こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan) と申します
今回は築古戸建のDIYとリフォームをやるべきポイントに関してお話したいと思います
先に結論から申し上げますと、DIYとリフォームはポイントを絞って実施、もし競合がたくさんいるなら差別化のため全力でやるべきと考えます
この結論に至ったのは、2軒戸建を貸出するまでの過程を自分で行ってきた結果です
今回の記事ではリフォームを自分でやりきれない修繕作業と考えまして、DIYは自分でやれる修繕作業と位置付けます
宜しければ最後までお付き合いください
【不動産投資】築古戸建のDIYとリフォームをやるべきポイント
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
何故購入した物件をリフォームやＤＩＹするのか
購入した物件を何故DIYやリフォームをするのかといいますと、実際に築古戸建を購入するとわかるのですが、そのまま貸し出すには難があるからです
購入した物件が修繕の必要がない場合であればそのまま貸し出すでもOKだと思いますが、なかなかそんなお宝物件には巡り合えません
私の購入基準は実質利回り20％がラインで購入したいと考えていますので、このラインに該当する物件であれば購入しますしリフォームやDIYをします
部屋の壁が、たばこのヤニで汚れていたり、水道管から水漏れがあったり、畳が汚い状態だったり、電気設備の交換が必要だったりです
実際に自分が入居すると想定して、生活するに困る部分と判断した部分はリフォームしますし、お客様が内見したと想定して目視して汚いと感じればリフォームやDIYをする感じです
住環境を提供してお金を頂く商売なので、修繕はやれるだけやりたいところです
DIYやリフォームのポイントを絞るとは何か
住環境を提供してお金を頂く商売ですが、それと同時に事業でもありますので、出来る限り出すものを減らしたいです
「売り上げの最大化、経費の最小化」を実践することで事業は成功していくはずです
稲盛和夫氏の書籍で学びました
ですので経費を抑えることが可能ならポイントを絞ってDIYをすべきですしリフォームをするべきです
例えば、私の購入してきた物件は畳の部屋が非常に多いのです
クッションフロア化をリフォーム依頼するか、それとも畳の表替えで済ませるかで代金は変わります（後者の方が安いと私は認識しています）
直すべきポイントはライフライン（水道、電気、ガス）と、見た目が汚い場所は積極的に修繕です
ライフラインがダメだと入居は難しいでしょうし、入居後も使えないと必ずクレームに繋がります
気づいた段階ですぐ修繕します
見た目が汚いのは、壁のヤニ汚れで本来白い壁だったのが黄ばんでしまっていたり、カビが発生していていたり、床がフワフワしているですとか、穴が開いていたりです
内見したとき気づくもしくは気づくかもしれないレベルは修繕の対象とします
私は基本、築古戸建であれば差別化はしません
築古戸建に入居したい方には理由がちゃんとあって全力でリフォームやDIYをしなくても大丈夫というのがメリットとしてあります
築古戸建に入居したい理由は以下の通りです
これらがクリアできていれば、そこまで全力でリフォームやDIYをしなくても入居してくれると実践から感じております
もちろん長く入居してもらうためにも差別化するDIYは全然ありだと思いますが、実質利回りをよくよく考えて実践すべきかなと考えています
ちなみに駐車スペース2台は田舎ではパワーワードだと思っています
これがあるなしで全然内見の件数が変わると思った方がい良いです
DIYができる方は差別化という強力な武器がある
築古戸建で上記のような運営で大丈夫ならDIYは必要ないのではと考える方もいらっしゃると思いますが
そんなことはないと私は考えています
もしあなたが不動産投資をするうえで置かれている環境が競合が多く、大手不動産会社のHPを確認すると戸建賃貸の掲載が多くある場合は差別化が必要だと判断すべきです
ですので全力でリフォームやDIYをするべきでしょう
またDIYはやはりいずれ必要なスキルになると私は考えています
どこでDIYの能力が発揮されるかというとアパート経営にあると考えています
どういうことかというと大手ポータルサイトでも不動産会社の自社HPを見てみてもいいのですが
