こんにちは 秋田県と青森県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan）と申します
今回は、築古戸建投資をしての感想と現実と題しまして、記事にしました
結論から申し上げますと、築古戸建投資はすぐ稼ぐのは難しく大変だけど学びは沢山あります
この結論は、私が築古戸建を購入し始めてから現在までの投資に関しての実体験です
私の目利きが旨くないせいで、現在の状況にあるのかもしれませんが、実体験を踏まえて感想を伝えた方が良いかなと考えて記事にしました
最後までご覧いただけたら幸いです
築古戸建投資をしての感想と現実
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
築古戸建は利回りが高い
築古戸建の投資で一番のメリットはやはり投資コストが最初は少ないという点です
私が所有した1軒目の物件は、リフォーム込みですでに投資資金を一度回収した物件です
現在も最初に入居して下さった方が住んでおり、４年以上入居して下さり、月4.5万円の家賃収入を得ております
1軒目の物件に関しては修繕費用他を記事でまとめておりますので、そちらをご覧いただければと思います
購入した物件は約70万円で購入しており、100万円かけてリフォームして居ります
利回りは約25％の物件となります
普通に考えると、少ない元手ですぐ回収できる投資に見えるのではないでしょうか？
私が所有している2軒目の物件は、15％くらいの利回りとなります
このように築古戸建の最大のメリットは高い収益性になります
少ない元手からスタート出来るので、サラリーマンでも手の出しやすい投資方法だと思います
基本古いのでどこかしら修繕が必要になり連絡も来る
ここからはデメリットの話になります
購入した物件は昭和築の物件ばかりなので、入居後も修繕が必要になることが多いです
修繕費用は非常にかかると考えておいた方が良いですし、家賃収入が増えたら好きなものを購入できると考えていたのですが
現状、何も購入出来ていませんｗ
常に修繕と、次の投資を考えているのでお金が使えなくなりますｗ
少し話がそれましたが、屋根の修繕の話をします
1軒目の物件は入居して3年半、本当に何も音沙汰がなく超優良物件と判断していたのですが、秋田県の大豪雨があった際に管理会社が物件を見回り行ったとき
入居者様から屋根の調子が悪いのではと話がありました
写真を送ってもらったのですが、屋根は非常に錆びだらけ、入居者様は天井が湿っているように感じるとのことで屋根の修繕を早急にしないといけなくなりました
屋根の吹き替えには100万円くらいの見積もりで、数社から見積もりを取って一番安いところへ修繕を依頼しました
現在売却を依頼しておりますが、まだ売却に至っておりません
そのほかにも、2軒目物件は水道管の凍結や、消雪ポンプの故障、壁の修繕など10数万円の出費、また屋根の塗装もそろそろ必要になると思うので、かなり出費は覚悟しないといけません
Xなどではあまり失敗をさらしたくない方も多いので、良い情報しか出てきませんが、修繕費用は必ず発生すると考えておいてください
特に屋根に関しては、購入時チェックは重要です
錆びている、塗装が剥がれてきているなどあれば要注意です
また各物件には管理会社をつけておりますが、管理会社をつけていても連絡は結構頻繁にくるので私にとっては結構ストレスでした
入居が決まったあとの管理会社の連絡は基本バットニュースが多いので、電話に出るが辛いです…
内容としましては、物件に関することでわからない事のヒアリング、ここが壊れた、入居者様の退去などの連絡です
不動産投資のいいところは、不労所得であると私は考えております
不労所得は自分が働かなくても得られる収入のことなので間違ってはいないのですが、正直、精神衛生上落ち着かないのが私の感想です
であれば、新築のアパートなどもっと利回りが低くても構わないので精神衛生上無理のない投資にシフトしたいなと今は考えております
地方に行くほど売却は難しいと考えた方が良い
私は不動産投資の本を恐らく40冊ほど読んだと思います
おすすめの書籍はこちらになりますので、宜しければこちらもご覧ください
戸建物件は売却しやすいと思っていたのですが、正直そんなに甘くないと感じております
