おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回は、築古戸建を運用して体感した、初心者に知って欲しい手間とリスクをお伝えしたいと思います
築古戸建は値段が比較的安いのですが、その分手間やリスクがあります
リスクを回避して購入出来れば高利回りで運用も可能ですので、少しでも参考になったら幸いです
【築古戸建】投資初心者に知って欲しいリスク
本日お伝えしたい内容はこちらになります
順を追って説明します
購入物件にはあたりハズレがある
購入する築古物件には、正直当たりハズレがあると思います
何故そう思うかは、私が購入した２軒の築古戸建に理由があります
先ず１軒目の物件ですが、購入金額から利回りまでの実績を以前出していますので確認頂けるとだいたいの数字が分かります
１軒目物件の実績はこちら
１軒目の物件は昭和３２年築の築古物件です
この物件で客付け後修繕が発生したのは１度しかありません
洗濯機の蛇口から水漏れがあり、それを修繕した1.3万円の修繕だけです
丸２年以上何もクレームもなく、家賃4.5万円／月を得ています
すでに購入したときの代金を上回りました
築年数は大分経ちますが、まったくクレームが発生しない物件です
町内会費も知る限りでは発生していません
対しまして２軒目の物件です
こちらもトータル収支を出していますので、よろしければご確認下さい
２軒目の実績はこちら
こちらの物件はトラブルが多く大変でした…
トラブルをまとめるとこちらになります
水道管破裂
水道管破裂に関しましては、今年の１月に発生しました
水道管が破裂してキッチンが水浸しになっているとの事でした
所有している物件では、必ず水道の元栓を締めて欲しいとお願いしていたのですが、内容は不明ですが長期で空室する期間があったようです
今回は私が加入していた火災保険で対応する運びとなりましたが、痛い出費となりました
この物件の地域は県内でも大分最低気温が低い地域です
また物件のある周辺には風よけが無いのでそのせいもあるのかもしれません
冷たい風が水道管を冷やすこともあるのかもしれません
良く良く考えると物件購入当時、家の土台の通気口が段ボールで塞がれていました
蛇とかネズミが入り込むから付けてるのかと思っていたら、風が入らないようにしていたのかもしれません
大きな反省と勉強になりました
浄化槽の手間と費用
購入を検討している戸建投資物件、出来れば下水が通っている物件の方が良いです
物件が水洗トイレでも浄化槽で汚水処理している場合、清掃業者様に毎月点検してもらうのと年１回浄化槽清掃が必要になるはずです
3.6万円／年、くらいです
これを入居者様負担にすると月額3,000円の負担なので、家賃を少し低く設定する必要があるかもしれません
入居期間が無い場合、大家が費用を持たないといけません
購入物件が極端に安ければいいのですが、同じ金額くらいであれば上下水道完備の物件を購入することをオススメします
集落道路の消雪ポンプ使用料
集落によっては町内で決められたルールによる支払いが存在します
ざっくりいうと町内会費みたいな感じだと思います
私の所有している2軒目物件は、全面道路が消雪ポンプが付いていて雪が多い日は水が出て雪を消雪してくれます
めちゃくちゃ便利な地域と喜んでいたのですが、物件購入して客付け完了後、地元の方とお話ししていたところその代金支払いがあると知らされました…
7,000円／年かかるそうです
入居者が付いた手前それを言い出すことは難しく、また家賃に影響があるのでこの7000円は毎年私が支払っています
最初の入居者からの注文と確認事項が多い
こちらも2軒目の物件なのですが、最初に入居して頂いた方が結構細かくいろいろ確認してくる方でした
よって客付け業者様から入居前の1週間は、毎日のように注文と確認連絡がありストレスでした
網戸に少し穴があっても交換してほしいと言われたり、引き戸の建付けが気になると言われたり
細かい要望にDIYしたり無理なところは無理と話したり、結構面倒が多かったです
しっかり対応したつもりでも、まさか4カ月で退去するとは夢にも思いませんでした…
1軒目の物件と比較して、これだけトラブルの違いがありました
トラブル回避の対処法
