こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan) と申します
今回は、田舎の不動産投資に関して、田舎での不動産投資はブルーオーシャンになり得ると感じ記事にしました
この感想や結論は、私自身が不動産投資をしてみて、また昨年から今年にかけて大家さん仲間が増えて
様々な成功体験や活動からこの題名にあります結論に至った状態です
田舎の不動産投資は、ブルーオーシャンになる可能性があります
その根拠について触れていきたいと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
田舎の不動産投資はブルーオーシャンになり得る可能性がある
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
実際に活動してみての感想
私は現在築古戸建を3軒所有しております
2軒は入居済み、1軒は事務所として貸し出しをしようと現在しておりまして入居はまだとなります
私が活動しているのが秋田県です
秋田県は持ち家率NO.1といわれる県です
また人口減少も著しい、まさに大家さんからすると活動するのが嫌になる環境かもしれません（笑）
比較的困難な環境下にはおりますが、3年活動してみて感じるのは
住居向け賃貸であればまだまだ需要はあると思いますし、戸建てであればまだまだ需要はあるというところです
購入する物件の、金額、立地、設備が整っていれば、住居向け賃貸であれば基本客付けまで持っていけると思っています
物件を見つける方法や家賃収入までの方法は以前記事にしておりますので、そちらも参考にして頂けると幸いです
しかも、持ち家率NO.１で人口が他県に流失しているからと言って家賃が1万円とかにならないのが不動産投資の面白い点です
私の所有している築古戸建、1軒目の家賃は4.5万円を頂いておりますし、2軒目は5.3万円で貸していたものを今回5.5万円に家賃UPしても決まっています
これは市場の歪みだと思っています
地方の田舎に行くほど、物件自体が築古であれば土地値も低いので、かなり安い状態で販売されることがあります
安く買える、そして家賃は相場より少し低いが、ある程度家賃が取れる
ここがポイントです
SNSやブログなどのネガティブな情報がたくさん検索すれば出てくるので、参入障壁が高く感じてしまうかもしれませんが
そんなことはないと感じます
物件の仕入れが安ければ、その分家賃のハンドリングが聞きますから、戸建てを賃貸するのに3万円で例えば入居できるのであれば
かなり格安な家賃の物件となり得ます
それがもし仕入れ＋リフォームで150万円で抑えられるのであれば、ざっくり計算して利回りは24％となります
退去後もリフォームをして実需売却も出来る可能性がありますし、もう少し安い金額で賃貸に出してもいいですし
気にならないのであれば自分で入居しながらリフォームをしていくのもいいかもしれません
活動してみて苦労もありますが、やってみて損はないと思います
大切なのでもう一度お伝えしますと、物件の仕入れ値、立地、設備が整っている物件を購入出来れば
ブルーオーシャンで戦えると私自身は感じております
物件の検索方法は以前記事にしたことがあります
今もその方法でも物件は探していますので参考にしてもらえたら幸いです
同じ仲間の活動
私はTwitterとこのブログをメインに情報発信しておりまして、秋田県内の仲間もありがたいことに沢山増えました
是非私のTwitterをフォローしてもらいたいですし、フォローすると私と一緒に活動する仲間もタイムラインに情報が上がるのではと思います
是非ともフォローお願いいたします
活動している大家さんは私より数歳年下の方が多いのですが、基本客付けに困っていると話を聞いたことがありません
私がチャレンジで貸事務所を客付けしていて現在苦戦している以外は、聞いたことがないです（笑）
再三お伝えしますが、この持ち家率NO1の県で人口減少も著しいのですが
物件を4件5件と戸建てを購入して、自分でプロ顔負けのリフォームをしている大家さんもいます
1軒目の物件を市街地から少し離れた物件を購入してしまっても、自分の頑張りで客付けに成功した大家さんもおります
はたまた、人口3万人の市で10数棟物件を億規模で所有しておられる大規模大家さんもおります
ここで伝えたいのは、環境を理由にやらないのは非常に簡単ですが、その環境でやれる方法はないのかを考えてみることが非常に重要であるということです
これは秋田県だからというわけではなく、田舎の不動産投資すべてにいえることだと思います
逆に言うと、参入障壁が高いと感じるのでやらない人が多いからブルーオーシャンになり得るのかもしれません
環境のせいにして諦めるのは非常に簡単です
チャレンジしないとわからないことが多いです
秋田県で人口減少が著しくても、賃貸需要は存在しますし、物件も歪みを見つけて購入することも出来ますし、融資だって引くことが出来ます
私の大家仲間も頑張って活動することで自分のエリアをブルーオーシャンにしようと努力しています
どうしたらブルーオーシャンになり得るか
私の活動や、大家さん仲間の情報を元にどうしたらブルーオーシャンになり得るかを考えてみました
まず前提として、始めるエリアを田舎であるとします
その中で物件において重要なポイントを考えますと
このように感じます
そして、田舎だから客付けは難しいなどの一般論はまず考えないで活動しましょう
それは上記の文面にもある通り、客付けは大家の頑張りで何とかなります
