リフォームはリフォーム会社ではなく直接職人さんへ【反省】

こんにちは　秋田県で戸建投資をしております　だいた　と申します

今回はリフォームに関してお伝えしたいと思います

結論から言いますと、戸建投資で利益を得るなら、リフォームは安易にリフォーム会社にお願いしない方が良いです

今回の記事を読むと、リフォームするとき費用を安く抑えることが出来ます

リフォームは利回りに直撃する部分ですので、是非とも参考にしてもらいたいです

最後までご覧いただけたら幸いです

リフォームはリフォーム会社ではなく直接職人さんへ【反省】

今回お伝えしたいのは以下の通りです

順を追って説明していきます

リフォーム会社はマージンを得ている

築古戸建であれば必ず何かしらのリフォームが必要になるはずです

購入して初めての時、私はリフォーム会社の検索をGoogleでした記憶があります

恐らく普段、不動産投資なんて触れる機会の少ない方であれば、家の修繕はリフォーム会社に頼ると思います

リフォーム会社は住宅設備全般の相談が可能です

例えば、住宅の外壁塗装をお願いすれば話を聞いてくれますし、屋根の修繕依頼をしたいと言えば話を聞いてくれます

リフォーム会社はその作業をしてくれる下請けの職人さんを抱えているので、もしリフォーム依頼があればその職人さんに依頼して作業をお願いする状態です

ですので、大家　→　リフォーム会社　→　職人さん　という構図となり

大家が支払うお金から、リフォーム会社がマージンを取って、その残りのお金を職人さんに渡して職人さんが作業をする状態となります

決してリフォーム会社が悪いことをしているわけではありません

修繕箇所が例えば、水回りと外壁塗装と屋根修繕とテレビアンテナを修繕してほしいと頼めば、いろいろ手配してくれるのですごく楽です

1回で依頼が済みますし、日程調整も全部リフォーム会社がしてくれます

その調整役がマージン料となります

1軒目物件と2軒目物件で実感

私は1軒目、2軒目もどちらも大きな修繕をリフォーム会社を使って細かい所を職人さんに依頼した状態です

1軒目は屋根の塗装をお願いしたのですが、ペンキを塗りに来た職人さんに挨拶すると、○○さんの仕事で来た○○ですと社名を言われました

そこで初めて、リフォーム会社の社員さんが作業するのではないと気づきました

2軒目もお抱えの職人さんが来られて、リフォーム会社の社長さんが指示だしをしておられました

リフォームを依頼して学んだのが、リフォーム会社が自分で作業するのではなく、職人さんに仕事をお願いする調整役でそこにもお金が発生することでした

マージンは私の感覚で１０％～３０％くらいでしょうか

このあと紹介しますが、見積もりはどう見ても職人さんに依頼したほうが安く出てきます

この金額は、100万円単位のリフォームだと結構大きいです

家賃収入の下手したら半年分変わります

多少手間ですが結論通り、職人さんに依頼したほうが利回りはUPします

内装屋とリフォーム会社で見積もり比較

実際に依頼したリフォーム会社と内装屋さんの見積もり比較です

前置きしますと、この見積もりはお互い違う市の見積もりなので、競合他社がいるいないもありますし、畳の表替えも高級ない草を使っているとかで割高になっていたりします

数字は、リフォーム会社様が見積書通り、内装屋さんの金額は、リフォーム会社様の見積もりが明らかに高い！と思い

1軒目に内装屋さんの見積もりからこのくらいになるのではと計算した金額です

実際の見積もり誤差は1.5万円程度の誤差でした

左がリフォーム会社様、右が内装屋さん（職人さん）の見積もり金額です

(スマホやタブレットだと左右ではなく、最初がリフォーム会社様、次が職人さんになります）

かなり金額が違いますよね

細かい設備説明は割愛しますが、これだけ違うと職人さんにお願いしたほうがお特に感じます

畳の表替えや襖の柄もスタンダードな料金のものを選択しています

私の物件はそこまで高級なものを使わなくていいです

見た目がパリッとしていればそれで大丈夫なのでこの内装屋さんとこれからもお付き合いしたいです

極端な一例になってしまうかもしれませんが、職人さんに依頼したほうがお得なのが分かってもらえたと思います

水道設備なら水道設備の職人さん、外壁塗装ならペンキ屋さんに相談してみましょう

ただ、急に知らない人間から仕事を依頼を受けるのがあまり好きではない職人さんもおられるかもしれません

私は1軒目の屋根塗装を近所の方から、この人にお願いしていると紹介してもらったのですが、理由を付けて断られてしまいました

たまにこんなこともあるかもしれませんが、これも経験です

施主支給に関して

施主支給という言葉を聞いたことがありますか？

大家自ら、設備を購入して職人さんに取り付けてもらうことを施主支給といいます

これを使えればさらに安くリフォームが出来ます

設備も職人さんが用意してくれるものには利益が乗っているので少し割高になります

裏を返すと、職人さんも利益が欲しいので出来れば自分で抱えている在庫で作業をさせて欲しいはずです

ですので施主支給を嫌がる職人さんもおられるようです

私は職人さんの在庫で取付お願いをしています

気持ちよく作業してもらった方が良いと思うからです

良い関係性が作れていたり、最初から施主支給が大丈夫か確認したらいいと思います

まとめ

いかがでしたでしょうか？

リフォームに関しては出来れば職人さんにお願いすべきだと思っています

ただ、リフォーム会社に依頼すれば１回で全部済むので楽ではあります

また上記のようにあまり新しいお客さんを好まない職人さんもいるかもしれません

それにリフォーム会社もプロですから、良い職人さんを抱えていると思います

悪い仕事をする職人さんを抱えていれば、会社の信用にも関わります

良いところ悪い所ありますが、私は職人さんとの付き合いをもっと広げて、次の物件、次の物件へ進みたいと思います

今回は以上となります

最後までご覧いただき、ありがとうございました

だいた