水道管破裂に関しては、しっかり火災保険で水道管破裂の保証も付けて上げることと
東北であるなら最低気温が極端に低い所で購入しないということで対応しようと思ってます
浄化槽に関しては、出来るだけ上下水道の設備が整っている物件を購入します
上下水道設備 ＞ 浄化槽 ＞ 汲み取り便所
のような感じで物件を見ていくつもりです
町内の設備に関しては、住民の方とコミュニケーションを取らないと分からない事が多いので積極的にコミュニケーションを取らないと教えてもらえません
市役所に確認も検討したのですが、教えてくれるかすみませんが分かりません
100円単位の町内会費であれば入居者様も入居して知った場合でも対応してくれると思いますが、1000円単位だと不満になると思います
近隣住民の方へ挨拶したとき聞くように心がけようと思っています
入居者様のトラブルは、事前に入居付けしてもらう際に客付け業者様へ要望としてあげることは出来ると思います
神経質そうな方は遠慮したい旨は希望として聞いてくれると思いますが、最終的には営業の方が判断するので、どうなるかは正直わからないところです
ただ、1軒目の物件と2軒目の物件の入居者様を比較すると、50歳から60歳の方だと結構我慢強い方が多いように感じます
一方20代の方だと結構正直にクレームを言う方が多いのかもしれません
現在2軒目に入居してくださったのは50歳台の方なので、今後も何かあれば連絡が来るか気になるところです
まだまだ勉強不足なのですが、上記のように対応していきたいと考えています
客付け後じゃないと分からない修繕箇所がある
自分で実際に投資物件に住むわけではないので、生活してみないと分からない事があります
とくに水回り関係は必ずと言っていいほど何らかしらのトラブルは覚悟すべきです
水道管の水漏れが主な修繕箇所になります
先程話しました、上下水道の設備が整っているのであれば水道管のバルブを開けて水道メーターの水漏れが発生していないか確認できるのでしたいところです
2軒目物件は。地下水を利用した水道設備でして、水道メーターが付いていません
月額1,500円くらいで水が使い放題の地域なので、最初は喜んでいたのですが、地下水を利用した物件で暫く水道を使っていない物件は、地下水の本管から家につなげるバルブを外されてしまうようで
購入する際は、全く水がちゃんと出るかわからない状態で購入してしまいました
今考えると、上下水がしっかり完備されている物件をメインに調査すべきだったと思います
これから物件を購入して見ようとしている方は、是非上下水道完備の物件を探してほしいと思います
簡単に儲けられないけど安定すると楽
上記のようにトラブルが続くことがありますが、リスクを軽減していけばある程度のトラブルは避けることが出来ます
それでも何かしらのトラブルに対応しないといけないと考えておいた方が良いです
客付け前、客付け後のトラブルを乗り越えれば、家賃収入が発生します
またある程度対応が終わるとあとは楽です
毎月決まった日時に家賃が振り込まれ、するのは通帳記帳をするだけとなります
大家の一連の流れは、物件購入→リフォーム→客付営業→アフターフォロー、ここまでをワンセットとして活動すべきだと私は思います
ですのでアフターフォローまでのお金に余裕をもって活動すべきです
まとめ
いかがでしたでしょうか？
築古戸建にはある程度リスクはつきものですが、少し工夫をして購入して客付けをすればある程度リスクは軽減でき利回りも向上すると思います
でも何といっても古い建物なので、ある程度の手間とリスクを負うイメージはしておいた方が良いと思います
不動産投資は楽して稼げるイメージですが、生き残っている大家さんほど苦労していると私は考えています
苦労から学び成果につなげることが成功へのステップだと私は思います
築古だけでなく木造アパートでもRCマンションでもそれぞれ手間とリスクと戦い工夫して利益を出していると思います
是非私が体感したものも、どなたかの参考になっていたら嬉しいなと思います
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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