誰もチャレンジしない場所で大家をするのですから、第一人者でありその市場を大きく獲得できるチャンスです
私の物件も1軒目の物件は人口2万人の街で客付けするのに1カ月弱で入居が決まり、3年経過する今も入居をしてくれています
上記した先輩大家さんも、人口3万人の街でどんどん物件を購入して直して賃貸付けしています
リスクに関しての考え方も人それぞれだと思います
最終的に出口が取れないといけないという考え方もあると思います
投資の基本は出口が取れないといけないとありますが、私は出口を取れない場合は、今あるキャッシュを増やして次の投資に生かせばいいのではと考えています
例えば築古アパートを購入して利回り10％で10年所有したのち、その敷地を生かして新築アパートを建てる計画
もしくは土地を生かして賃貸併用住宅を建設するなど、別の方法を生かす考え方をもって購入すればいいのではと考えています
リスクばかりを考えすぎていると物件は買えません
少し話はそれましたが、ブルーオーシャンになり得る方法は上記のポイントを抑えつつ、本来であれば投資家が避ける市場で物件を購入する
このことでブルーオーシャンになり得ると考えます
それを私自身が実践して証明していきたいと考えます
実際の活動方法
無理に田舎で活動しないといけないわけではないのですが、もし田舎で物件を購入してブルーオーシャンで事業を進めていくなら
今現在私が行動している方法を試してもらえればそこまで無理なくできると思います
具体的にお話しますと
このように現在考えております
私もまだ道の途中ですが、やはり1軒目を購入出来て客付けまで持っていけたのが大きな経験値になりました
当時は、持ち家率NO.1の県だとか、人口減少著しいとかそういった知識は全くなく、本を数冊読んで活動を開始しました
辛い環境でも家賃収入が得られる＝ブルーオーシャンで戦えると気づいたタイミングだったのかもしれません
置かれた環境は確かに厳しいかもしれませんが、もし人口２万人の市で個人で大家業をしている人が数人しかいない状態なら
物件の仕入れも無理なくできますし、ライバル物件が少なければ、しかもライバルも地元で何十年もネット広告を使わず地場の不動産会社にまかせっきりの環境であれば
戦う相手も比較的楽な相手になり得ます
私の経験上、戸建はどの市でも需要がちゃんとあるので、客付けまでやりやすいと思います
この結論も、実際の行動、私の大家仲間からの情報でそう感じております
１棟ものアパートだと、まだ経験はありませんが、賃貸需要がちゃんとあるのかを客付業者にヒヤリングをしっかり（最低３社）したいところです
ライバルが物件のステージングやデザインの意識しない昔からのオーナーであれば、立地とステージング、家具等のプレゼントなど
ライバル大家がやっていないことを努力して活動すれことが大事だと考えます
どちらにせよ、田舎で不動産投資をするのはチャンスがあり、場合によってはブルーオーシャンとなり
あなたにとって不動産投資が素晴らしい結果につながるのではと考えます
金額が安ければ、出口をそこまで考えなくても大丈夫だと思いますし、戸建なら実需の販売も出来ます
その際、実需向けのリフォームが必要かもしれませんが、修繕費として経費計上できます
稼いだお金が減るのはつらいのですが、税金を納める金額がその分少なくなり、物件がバリューアップされて売却が楽になる考え方です
アパート購入も、土地値に近い物件であれば先ほどお話した通り、新しい物件を立て直すでもいいと思います
もし、戸建を購入してどうしても客付けのできない状態となった場合、そこには賃貸需要がないのかもしれません
でも購入した金額が致命傷の追わない、人生の終了しない金額だと思います
格安で売却するですとか、大家仲間が増えていれば相談することも出来るかもしれません、はたまた倉庫として少ない賃料になるかもしれませんが収入の足しになるかもしれません
田舎で不動産投資をするのは、一般的にネガティブに聞こえるかもしれませんが、私はそうは感じません
むしろ見方によっては、ブルーオーシャンになり得るからです
上記の方法で活動をしていくと、沢山見えてくるものがあります
私が経験済みですので、まずは物件を仕入れて、客付けまでもっていきましょう
頑張れば道は開けます
まとめ
今回は、田舎での不動産投資はブルーオーシャンになり得る可能性があると題してお伝えしてきました
もう一度結論を申し上げますと、田舎での不動産投資はブルーオーシャンになり得ます
実際に活動していて、また大家さんの活動を見ると、そう感じます
戸建は自分で活動していて感じるので、率直な感想です
アパート1棟に関しては、先輩大家さんと先日2人で物件を回っていろいろ話を聞いたからです
そのポイントは、需要と供給のバランスです
田舎に行くほど、需要があるのに人口減少を理由に誰も供給をしていないという未開の地に物件を提供できるとブルーオーシャンになり得ます
実に理に適っていると思います
供給過多のエリアは人口も多いかもしれませんが、供給が多すぎます
逆に、需要があるのに、供給出来ていないエリアが必ず存在して、一般常識で人がいないところは入居が付かない
固定観念で物事を考えてしまうため、チャンスロスをしていると感じます
このことを学べたので、私は秋田県で活動していきたいと再度思いましたし、これからもどんどん物件を買い進めたいと感じました
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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