こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は築古戸建を購入するために、日本政策金融公庫から融資を受けるなら今の私であればどうするかを考察しました
結論から言いますと、日本政策金融公庫を使う場合、ちゃんと戦略を考えるべきです
私は築古戸建を2軒所有しておりますが、2軒目の築古戸建はほぼすべて日本政策金融公庫からの融資を受けて運営しております
実際に家賃収入まで得ているので、その体験談を踏まえてお伝えしたいと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
日本政策金融公庫を使うなら【築古戸建購入】
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
2軒目の築古戸建は融資で購入
先程お伝えした通り、2軒目の築古戸建は日本政策金融公庫より融資を受けまして購入しました
物件購入費用＋リフォーム、融資金額は340万円です
融資内容は以下の通りです
| 融資内容 | 金額・条件 |
| 融資金額 | 3,400,000円 |
| 月返済金額 | 約36,000円 |
| 返済期間 | 10年 |
| 金利 | 2.46％ |
| 返済方法 | 元金均等返済 |
| 融資承認までの期間 | 約1カ月 |
元金均等返済は、徐々に返済額が減っていく返済方法です
返済する元金は変わりませんが、その分利息が減っていきます
元利均等返済（返済金額がずっと一緒）と選べるはずです
不動産投資で始めて受ける融資でしたので、心配ではありましたが無事融資の承認を頂けました
通帳に急に340万円を振り込まれるのを見て、不動産投資をしていると実感しました
融資を受けて築古戸建を購入、物件価格は200万円の築古戸建でした
リフォームも内装をメインに融資のお金を使いました
リフォームが完了して、客付けまで出来て家賃収入が得られる状態となりましたが、実際の手残りは結構少なくて残念な結果となりました
家賃収入が5.3万円ありまして、物件の管理手数料や火災保険の支払いを引きますと、手残りは12,000円となります
これをどう見るかは、その人それぞれだと思います
全くお金のない状態から、築古戸建を所有出来て、さらに12,000円もらえると考えるか、それともこれだけ沢山活動して12,000円しかもらえないと考えるか
正直言いますと、最初は前者の考え方を飲み込もうとしましたが、やはり手残り12,000円は不動産投資をしているなら悲しい結果だと思っています
1軒目がそこそこ成功したので、2軒目はもっといい築古戸建を購入して、良い家賃を貰えるはずと安易な考え方をしていました
私にとって大きな反省となっています
そもそも融資とはレバレッチ（てこ）であり、大きなお金を使うことで手残りを残さないといけないので、この融資は失敗と言わざる負えないと思います
皆さまも是非、融資を受ける際は、手残りをよくよく考えて融資を受けて欲しいと思います
それでも返済がしっかり出来る状態であれば、次の融資には有利に働くそうのなので前向きにもとらえていきたいと思います
現在融資で購入しようとしているアパート
上記の反省を踏まえまして、融資を受ける＝融資返済後の手残りがある物件で融資を受けたいと考えるようになりました
現在購入を検討しているのは、築古アパートになります
売主様がご高齢で不動産を手放したい物件で、私が今まで見てきた物件の中で一番欲しいと思ったアパートでした
物件がそもそも格安なので、満室経営出来れば利回りが大分高く、融資返済後の手残りも大分あります
築古戸建だと家賃収入は1世帯なので家賃収入の上限は少ないのですが、アパートとなると10室あれば満室で10世帯から家賃収入を得られるので、融資を受けて手残りが残せます
物件の詳細は購入出来たらお伝えしたいと思います
2022年7月に、残念ながら1番手の方に購入されてしまいました（泣）
購入出来たらすぐ事業規模扱いだったので本当に残念です…
このアパートを見つけた方法は、このブログで紹介している通り、不動産会社様の自社ホームページにUPされていた物件です
やはり不動産投資で大事なのは、毎日物件を見る事だと思います
私の物件の検索方法、一応紹介します