アパートに関していえば、同じ間取りに同じ壁紙クロス、あまり変化の少ない物件と部屋の写真が並んでいて面白味にかけます
でももしあなたがDIYが出来てターゲットを決めてかっこいい部屋に仕上げられるのであれば同じや賃貸であれば、かっこいいあなたの物件に住みたいとなりませんか？
しかも業者へリフォームを依頼するよりDIYができるのであればコスト面でも優れています
アパート経営を考えたときDIYスキルは有効な武器に変わります
私も今後DIYのスキルを不器用ですが学んでいきたいと考えています
不動産投資を始めたらほとんどの方が規模拡大を目指します
規模拡大に手っ取り早いのは、アパート経営です
築古戸建は1軒購入て1室のオーナーですが、アパートを買ってしまえば1棟購入で8室や10室のオーナーになりますから
個人事業の場合青色申告控除もありますので恩恵もあります
技術をほぼ無料で学ぶ方法がある
DIYが上手な不動産仲間に聞きますと技術の習得は、YouTubeやスキルの高い大家さん仲間に教えてもらったというのが大半でした
それができるならそれが良いと思います
でも私がトライしてみたいのは、職業訓練を受けてプロの技術をほぼ無料で学んでみたいです
皆さんは職業訓練学校の存在はご存じでしょうか？
ハローワークに行くと就職の斡旋以外に、就職したいけど何もスキルがないから職業訓練を受けてスキルの習得を希望することも出来ます
各県には職業訓練の施設がちゃんとあって、スキルを習得、コースによっては資格を獲得できるコースもあるのでおすすめです
私が希望するコースは住宅リフォーム科6カ月コース、もしくは木造建築科に1年通いたいと考えています
残念ながらこの仕組みは、サラリーマンをしながらほぼ無料で技術の習得は出来ないのですが
もし今勤務している会社を辞める予定であれば、上記の方法は大変おすすめです
私は以前本業が本当にしんどくなりハローワークに相談しにいって相談をしてきました
その際、不動産投資をしている旨も伝えて失業手当を受け取れるかを確認したところ私の地域のハローワークはＯＫとのことでした
この判断は地域によって判断が分かれるそうなので、事前にハローワークに自ら言って相談してもらうことを強くおすすめします
また、この職業訓練を受けるにあたって事前に見学がだいたいの職業訓練学校で行われているようですので
見学会はできるだけ参加をおすすめします
訓練に参加されている大家さんからのアドバイスですので、見学会は少し面倒かもしれませんが地域の職業訓練によって学ぶ内容が少し変わるようです
失業手当の受給方法とおすすめの職業訓練に関してはこちらの記事を参考にしてください
このように技術の体得もできますから、不動産投資をしながら技術を高めてほかの大家さん仲間の手伝いをしながら皆がうまく事業を発展出来たら
これほど楽しいことは私はないと思います
また失業手当や職業訓練に関して非常に有益な書籍がありますので念のため紹介しておきます
情報がかなり網羅されていて大変参考になりますので会社の退職を検討されている出れば是非読んでください
まとめ
今回は築古戸建のDIYとリフォームをやるべきポイントに関してお話ししました
DIYとリフォームはポイントを絞って実施、もし競合がたくさんいるのなら差別化のため全力でやることが理解いただけたかなと思います
私自身の話をするとかなり不器用で、DIYのスキルがある方たちを尊敬しています
私の周りの大家さんは結構自分でなんでもDIYする方々が多いので、学ぶ環境にも恵まれてきました
先ほど職業訓練学校に通ってというお話をしましたが、そのあと専業の大家にはまだ慣れないと思いますから、上記のスキルを活かして再就職してさらに研鑽をしたいと思います
今考えているのは、不動産投資＋ブログ＋本業の3輪車経営です
2輪車は慣れないと安定感がないのですが３輪車はタイヤが3つ地についていますから転ぶことはかなり少ないと思います
スピードは少し遅いかもしれませんが私に向いていそうなので、そちらで事業を少しづつ育てたいと思います
この記事が皆様にとって少しでも有益な情報であることを願います
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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