おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回は、築古戸建での入居付けのポイントと天敵に関して考察しました
この記事を読むと、入居付けしやすい物件の設備が分かります
また、今後の築古戸建において最大の天敵についても考察してみました
今回は少し雑記な記事になるかもしれませんが、最後までお付き合い頂けたら幸いです
築古戸建で入居付けしやすい設備と天敵【雑記】
今回お話ししたいトピックはこちらです
順を追ってお話しして参ります
駐車２台可能
これは私のブログでも結構お伝えしてきているのですが、駐車場２台は結構大事です
７年前のデータになりますが、夫婦共働きの世帯は64.4％で増加傾向にあります
出典：総務省「平成27年(2015年)国勢調査」より
これから先も共働き世帯は増える傾向にあると言われています
地方の田舎だと仕事先に向かうのに電車やバスではかなり移動先が制限されるので、車での移動は必須です
県庁所在地ならまだいいのですが、少し町から離れただけで電車は平日一時間で３本とかですし、バスも頻繁に往来していません
どう考えても地方の田舎ほど車社会です
よって、大人１人につき一台の駐車スペースであれば２台は確保したいところです
２月３月の客付け繁忙期が過ぎて最近の大手ポータルサイトで戸建賃貸を見ても家賃の低価格帯は駐車スペース１台が多い感じがします
雪国だとガレージ付きや消雪ポンプ付きだとかなり強いアピールポイントになりますが
駐車場２台でも結構ストロングポイントになります
水洗トイレ
水洗トイレも私の中で入居付けしやすいといいますか、ほぼ必須条件としています
汲み取り式のいわゆるボットン便所はかなり客付けに苦戦すると思います
家賃相場で２万円～良くて３万円が相場かなと感じます
物件の購入金額が極端に安い場合、ちゃんと利回りが出ますが、この相場で入居される方は生活保護を受けている方か収入が極端に低い方になると思います
トラブルも多いと聞きますので、管理会社様にも迷惑が掛かる可能性もあるので、ボットン便所は購入を避けます
水洗トイレで和式のものであれば、出来れば洋式に変更したいところです
和式から洋式へ変更の場合、リフォーム代金で２０万円はかかると思います
ただ、家賃４カ月から５カ月で回収できるので、客付けしやすいのであれば変更を検討したほうが私は良いと思っています
和式の水洗トイレも敬遠される方が多いと思っています
また敷地内の浄化槽があって水洗トイレの場合もあります
私の２軒目の物件がこれに該当します
出来れば下水が通っている物件がベストです
私の物件は年１回の清掃点検が1.8万円かかったり、年間トータルで3.6万円の管理費用が掛かります
入居者様負担にしておりますが、その分家賃の調整をしてあげないと入居者様にとってストレスに感じることもあるかもと最近考えております
ただ、やはり水洗トイレであることは条件として必須です
ペット可
ペット可に関しましては、客付けのオプションと考えると結構いい作戦です
ペットを飼育する世帯数は極端な増加傾向にはありませんが、全世帯数の約一割は犬や猫を飼育しているようです
出典：一般社団法人ペットフード協会ホームページより
ペット可の物件はいまだに少なく、需要がある程度あるのに、供給が少ないので、結果客付けしやすい状態です
心配されるのが、入居された後の修繕費ですが、敷金を２カ月設定するですとか、ペットと一緒に入居であれば少し家賃を割高にする等である程度カバーできると考えています
また、上記したように需要と供給がマッチしていないため、長く入居してくれる可能性が高いです
大家の会でお会いした先輩も、戸建はペット可で貸出ししていて、６年以上住んでくれているとの話も聞いたので
ペット可は、私は積極的に使いたいところです
戦略として普通に入居付け出来るならそれでいいのですが、決まらないのであれば家賃を下げず、ペット可で様子をみて、そのあとまた考えるでもいいと思います
駐車場２台＋水洗トイレがベスト
余程、商業施設や街から離れている場所でない限り、駐車場２台＋水洗トイレであれば客付け出来る自信はあります
