％くらいというのは自治体によって変わるためです
火災保険
火災保険は必ず掛けることをおススメします
近年災害も多いですし、雪国であれば屋根の破損や水道管凍結などの修繕費が発生することが多く、金額も10万円以上かかることも結構あるともいます
私も水道管破裂を経験しました
金額で15万円以上の出費でしたが、現在保険申請中です
金額で大体月2000円前後の保険に加入しています
以前保険の記事を書きましたので、よろしければ参考にしてください
このように購入するだけでもたくさんの費用が発生するので、この費用も含めて利回りを計算していかないと利回りが下がることになります
それでも計画通り進まない
上記の費用を計算したうえで、購入金額と合算して、想定家賃から利回りを出して購入するのですが
それでも必ずリフォームのところで想定していない出費が必ず発生します
一番起きやすいのが水回りの事故です
1軒目も2軒目もある程度チェックはしたのですが、水道管からの水漏れや水道管破裂があったので、水回りの修繕は覚悟しておいた方が良さそうです
このような突然の修繕が発生するので、やはり仕入れる物件がどれだけ安く購入できるかにつきます
私の最初に購入した物件は、70万円で購入出来ました
そこから100万円かけてリフォームを実施
1軒めの収益はこちらを参考にして下さい
やはり仕入れる物件が安いと利回りが出やすいですし、最初に想定した利回りが大分大きければ、少しずつ計画より下がっていっても、このような数字になります
計画通りにいかないのですが、出来るだけ利回りを大きく取れるように仕入れを安くする努力は必要です
購入がゴールではない
購入するのには大分労力と時間とストレスが掛かります
始めて購入する物件ならかなりの労力とストレスだと思います
疲れるので、購入したときの達成感があります
ただ購入して目的完了ではありません
購入して客付けして家賃を頂いて回収出来て初めてゴールだと思います
そのあと売却するのか、家賃を貰い続けるのかを判断するのですが、事業として拡大するのであれば回収して利益を最大化するのが大切です
私たちがしている不動産投資は副業ととらえる方も勿論いると思います
副業なので片手間でと考える方もおられると思いますが、私は不動産賃貸業は事業として努力すべきだと思います
何故かというと、不動産を購入したということは、いずれ不動産賃貸業を拡大したいと思う方が大半だと思います
規模の拡大をするためには必ず融資が必要になってきます
片手間であまり利益の出ていない不動産投資家よりも、事業として、ビジネスととらえて活動してちゃんと利益が出ている不動産投資家であれば、銀行は後者にお金を融資したいと思います
購入したで満足せず、客付けまですぐしてお金を増やしましょう
今私たちがしている不動産賃貸業は事業です
事業として成功しないと融資が引けないかもしれない
上記のように、すこし厳しい言い方だったかもしれませんが、利回りが出てちゃんと利益の出ている事業を目指すべきです
事業を拡大するうえで必ず融資の問題が出てくるはずです
属性の良いサラリーマンや公務員や士業の方であれば、融資を受けるチャンスはあると思いますが
私と同じ、普通の年収のサラリーマンで融資を受けることは出来ると思いますが、頭打ちになると思います
最初の融資で例えば木造アパートを購入できたとしますが、最初から事業として家賃収入を出せている不動産投資家であればその木造アパートも家賃収入がちゃんと得られるはずです
一方片手間で儲ければいいなとあまり深く考えず行動して、なかなかうまくいかない場合、次の融資に苦しむはずです
ちゃんと利回りを計画して事業を拡大することを念頭に置いていれば、多少どこかでトラブルはあっても利益が出せる投資家になると思います
まとめ
いかがでしたでしょうか？
少しまとまりのない文章になってしまったかもしれませんが、利回りをしっかり計画だてて行動して事業を拡大していくことが大切だと伝えたかったです
数字にいい加減になってしまうと、利益が削がれます
小さな数字の取りこぼしが1日数百円が年間だと大きな金額になってきます
出る数字をしっかり計画の中に入れて、数字を把握しましょう！
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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