こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan）と申します
今回は、私が最近考えていることに関して記事にしたいと思います
購入した物件、最終的にどのようにしようか決めていますか？
私は売却を含めてさらに大きな資産組み換えをしたいと今は考えていますが、以前は家賃収入で投資資金をまずは回収出来たらあとは漠然と売却できればいいかなと考えていました
でも最近所有する物件はやはり築年数が長いと、どこかしら痛みが発生するので、所有し続けるのも結構しんどい状況なのではと考えてきています
皆さん戸建てを購入するということは最終的なビジョンをお持ちで購入していると思います
今回は、戸建投資を所有してどこまで考えるかについて記事にしたいと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【戸建投資】購入した戸建はどこまで考えていますか
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
築古戸建はちゃんと売却出来るのか
私の大家さん仲間で同じ規模レベルで活動されている方は、戸建てを最初に購入して家賃収入を得ています
私は、書籍やSNSでこの戸建投資を勉強してきましたが、やはり最終的な出口がしっかりとれるのかがあまり情報が入ってきません
ということは考え方として、1つは売却する必要がなくずっとホールドしたい大家さんが多いという考え方、そしてもう一つは売却をしたいけど出来ない、売るノウハウがないということになります
前者であれば良いのですが、しかし築年数が長い物件になると痛みが発生します
実は私の１軒目物件も最近、屋根のペンキ剥がれで近隣住民の方に迷惑が掛かるケースや、風が強く雨が降るとき天井が濡れる感じがあると入居者様から連絡が管理会社にあったようです
築年数はすでに60年を経過していますが増築を前所有者が平成にしている物件です
物件全体にサイディング加工をしたのもそのタイミングだと思われます
ペンキは購入時屋根がさびてきていたのでペンキ塗りを業者様に依頼しました
現在管理会社に調査を依頼していますが、やはり築年数が大分経過していると何かしらの不具合が発生して結果設けた家賃が消失してしまいます
そうなると、どの物件にも言えるのですが仕入れが安ければ安いほど利益は出しやすいのですが、都度物件に爆弾を抱えている状態も、精神衛生上私は宜しくないと感じます
購入する物件が平成築の物件で２００万円を切るような物件であればその心配もないかもしれませんが
昭和築の物件が簡単に売却できるかと考えると、立地や土地値の高いエリア、古民家でおしゃれにリフォーム出来る物件など、いい意味での特徴が必要かなと感じます
私が勉強した書籍の中で実需への売却もできるという話を信じて購入しましたが、これはエリアにもよるかもしれません
現在私が購入を進めている4軒目物件は2番手でしたが1番手の方が別の物件を購入するとことで、購入のチャンスが巡ってきました
その方々はご夫婦でDIYをされる方のようで同じ価格帯（200万円前後）の物件を探しているようで、賃貸業に関してはしていない方のようでした
こういった需要があるなら需要があるかもしれませんが、ごく一部と考えておいた方が良いような気もします
前述した通り戸建投資で売却の話がSNSであまり情報が出ないのは売らないからなのかもしれませんが、売れないかもという考え方をもって戸建てを購入するのも大切なのかもしれません
それでも戸建投資は別の投資と比較して利回りが高いですから、魅力があるのには間違いないのですが
出口を考えるのも必要かと思います
この辺は皆さんの意見も聞いてみたいところです
売却を決めるのは利益を確定するため
不動産投資にはインカムゲインという家賃収入と、キャピタルゲインという売却益の2つが存在します
私は令和2年から不動産投資をスタートしましたが、ここ最近強く思うのは戸建投資もキャピタルゲインを意識してやらないと不動産投資家として成長しないなと感じています
なぜなら格安で物件を購入して客付けに成功して家賃収入を得るまでに至ったのですが、修繕費用が結構発生します
築年数が古いとやはりどこかしらの設備に不具合がどの物件も出てきます
少し話は変わりますが、築年数が古い物件でも数カ月前までちゃんと前所有者が使っていたというと結構設備は持ちます
逆に平成築でも数年間放置されていた物件ほど損傷が結構あって、水道管に亀裂が入っていたり屋根がボロボロになっていたりといろいろあります
話を戻しますと、ずっと物件をホールドして家賃を貰い続けるのは良いのですが、長く持つことで修繕も発生してマイナスになるケースがあるからです