勿論壁紙が汚れていたり、畳が汚いとかの適度なリフォームは必要となりますが、大きな基準としてこの２つがセットになっていたら客付けはしやすいと思っております
よっぽど商業施設や街から離れている基準は、車で１０分以上が目安です
私の２軒目の物件がそうだからです
内見１組目は、１０分が遠いと入居付け出来ず２組目で決まったのでおおよその基準ができました
なお部屋がすべて和室の場合、出来れば１室洋室化したいところですが、結構畳の表替えだけでもきれいになります
どうしても客付け出来ないとかあれば検討する価値はありますが、１室安くても１０万円くらいのリフォーム費用は掛かると思います
駐車場１台＋水洗トイレ＋ペット可のこれから先
これから先の未来、駐車場１台＋水洗トイレ＋ペット可でも客付けは出来るようになるかもしれません
国勢調査によると、皆様も感じている通り家族を持たない未婚の単身世帯が増加傾向にあるからです
単身で生活する人が増加傾向にあるので、その需要も取り込めるとしたら、駐車場１台＋水洗トイレ＋ペット可でも今後十分勝機が見えそうです
ただこの考察も私の想像ですし、何より都会の方を中心に考えらえる方法だと思います
現状はやはり、駐車場２台＋水洗トイレの方がまだまだ強いと思います
敵は新築戸建にあり？
ここ最近、私のアパートのポストによく投函されるのが、新築物件のチラシです…
月々の支払いを見ると、5.0万円を切っていて新築が立てられるとチラシに書かれています
本当に大家泣かせのチラシですよね（笑）
確かに5.0万円以下で新築が立てられるのは凄く魅力的なのですが、よくよく見ると35年ローンになっています
また今勤めている会社で異動が全くなく、その場に永住するつもりならいいのですが
そうでない方はいろいろ面倒なことが多そうです
もし仮にその場所に新築を購入した場合、転勤が発生した場合、単身赴任するか、家族と引っ越すかを検討しないといけません
もし仮に家族全員で引っ越す場合、賃貸に出すか売却するかになると思いますが、私たちが始めたように賃貸に出す作業は大家業になるので、普通の方であれば右も左も分からず困ると思います
購入したら購入したで家の維持費は結構掛かります
また、会社の補助も変わってきます
賃貸住宅に対しての家賃補助は、企業平均５０％台のようです
私は単身赴任で７０％の補助をしてもらっています
それに対して住宅補助は企業平均で１万円～２万円台のようです
私の場合の補助で考えると、5.0万円の家賃に対して７割補助で家賃は1.5万円になります
たいして住宅ローンを５万円として２万円の補助が付いた場合、3.0万円の支払いです
勿論新築住宅を持っているというステータスは手に入りますが、支払い＋修繕費＋もしかしたら転勤で住めなくなると考えると
負担は大きく感じます
そう考えてくれるかたであれば、一定の広さがあり、会社からの家賃補助ももらえて、車も２台停められて、ファミリーで入居できるのであれば貸家の需要も出てくると思います
その時必要な設備は、駐車場２台＋水洗トイレ、ペット可だと喜ばれると思います
勿論引っ越し費用も掛かりますが引っ越し費用の補助も会社がある程度負担してくれる会社が多いです
これから子供を大学まで進学させたいと考えると住宅ローンの負担は大きいです
私たちのように大家業をしていれば、購入した新築物件は土地値が高く、商業施設が沢山あって住みやすく売却しやすいと判断して購入していればいいですが
大半の方はそうではなく、ここに家を建てたいという感情論で家を建ててしまうと思います
まとめ
いかがでしたでしょうか？
結構取り留めのない記事になってしまったかもしれませんが、築古戸建で入居付けするための設備についてお話ししました
築古戸建は、立地にミスが無ければ、上記の設備とペット可があれば結構問い合わせはあると思います
まだまだ戸建賃貸需要はアンバランスなので、設備の整った戸建で勝負していきましょう
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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