この方法は築古戸建向けに記事にしたのですが、まさかアパートを見つけることが出来るとは思いませんでした
アパートももしかしたら、掘り出し物が見つかるかもしれません
現に私がそうなので
日本政策金融公庫の融資利用方法
2軒目の築古戸建は、耐用年数は勿論オーバーしている物件です
銀行の融資の目安である、耐用年数がオーバーしている築古戸建でも、日本政策金融公庫は、融資が受けられるのがメリットの一つです
でも上記した通り、私のようにあまり手残りが無い融資はあまりオススメしません
築古戸建の土地にすごく価値があり、しばらく家賃収入を得て、数年後売却するですとか戦略的な融資ならいいかもしれません
築古戸建を購入して家賃収入を得られるだけの融資ではなく、その先も考えるのが日本政策金融公庫の使い方だと私は考えます
また例えば、築古戸建の購入は自分の資金から購入して、リフォームを公庫から受けるだと、手残りが残ります
また融資を受けて返済をしていくので返済実績も出来るので次の融資にもプラスに働くはずです
日本政策金融公庫の融資の使い方、融資自体も戦略的に使わないといけないと、2軒目の物件で反省しました
また、日本政策金融公庫の融資は、私の感覚になりますが、そこまで難しくないのではと感じました
先輩大家さんのブログやSNSを拝見していると、融資が引けないとか、面談時厳しい質問を受けるですとかありますが
私はそんなことは一切ありませんでした
2軒目を融資を受けた際は、1軒目の築古戸建を購入して資金がほとんどなく、確か通帳には30万円くらいしか資金がありませんでした
その通帳と本業の通帳を持参してコピーを取られた記憶があります
資金が全くない状態の私でも、融資が通ってしまったので、そこまで難しくないと思いますので、もしどうしても欲しい物件が見つかったら、ぜひチャレンジしてもらいたいです
私が面談時に用意した資料です
用意する資料に、源泉徴収票や公共料金の領収証のほかに、何か資料があれば事業のわかる資料を用意してほしいとありました
慣れないパワーポイントで資料作成しました
今考えると結構コピペ多いです（笑）
お金のない自分に融資してもらうためなので、用意する資料はしっかり準備するべきだと思います
日本政策金融公庫の融資に関しての関連記事がありますので宜しければ合わせてご覧ください
今後の活動
以上の事を踏まえて、日本政策金融公庫の融資を受けるのに、手残りが多く残る融資を受けたいので
上記したように、アパート1棟の融資にチャレンジしたいと思っています
今購入したい物件は2番手なので、もしかしたら購入出来ないかもしれませんが、もしチャンスが回ってきたら融資のチャレンジをしたいです
物件購入＋リフォームも融資を受けたいと考えています
それだけ満室に出来れば手残りがある物件だからです
今の築古戸建の家賃収入と、全空室のアパートではないのでその家賃から返済は出来ると考えています
実体験を皆さんにお伝え出来たらと考えています
上記したように、2022年7月現在、アパート購入できませんでした
ただ、別の物件で融資を引いて購入したい築古戸建が出来ました
私の住まいから近くで、物件も土地値より低く、駐車場としても利用価値がありそうな事務所で売りに出ている物件です
購入して、物件を事務所として貸せるか、できなければ住居で貸すかを検討中です
この辺の融資チャレンジを含め、記事にしていきます
まとめ
日本政策金融公庫の融資を使うなら、ある程度手残りがないとレバレッチ（てこ）を使った旨味があまり感じられないと思います
また購入する築古戸建の土地に価値があるですとか、購入する物件の価格が非常に安い場合、手元に資金がない場合は日本政策金融公庫の融資にチャレンジしてもいいと思います
融資を受ける際は、戦略的に考えて受ける事が大事で、属性が良いと融資を簡単に受けられてしまうので、簡単に家賃収入が得られそうで始めてしまうのは危険だと思います
この反省も、実体験から学んだので、やはり実践あるのみだと感じます
皆様も、融資を検討する場合は戦略的に使ってほしいです
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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