おはようございます 秋田県で不動産投資をしております だいた(@nokrimone) と申します
今回は築古戸建で費用対効果の高いリフォームに関して考察しました
始めて築古戸建投資をを始める方で、どこをリフォームしたら客付け出来るのか迷われている方に参考になると思います
最後までご覧いただけたら、幸いです
【築古戸建】費用対効果の高いリフォーム
今回お話ししたいのは以下の通りです
順を追って説明して参ります
築古戸建てのリフォームの考え方
築古戸建てのリフォームに関してはやり過ぎないことが重要です
私たちのしている戸建投資は事業ですので、利益が出ないといけません
あれもこれもやり過ぎてしまうと、リフォームにお金が掛かり過ぎて、結果利回りがどんどん収縮してしまうので
必要な分を実施するようにしたいです
キーワードを上げると
これでリフォームをしています
「見た目」は客付けの内見時、壊れていたりぼろく見える箇所をなくすことです
「やり過ぎない」は自分が住みたいリフォームをしない事です
「必要に応じて」はライフラインが自分で目視してダメな場合はやります
例えば水回りの水道管で自分で発見できなかった箇所で、客付け後発生したトラブルは後程対応します
私のリフォームの考え方はこのような感じです
では、築古戸建てのリフォームで、具体的にどこを変更していくかをお話しします
畳の表替え
畳の表替えは1枚3000円～4000円くらいだと思います
私のお願いしている畳の業者様は、普通の表替えは4000円です
高級ない草を使ったりするともっとお金が掛かりますが、普通で十分です
8畳の部屋で30,000円前後となります
畳の表面を交換するので、畳全部を交換するより安く済みます
畳そのものを交換すると2倍くらい費用が掛かると思います
この表替えは、費用対効果に優れていて、部屋の印象がガラッと変わります
また、い草の香りが築古特融の臭いを除去してくれるので、結構オススメです
注文の仕方は、畳の表替えをしたいと言えばしてくれます
私は基本、洋室化せずありのままで貸し出すスタイルです
和室はそのまま和室で貸し出して行きます
クッションフロアに変更
クッションフロアは、床にクッションフロアというシートを張り付けて床をデザインする方法です
私の1軒目の物件は、客付け営業の方から洋室が1部屋欲しいとアドバイスを受けたので、8畳の和室を洋室化しました
リフォーム業者様にお願いしたので、代金は高めでしたが10万円かからず施工しました
クッションフロアの良い所は、和室を洋室化できるところと、畳は傷みますが、クッションフロアは傷みずらい点が良い所です
畳は退去後に修繕が必要になりそうですが、クッションフロアはそこまで修繕が発生しないと思います
何か飲み物をこぼして床に浸透しないので、掃除もしやすいためです
こちらも施工するとガラッと印象が変わります
DIYをされている方だと、大分安く施工できると思います
いずれ習ってみたいと思っています
壁紙の張替
築古戸建を購入すると分かるのですが、壁紙はきれいなことがまずありません
なんでこんなに汚くなるのと思うくらい汚いです
汚い分、交換するとこちらもガラッと印象が変わります
１㎡で1000円くらいが相場と思います
タバコのヤニや日焼けの汚い雰囲気を一層してくれますし、デザインも豊富です
私はセンスがあまりないので、シンプルな壁紙で誰でも受け入れられそうな白の壁紙で依頼してます
掃除で住みそうな汚れなら交換せず自分で掃除しましょう
エアコンの設置
昨今の賃貸物件を見ると、結構エアコンが普通に設備として標準装備されています
エアコンの設置をするのに安いもので、6畳対応で設置込みで６万円くらいから７万円でしょうか
部屋が大きい場合、もっと高いエアコンの導入を検討しないといけませんが
もし可能であれば、プロパンガス会社様からの無償貸与を利用すると0円で設置が出来ると思います
無償貸与はプロパンガス会社様と契約する代わりに、サービスでエアコンや洗面化粧台や混合水栓の交換を0円でしますよというサービスです
2軒目の物件では、10畳以上のエアコンを無償で取付してもらいました
プロパンガス会社様によってサービスはまちまちなので、契約時いろいろ話を聞いてみることが大事です
無償貸与の記事に関しましては、以前記事にしていますので、そちらもご確認いただければと思います
混合水栓の交換
混合水栓は、水道の蛇口でお湯と水が出せる蛇口でこんなやつです
水回りで最初に目に行くところが、銀色の蛇口です
ここがめちゃくちゃきれいになっていると、こちらも印象は◎です
全部交換していると大分資金が掛かってしまうので、その辺はバランスを考えて交換したいです
私はキッチンと風呂場のシャワーは交換したいと思っています
お風呂も出来ればユニットバスの物件を購入したいのですが、築古でユニットバスのリフォーム済みの物件はなかなかお目にかかれません
昔ながらのタイル張りの風呂場で客付けにはマイナスポイントですが、ユニットバスを入れると一桁違うリフォームになるのでオススメしません
せめて混合水栓を交換して印象を少し変えたいところです
また余談ですが、昔ながらのタイルの上から防滑シートを張るDIYされる方も多くいるので、いずれ挑戦してみたいです
防滑シートはこんな感じのものです
混合水栓の交換も費用対効果の高いリフォームだと思います
照明交換
照明交換も必須です
最初から付いている照明が豪華なら清掃だけでいいのですが、基本築古戸建についている照明は
傘が付いているぶら下がりの照明で汚いのがほとんどです
昨今、LEDライトが主流となり、安価な照明も増えています
6畳の照明で3000円くらいでも購入できるので、どんどん交換しましょう
私が購入している照明はこんな感じの照明です
以前は3000円以内で１台購入出来ていたのですが、値段が上がっていました…
簡単なリモコンも付いているので、オススメです
まとめ
以上が費用対効果が高いリフォームだと考えています
私の場合、始めた当初の資金が１００万円なかったので、常に必要最低限のリフォームしかしてきませんでした（笑）
資金が少ないので、必然的に安いもので、費用対効果の高いものをチョイスしてリフォームしていったんだと思います
不動産投資は事業ですので、少しでも安く顧客満足が高いリフォームをすることが大家の腕の見せ所だと思いますので
これからも私も努力して大家業に精進してまいります
今回は以上となります
最後までご覧いただきまして、ありがとうございました
だいた
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