現在、2件売却の依頼を出しておりまして、1軒目の物件、3軒目の物件を売却依頼中ですが、3カ月以上経過しますが現在音沙汰なし
やはり地方の田舎、しかも県庁所在地から外れている市の築古戸建だと売却は苦戦しそうです
売却をする際は、外装の塗装を実施して内装もかなりきれいにして売却をしないと難しいのかもしれません
その分、売却金額に上乗せして売却できればいいのですが、その経験値、体力である資金を考えると少し難しい…
融資を引いて、大がかりなリフォームを実施できればいいのですが、リスクは大きいと感じます
であれば最初に購入した際に大がかりな修繕をして、そこに家賃をプラスオンして貸し出せればいいのですが、地方の田舎になると家賃の相場が低く
大きな金額をつけてしまうと、今度は新築戸建のローンと戦わないといけなくなってくるので
なかなか難しい選択だと思います
しかも県庁所在地クラスの築古戸建だと金額は割高になります
出口は期待できるようになるかもしれませんが、コストはかなり高くなります
売却をしようとして数カ月ですが、今後も売却に関して進捗があればご報告致します
築古戸建で学ぶメリットは沢山ある
デメリットは資金が手元になかなか残らない、もしくはあっても自分のために使えないことにあると思います
それでも築古戸建で学ぶメリットは沢山あります
メリットは以下の通りです
不動産投資を始めようと考えたとき、アパートの経営などは額が大きいので、フィルターがかかり普通のサラリーマンであれば諦めてしまうかもしれません
でも築古戸建であれば100万円くらいから購入できる物件もあり、修繕費用も同じ程度で貸し出すことも可能です
前述したように、利回りも高いので回収も早いと感じます
確定申告も嫌でも実施しないといけないので、その知識が学べますし、税金に関しての知識も学べます
経費計上で税金を安くする、法人を立てればさらに税金が免除されるケースあるようです
お金持ちは税金に関しても知識があるのでお金持ちになると私個人は考えております
この辺も築古戸建投資をしていると避けて通れないので、勝手に知識が増えてくると思います
また、資産を持つことは良いことだと思います
なぜならいままでの人生で沢山散財をしてきましたが、散財して残るものは殆どなく思い出くらいでしたが、資産は土地と建物で残ります
しかもその資産は家賃収入をもたらしてくれるので、やはり散財せず資産を持てるのは非常にいいことであると考えます
少ない収益も立派な利益で、立派な不動産経営者だと考えています
経営者としての学びが出来ると考えると事業で失敗するよりも、不動産を購入して修繕費を支払いながら少しずつ成長してけるのは良いことなのかもしれません
まとめ
今回は、築古戸建投資をしての感想と現実と題して記事にしました
実際にやってみて感じたのは、不労所得だけどそんなに簡単に甘くはいかないといった感じです
家賃収入は嬉しかったのですが、一度始めると次の物件や修繕費用を意識しないといけないので、自分で使えるお金は殆どなくすべて事業のため貯金
出来るのは家賃収入があるので、本業の給料から少しの贅沢でしょうか
私の場合の贅沢は、ビジネス書の購入、少しのお酒くらいで散財はしていないと思います
家族もおりますのでそちらへのお金、始めたばかりのeMAXIS Slim 米国株式(S&P500)の積立投資
不動産投資を始めて一番良かったのは、お金に関しての考え方、人生に関しての考え方が変わった点かもしれません
数年前はサラリーマンで生きていくだけと考えて悶々いたのが、自分で事業を始め、独立も考えて会社も持ちたいと考えています
素敵な仲間たちにも出会えましたし、この仲間がいなかったら、適応障害と診断され5カ月休職したとき復帰もかなわなかったかもしれません
一番最初になけなしの90万円を支払って1軒目の物件を購入したのは学費だったのかもしれません
今ではお金を払って手に入れることのできない、投資家マインド、事業を持ちたいというマインドが手に入ったので良かったと考えております
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan）
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