ですのでタイミングが難しいのですが、ある程度利益を確定させるためにもキャピタルゲインを得て利益確定をすべきだと最近感じます
最初に購入するときは売却も視野に入れて購入するのが良いと思いますが、なかなか最初はうまくいかないと思います
購入しながら勉強していくか、先輩大家さん（売却を経験していない人もいると思いますが…）に教えを乞うかで進めていくしかないと考えます
私ももうそろそそ売却を経験したいので、売却に関しての話をこのブログで必ずお話しますね
売却するタイミング
売却を検討するタイミングを考えてみます
個人事業主で物件を売却する場合、短期譲渡税と長期譲渡税という税金が発生します
説明を簡単にするためにいろいろ説明を省いてすごく簡単に説明します
大体短期譲渡税で売却益（売却金額ー物件購入金額）に約40％の税金がかかると考えて下さい
長期譲渡税には約20％の税金がかかります
短期譲渡税に該当する期間は、購入してから購入年を過ぎてそれから5年後までとなります
例えば令和元年9月に物件購入した場合、その年が終わって、令和2年から5年間は短期譲渡税に該当します
それ以降が長期譲渡税となります
6年間ホールドすれば長期譲渡税にあたります
私自身最初は長期譲渡税で売却を検討していましたが、規模拡大をしていきたいとなるとキャピタルゲインは必須です
ですのでもし家賃収入が4年くらいで回収完了していた場合、売却益は利益ですからこのあたりで売却を検討しても良いかもしれません
不動産会社様に依頼して売却の依頼を出してしばらく掲載してもらうことで売却のチャンスも増えると思います
最初はもしかしたら少し高めの設定でも良いかもしれませんね
もし客付け出来ている状態で売却に出すのであれば、物件の土地や家屋の評価価格＋αで金額も提示できると思います
売却するタイミングは皆さんのお考えになるタイミングがあると思いますが、そう考えると最初の仕入れは本当に重要ですよね
家賃設定にも影響しますし、利回りにも影響します
仕入れは重要、ここ最近一番肝に銘じている言葉です
より規模拡大を狙うなら種銭と大家業の実績
不動産投資をしていると物件から家賃が発生すると更に物件が欲しくなります
さらに利益を出したいのでより大きな物件を取り扱ってみたくなるはずです
規模拡大には種銭（お金）が必ず必要になります
ですので家賃は出来るだけ手を付けず貯める＋売却益を得ることが重要です
そうすることで銀行評価も良くなるはずです
もちろん所有している物件の不動産価値を見て融資を実行してくれるケースもありますが
現金をちゃんと貯蓄出来る人にお金を貸したいと銀行員は考えると思います
ざっくりとした指標ですが、読んだ書籍で考えると融資資金の1割は貯金が欲しいと良く言われていると思います
もし3,000万円のアパートであれば300万円の貯金が欲しいところです
もし戸建て1軒を売却できればその額に近い貯金が出来ます
そして戸建てを数棟持っていると大家業の経験も見てくれるはずです
私が購入しようとしたアパートの融資担当者から、3期分の確定申告納税書を資料として提出を求められましたから
戸建てを購入して物件から家賃収入をちゃんと得ている実績＋売却益もあれば、融資担当者としても実績を評価してくれやすいと個人的に考えます
このように購入した物件でインカムゲインを出しつつ、売却も常に考えておくことがより規模拡大につながると考えます
まとめ
今回は購入した戸建をどこまで考えていますかという切り口で記事にしました
購入した戸建をどのように生かすかは大家さんの腕の見せどころだと最近感じます
私自身は現在アパートの購入も併せて実施していきたいと考えていますし、やはり手間のかかる物件より手間のかからない物件の方が正直楽なので
徐々に築年数が新しいものへ資産組み換えを進めていきたいと考えています
もちろんその道のりも簡単ではありませんが、あきらめず継続していればチャンスは必ず巡ってくると信じて活動していきます
ブログもTwitterも不動産もそうですが、最終的に辞めてしまうことが一番の敗因だと個人的に考えています
継続できる市場で死なない程度に継続することが大事でバッターボックスに無限に立ち続けていい市場でヒットを3本4本打てればいいわけです
継続は力なりで活動していきたいですね
購入した戸建をどのようにしていくかを考えをお持ちの方のご意見も是非とも聞いてみたいので、宜しければTwitterでもこのブログの問い合わせホームでも結構です
お返事いただければ嬉しい限りです
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan）
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