こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は、不動産投資の利回りに関して考察しました
結論から言いますと、不動産投資の利回りは、実質利回りが大事で、実質利回りが高ければ高いほど良いです
今回は不動産投資の利回りに関してお伝えします
最後までご覧いただけたら幸いです
【考察】不動産投資の利回りについて
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
実質利回りが大事
物件を検索していると、投資目的で販売している物件は表面利回りが掲載されているのですが、正直あまりあてにはなりません
あくまで指標の一つとして考えますが、そこからリフォーム代、納付する税金、火災保険の支払い、管理手数料などを引かないといけません
全ての支払いが終わった実質利回りが大事です
税引き後キャッシュフローともいうと思います
実質利回りが高いと、投資した資金の回収も早くなりますし、利回りが高いとキャピタルゲインも狙いやすくなります
実質利回りが高くて困ることはありません
物件を購入から家賃収入まで考える時は、実質利回りでどれだけ利益が出るのかが大事です
利回りが高くなる方法
利回りが高くなる方法は単純で、安く仕入れるか、家賃を高く設定するかになります
私は現在、築古戸建を2軒所有していて購入しているのは中古の物件になりますので、安く仕入れるのに重きを置いています
この安く仕入れるのにも、いわゆる『鬼指値』といわれる方法もありますが、私自身はあまり指値（値引き）をして成功したことがありません
物件を内覧して、リフォームが必要な個所分の指値（値引き）などはしますが、そこまで大幅な値引きはしません
以前の記事で、近江商人の三方良しの話をしていましたが、売り手・買い手・市場が納得する金額で購入したいのであまり指値はしない感じです
ただ、皆さんのお住まいの県内で物件を探していると、このエリアは比較的物件が高い、このエリアは比較的値段が安い物件が出る、そういった歪（ひずみ）を見つけることが出来ると思います
この歪（ひずみ）を見つけて、不動産業者様のホームページを出来るだけ毎日見ていると「これは！」という物件が出てくるはずです
お買い得な物件を見つけて、購入して、利回りを高くするのが私の戦法です
家賃に関しては、中古の築古であれば上限が私のエリアでは5.5万円、頑張っても6.0万円取れるかどうかだと思います
だとすると仕入れ値を抑えた方が、利回りは高く出来ると感じます
私の物件検索方法の記事、よろしければご覧ください
キャピタルゲイン（売却益）に関しての考え方
キャピタルゲインは売却益の事を差しますが、高利回りで物件を運用出来れば、売却益も狙いやすくなります
ここでは計算を簡単にするため、不動産を売却したときの不動産売買の手数料や、その後の税金に関しては省いて紹介しますのでご了承下さい
例えば築古アパートで、全室空室物件が1800万円で売りに出ていたとします
部屋数は10室、家賃設定を4万円と想定します
200万円かけて修繕とリフォームをしまして合計で2000万円となりまして、無事満室にすることが出来た場合
4万円×10室×12カ月＝年間家賃収入は480万円となります
480万円÷2000万円＝24％
利回りで24％となります
この物件を利回り15％で売却しようとすると、480万円÷0.15＝3200万円で売却することが可能です
つまり3200万円‐2000万円＝1200万円のキャピタルゲインが入る計算となります
めちゃくちゃ単純計算になりますが、いかに利回りが大事かが良くわかる計算だと思います
今現在の市況を見ると、都心部を中心に不動産価格が上がってきている様子なので、利回りが多少下がっても売れているようですが
最初の仕入れの段階で、利回りを高くして運用すればさらに売却益は狙えると考えます
不動産価格は徐々に上がってきている
先ほども触れましたが、物件価格は都心や都会では不動産価格は上昇の傾向にありそうです
私のエリアでも築古戸建を見ると、以前より若干高い値段が付いてきているように感じます
これから先の物件価格に関しては、株式などと一緒でどうなるか分かりませんが、もし仮に物件価格が上がり続けるなら
今仕入れをして、インカムゲインで収入を得つつ、値段が上がっている所でキャピタルゲインを狙うのも良いと思います
その際は、やはり高利回りで運用していると売却はしやすいはずです
商売の基本でもある、仕入れ値を抑えて物件を購入して客つけすればいい事がありそうです
まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産投資における利回りの重要性がお分かりいただけたと思います
方法はシンプルで、いかに歪（ひずみ）を見つけて、商品を安く仕入れ、利回りを出来るだけ高くして運用する
これに尽きます
自分の得意としているエリアで、沢山物件をみて不動産業者様とも積極的にコミュニケーションを取って、良い物件を仕入れていきましょう
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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