おはようございます 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は私の生活している秋田県での築古戸建投資に関して、良い点、悪い点を考察しました
秋田県は比較的雪の多い地域であり、持ち家率は全国でNO.1という環境です
賃貸業に適さない環境かもしれませんが、実際に私は2軒築古戸建を所有して、現在2軒とも客付け出来ています
築古戸建投資を始めて良かったと思っていますし、これからも築古戸建や将来アパート購入もしたいと思っています
その中で感じた事を記事にしています
同じ地方で活動されている方にも参考になると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
秋田県での築古戸建投資【良い点・悪い点】
今回紹介したい点は以下の通りです
順番にお話しして参ります
秋田で築古戸建投資をする良い点
私は築古戸建を2軒所有して、2年間活動しました
秋田県で活動して感じた良い点は以下の通りです
このように感じています
築古戸建の金額は比較的安い
先ず購入物件は比較的安いと思います
関東圏や関西圏の物件よりもまず値段は安いですし、お隣の岩手県の物件と比較しても比較的安い物件が見つけられます
頑張れば100万円台で洋式水洗トイレの物件も出てきます
200万円だと、たまにそこまでリフォームも必要ない物件も出てきます
勿論築年数は40年ですとか50年経過しているものになります
不動産業者様のホームページや大手ポータルサイトを毎日見て、頑張って探すとたまに上記の物件が出てきます
客付けもそこまで困らない
客付けもいろいろ経験しまして、そこまで困らないと判断できるようになりました
ポイントは大手ポータルサイトに自分の物件を掲載してくれる不動産業者様がいるかどうかです
1軒目、2軒目ともに大手ポータルサイトに掲載してもらえると内見の数が全然違います
大手ポータルサイトとは、SUUMOやHOLME’Sの物件検索サイトです
特に顕著だったのが2軒目の客付けです
最初地場の不動産業者様2社に客付け営業しましたが、約半年内見もなしでした
これはまずいと思い、物件から数十キロ離れた大手不動産業者様に持ち込んだところ1カ月もせず入居付けに成功しました…
大手不動産業者様はSUUMOとHOLME’Sと自社ホームページやほかにも沢山掲載してくれた記憶があります
1軒目は地場の不動産業者様でしたがHOLME’Sの掲載をしてくれていました
今の時代やはりインターネットで物件を検索するのがほとんどです
物件をしっかり掲載してくれれば秋田でも客付けは築古戸建であれば客付け出来ます
そこまでちゃんとリフォームしなくて良い
リフォームに関してもそこまで頑張ってやらなくて良いです
ライフラインが使えて、あと極端に汚い壁紙ですとかがあれば交換します
あと畳の部屋があれば、基本表替えしてしまえば大分印象がパリッとします
和室から洋室に変更するリフォームが流行っていて、私もカッコいいなと憧れますが
DIYする技術もないですし、お金を掛けて洋室化するのも資金が無いので
畳の部屋は表替えすると決めてます
あくまで事業ですので、カッコいいリフォームより利回り重視で活動します
家賃もそこそこ取れる
秋田県内で私の所有している物件のクラスであれば4.0万円～5.5万円は取れます
田舎だからと言ってそこまで家賃が下がることはありません
田舎の築古戸建投資の良い所は、購入物件は関東圏と比較して安いのに、家賃が比例しないところです
確かに関東圏の方が家賃は高く取れると思いますが、秋田で築古戸建を貸すとなると、2割から3割減くらいでしょうか？
比較的購入物件が安くて、家賃はそこそこ取れるのはかなり良いポイントだと思います
貸家はまだ需要あり
貸家のニーズに関して、不動産業業者様から「いや貸家は供給があり過ぎて客付け難しいですよ！」と聞いたことはありません
2年間で不動産業者様とお会いしてネガティブな返答があったことがありません
基本、貸家は需要があると返答が返ってきます
全国で持ち家率NO.1の秋田県でも、貸家の需要はまだまだあります
秋田県で物件を購入して見て良かった点は以上となります
続いて悪い点をお話しします
秋田で築古戸建投資をする悪い点
秋田で築古戸建投資をする悪い点は以下の通りです
こちらも順を追って説明して参ります
雪の影響
秋田県は場所によっては全国ニュースになるくらい雪が降るエリアがあります
2軒目はそのエリアに該当する物件を購入したのですが、私は青森県出身なので豪雪地域でもそこまで心配ないと高をくくっていました
ただ経験のしたことのない、雪、雪、雪…
家の引き戸の開閉が渋くなるくらい屋根に雪が積もりました…
もう2度と経験したくない状況でした
人が住んでいないため家が温められず雪が屋根から落ちないのが原因でした
現在は客付け出来ているので心配ないのですが、今後の物件購入は雪が比較的降らないエリアにしようと思っています
寒波の影響
冬になると急激に気温が下がる地域があります
こちらも2軒目物件がその地域で、水道管が破裂したことがあります
水道の元栓をしっかり締めて就寝してもらうのを強くお願いしないといけないと学びました
ですので、毎年冬になると雪と、気温の低下が本当に心配になり、不安になります
管理会社からの電話は恐怖の電話です…
リフォーム代金が比較的高い
関東圏や関西圏の大家さんの書籍を見て、築古戸建を開始したのですが
その書籍で紹介してくれているリフォーム代金の目安と比較すると割高に感じます
壁紙1㎡の単価は、1000円を切るくらいが適正だと思うのですが秋田だと1㎡で1,200円とか掛かりました
恐らく直接クロス交換の業者様に依頼すればもう少し安くなると思います
1,200円の金額はリフォーム業者様が出した見積もりでしたので
ただいろいろリフォームの見積もりを出してみた感想は、結構割高に感じます
その分良い資材を使ってレベルの高い施工をしてくれているのかもしれません
しかし、そこまでの品質を私は求めていないので、安くて普通の業者様を見つけることが私の今後の課題です
仲間が少ない
先程から申し上げています通り、持ち家率全国1位なので活動されている大家さんが少ない印象です
イベントも基本県外に出かけて大家さんと繋がらないといけないので、移動費や宿泊費が発生するのと
時間が掛かるのが困るところです
大家仲間を沢山作りたいと思うなら、秋田での活動は少々不利かもしれません
でも今はSNSが本当に便利でリアルに会うことが出来なくても、連絡のやりとりは出来るのでSNSをしっかり始めることを強くオススメします
このブログでも再三お伝えしているのですが、Twitterは始めた方が絶対いいです
まとめ
いかがでしたでしょうか？
秋田県で築古戸建投資をする良い点、悪い点を考察したのですが
私は良い点が結構多いと思っています
しかも秋田県で不動産投資をするのが難しいと思われているのであれば、チャンスをつかみやすいと思います
私の考察がまだ築古戸建だけなので、アパート経営をし始めたら考えを改めることがあるかもしれません
ただ現状の秋田の築古戸建投資は、まだまだ投資する価値があるものだと思っています
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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