こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた(@daita_fudousan) と申します
今回は築古戸建てのリフォームに関してお伝えしたいと思います
最初から結論を申しますと、築古戸建てのリフォームはやりすぎなくてもいいと私は考えています
その理由と根拠、おすすめのDIYに関してお伝えしたいと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
築古戸建のリフォームはやりすぎない事【おすすめDIY】
今回お伝えしたい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
結論の理由
リフォームやDIYをやりすぎなくていいと至った結論は
私の資金が底をついたからです（笑）
初めて物件を購入して絶対になるのが、ここが汚いから直したい、ここは直さないと入居してもらえないのでは？
という不安が常に出てきます
でもその直す資金が全くなくなり、ある程度形になった段階で不動産会社に客付けを依頼したら
「結構きれいに直されてますね」
と言われ衝撃的でした
私自身は、階段の踊り場の床が黒ずんでて汚い、キッチンが昭和丸出しの床だったり、洗面台や浴室も昭和丸出し
生活できるレベルだけど、もう少し綺麗にならないと客付けは難しいといわれると思っていました
それでも客付けしてくださる業者から見るとそこまで悪くない状態のようです
しかも想定していた家賃より１万円高く客付け出来るのではと言っていただけました
3.5万円で客付け出来たら良いなと思っていたところ、不動産会社のかたが見て4.5万円に家賃を変更
その不動産業者様が1カ月弱で客付けして下さいました
上記は１軒目の物件の話ですが、２軒目も同様資金がきつくなり最低限のリフォーム依頼とDIYを実践しまして持ち込みをしました
２軒目も意外にきれいにされていて客付けしやすいですとのこと
なかなか客付けに苦戦しましたが、大手不動産会社様に依頼をしたところ1カ月で入居付けしてくださいました
このような実体験があり、あまりやりすぎなくても客付け出来る結論に至りました
普通にきれいを心がける
不動産投資における「金食い虫」はリフォームだと私は思っています
気になるところを修繕したらきりがなく終わりが見えません
事業の鉄則は、入り（家賃）を最大に、出を（経費）最小です
出ていくところが抑えらえるのは経営者からすると大変ありがたいです
でも入居者様がある程度の満足できる住環境を提供できないとそれもまた問題です
ですので、私は普通にきれいを心がけています
これは感覚的な話なので表現が少し難しいのですが、パッと見てダメと判断したものは修繕します
ジッと見て直した方が良いかなと感じたものはあまりいじりません
もし仮にジッと見て直した方が良いかなというものは、実際に直さなくてOKだったり
仮に修繕が必要になった場合、内見希望の方から私がジッとみて気になったところを修繕してくれたら入居したいとなります
前向きな修繕は出来るだけ修繕します
あまりにも修繕費がかかるものはスルーすると思いますが、前向きな修繕であれば期待に応え入居してもらえればいいと思います
具体的に直す部分は以下の通りです
このくらいをパッと見てダメ、大丈夫と判断しています
明らかに内見時に嫌悪感が発生しそうなところをリフォームします
ちなみに、蛇口の汚れはピカールという液体と雑巾で磨くとすごくきれいになりますのでぜひともお試しください
蛇口をきれいにするのは、水回りを見たとき蛇口が一番目につきやすいからです
また水回りがきれいだと女性から印象が良くなります
ですので自分の力でどうにもならない場合、私は蛇口を業者様に交換してもらうことも検討します
大体工賃込みで1万円～2.5万円を考えてもらいたいと思います
自分で出来るオススメDIY
経費を抑えるのにDIYはかなりコストを減らせるので、器用な方はどんどんやった方がいいと思います
ただ入居者様に不便や迷惑をかける、最悪けがをさせてしまうところはリフォームをお願いしたほうがいいと思います
私はかなりの不器用なので（今後内装の仕事に進みたいと思っている人間なのですが）不器用な人にもおすすめのDIYを紹介したいと思います
やってみてできたDIYは、恥ずかしながら上記の通りです
ペンキ塗り
ペンキ塗りは、時間をかけたら素人レベルですがやれます
私が実践したのは一室のペンキ塗りでした
納戸として使っていた部屋で、物件自体に雨漏りの修繕後があったのですが、その雨染みだけ残っていたのでペンキ塗りをしました
部屋全体を真っ白にしました
出来上がりはこんな感じになりました
3度塗りしてこの状態になりましたので、結構時間と根気が必要です
あとできればだれか一人でも仲間がいると話しながら進められるのでいいと思います
一人でやっていると本当に孤独であまり楽しい作業ではありませんでした
ちなみに床もCF（クッションフロア）を自分で張りましたが、写真はそこまででもないのですが
壁際の床はとても見せられないほどきれいではありません（笑）
照明交換
照明交換は誰でもできる作業で、築古戸建ての物件は昭和丸出しの吊り下げ照明がついていますので
基本交換します
今だとLEDライトで3,000円弱で良い照明が購入できます
誰でも簡単に交換できるのでどんどん交換したいところです
網戸交換
網戸交換はリフォームを依頼すると大きいもので1枚3000円くらいかかると思います
自分で出来れば1000円弱で交換できます
道具やパーツもホームセンターに行けば簡単に購入できますのでおすすめです
サッシに網戸を固定するのですが、固定する溝にゴムを埋め込むだけなので、最初にちゃんと網戸を固定できればそこまで難しくありません
YouTubeでも交換方法は確認できますので是非トライしてもらいたいです
ドライバー1本で完結できる作業
基本ドライバー1本で完結できる作業であれば私も出来ます
例えばアコーディオンカーテンを取り付けるのもドライバーと簡易ノコギリがあればできます
すでにドライバー1本じゃなくなっているのですが（笑）
脱衣所にアコーディオンカーテンがついていたのですが、築古ですのですごく汚い状態でした
これも一人で出来る作業です
実際に使ったアコーディオンカーテンはこちらです
ドアを取り付けてもらったりすると数万円はかかると思います
アコーディオンカーテンなら7000円くらいでほぼドライバーのみで自分で作業が出来ます
自助努力出来て、経費を抑えられるDIYを私はおススメします
まとめ
今回は築古戸建てのリフォームに関して記事にしました
リフォームに関しては、費用対効果が良いかなというリフォーム記事もまとめていたり
必要最低限のリフォームに関しても記事でまとめています
よろしければ参考にしてください
自分が住みたいようにリフォームしたいのはよくわかるのですが、あくまでも事業です
入居者様が満足いただけるレベルの住環境を提供できて、かつ経費が掛からないところで客付けできることが大事です
今回は以上となります
最後までご覧いただきありがとうございました
だいた
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