こんにちは 青森県と秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan）と申します
今回は、融資を受けるなら自分の状態が良い状態で持ち込もうという内容で記事にしました
私は現在、築古戸建2軒、事務所1軒、アパート1軒所有しておりますが、最近金融機関に融資を打診したところ
ある基準の話を頂きましてその基準を皆さまにお伝えしたいと思った次第です
最後までお付き合い頂ければ幸いです
【不動産投資】融資を受けるなら自分の状態が良い状態で持ち込もう
融資は状態のいいタイミングで是非持ち込んでほしいです
今回はそれを本当に感じました…
今回お話ししたい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
先日の金融機関の話
現在購入を希望している物件があります
スペックは以下の通りです
この物件は地場不動産会社のHPに掲載されていて、何故か戸建販売の方に物件紹介が掲載されていた物件です
実際に物件を見に行って、年数のわりに状態もキレイで、なによりその場所に新築を立てる計画でもいいかなと考えて
各金融機関に融資の相談にあたりました
日本政策金融公庫、築浅アパートでお世話になった大手地銀、信用金庫、信用組合に当たったのですが
結果としては融資否決でした
理由は、日本政策金融公庫は耐用年数オーバーの物件は融資が難しい、出来ても法定耐用年数期間での返済なのでCFが厳しい
大手地銀は、融資したばかりなのと１２月に戸建が退去となり埋まっていないので、埋める努力をしてからにしようと返答
信用金庫は、物件はOKだけど、現状私の状況に関してNG、こちらをを詳しく話します
信用組合は、社内の規定で管理担当エリア外のためNG、青森市内の物件なら是非持ってきてほしいと返答
以上の状態で現在に至ります
融資NGの詳しい内容
信用金庫の話です
実はこの物件を融資相談をお願いした際、大分前向きでした
具体的にどの融資を使っていこうとか具体的なアドバイスがあり、これはいけるのでは？と手ごたえがありました
しかし、私の個人の話をした途端、トーンダウンしていくのが感覚で良くわかりました笑
具体的に融資NGとなった理由は以下の通りです
以上の内容で融資否決となりました
私個人の実績は、毎月実績を付けているのですが、築浅アパートの信用保証料も支払いも込みで考えると
１年目の収支はマイナスとなります
そして１２月に退去がありその分の家賃収入もない状態ですので、そのあたりが懸念材料となりました
そして転職の話です
本業の給料面は100万円、年収で下がるのでそこも懸念材料のようです
私は法人で融資を申し出ていたのですが、金融機関によって個人＋法人の実績を見るので
このあたりも慎重にしないといけないなと感じました
地銀の融資担当の方に、転職をしても融資状況に変化はありますかと相談していたのですが
その時は、ちゃんと地元に腰を据えてやるわけだし、多少年収が変わっても大丈夫じゃないですか？とアドバイスをもらっていたのですが…
なかなか難しいですね
そして入居率です
今回持ち込んだ信用金庫の入居率に関しての規定があるようです
持ち込む物件も、現在所有している物件もだいたい7割の入居率基準でテーブルに乗るそうです
今回私が持ち込んだ物件は100％入居率なのでOKですが、所有物件は70％を切ってしまっています
そのあたりに関しても懸念材料となり、個人の実績と合わせて否決となったようです
でも最初の前向きな状況での話の際、現在所有物件の入居率が70％を切ると正直に説明していたのですが
その時は正直に本部決済時に説明しましょう！と言ってくれていたのですが…
そう考えると、今回の否決に関していえば、私個人の実績と、転職が最大のネックだったと考えます
私の師匠の話
私が勝手に師匠だと思っている方がおります笑
その方も以前、私が融資を受けようと考えている際にアドバイスを下さったのですが
当時私は、築古戸建2軒、事務所1軒を所有しており、事務所だけ空室だったのですが、1軒戸建退去が発生したことがあります
その際の融資に関して師匠も、3つ所有していて1つだけしか埋まっていないのは融資は大分厳しいとお話ししてくれました
実際その後、築古戸建は無事入居となり2/3の入居率になりました
その後、築浅アパートの購入に繋がります
築浅アパートに関しての記事もございますので、宜しければ参考にして下さい
今回得た教訓
今回得た教訓に関しましては、以下の通りです
このように考えます
入居に関していえば、退去がある前から行動はしていました
退去になる前から掲載はお願いしていましたが、繁忙期の現在客付けは苦戦中
客付け業者へ反響の確認はしておりましたが、家賃を下げるなり、仲介手数料をこちらで持つなど
工夫できたと思いますし、アクションが遅かったと反省しています
転職に関しても一人の方を信用し、都合のいい答えを貰ったのでそれで良しとしてしまったのは反省点です
でも転職に関しては、選択は絶対に間違っていなかったと信じています
精神的につぶれた会社で生きていくより、自分で努力することで道を切り開きたいからです
でも金融機関からしたらそんなの関係ないですよね笑
今回の信用金庫に関しての否決の反省点、教訓は以上です
それでも前に進んで参ります！
まとめ
今回は、融資を受けるなら自分の状態が良い状態で持ち込もうと題して記事にしました
自分で行動して気づいた内容です
もしかしたら皆様がお世話になっている金融機関ではもう少し判断が異なるかもしれませんが
金融機関はそれぞれの基準を持っていますから、ご自身でどんどん融資相談をして知識を蓄えて欲しいです
今回反省は多かったのですが、収穫もあります
それは、信用組合、信用金庫さんは、中小企業や起業した新設法人の話も丁寧に聞いてくれることです
非常に好感が持てました
金融機関というと敷居が高いイメージがあるかもしれませんが、今回行動してみてそこまで神経質にならなくてもいいと思います
まずは購入したい物件を持ち込んでいきましょう
本日は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan）
コメント