おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回はこれからの築古戸建の需要を考察してみました
結論から言いますと、購入出来る物件は増えますし、ターゲットを絞って貸出ししていけばまだまだ賃貸出来ると考えております
結論に至った理由をお伝えします
最後までご覧いただけたら幸いです
【地方田舎】これからの築古戸建に関しての考察
今回お伝えしたいのは以下の通りです
順を追って説明して参ります
物件は購入できるか
物件購入に関しては田舎に行くほどしやすいです
ただし、賃貸需要があるとこをを購入しないと大変なことになるので、物件が平成築で家もキレイでも買ってはいけません
先日値段が手ごろで賃貸需要もある物件の内見に行ってきましたが、不動産会社の営業の方と会話してきたのですが
相続を受けて所有した一軒家に困っておられる方はやはり多いようです
今年の春に入って、以前であれば私の住んでいる市では、なかなか手ごろな物件が出てこず、近場での購入は難しいかなと感じていたのですが
ここ最近、不動産会社様の自社ホームページで物件掲載が目立ってきました
今年は秋田県内雪が多かったので、管理に苦慮して売りに出す方も増えたのかなと感じます
ましてや高齢化社会になっているので、物件は今無理して購入しなくてもいい物件は必ず出てくると私は思っています
築古戸建は今後も購入しやすいと考えます
ちなみにここ最近平成築の物件も出てきていると感じますが、よくよく考えると現在令和4年なので平成元年築でも、もう33年経過しています（笑）
平成築でも結構年数、経過してますよね
話はそれましたが、購入できる物件はこれからも出てくると思ってもらって良いです
賃貸需要はあるのか
需要に関しては、まだターゲットを絞ればあると思います
秋田県は、実は持ち家率が全国No.1という県です…
77.3％が持家派という残酷な数字があります
この22.7％の賃貸派に向けて客付けをしないといけません
私は、2軒の物件を客付け出来ているのでこの22.7％の需要に何とか物件客付け出来ています
この22.7％はどのような人かを客付けしてきた体験も含め客層を想像します
平均年収より低い収入の方
秋田県の2020年平均年収は379.4万円で全国で44位となります
私の物件に入居してくださった方は、この年収より下回る方々でした
2軒目の物件は今月退去が発生して、直ぐ入居したい方が現れたのでどのくらいの年収か不明ですが自営業をされている方のようです
この平均年収を下回る＝貸家に住むになるのかなと感じます
逆に平均年収を上回り転勤がない、もしくは転勤があっても単身赴任をする方が家を建てる構図なのかなと感じます
年収が平均値より低いので、おのずと家賃設定が少し低めの設定となります
そうなると仕入れる物件を安く、客付け出来るレベルの判断は必要となります
転勤族のファミリー層
転勤族のファミリー層に関して、築古戸建は需要があると思います
お子様がまだ小さいと元気ですから、他の住民の方特にアパートであれば上下とお隣に迷惑を掛けたくないと思います
ファミリー層向けの物件になるとポイントなのが、駐車場2台、ペット可、部屋数が少し多め
このあたりになると思います
戸建賃貸は競合も少ないので、上記のポイントを押さえていれば比較的決まりやすいと考えています
おひとり様
近年生涯未婚の方が増えています
近い将来、男性で生涯未婚率は3割になるという指標もあります
私の物件に入居してくれている方でも女性ですがおひとり様の方と伺っています
少し小さな物件でペット可で差別化すれば、駐車場が1台でも入居してくれる場合も増えてきそうです
それでも私は駐車場2台はテッパンだと思っていますので、これから試してみたい方法にはなります
小さな物件で、設備重視で例えばカーポートをつけてあげると雪が多い地域には喜ばれるかもしれません
部屋数も少ないものを購入出来れば、リフォーム代金も安く済むので効率は良さそうです
部屋のインテリアや冷暖房の設備重視をして差別化すれば家賃UPも狙えるかなと想像しています
賃貸需要はあるのかのまとめ
賃貸需要は持ち家率第1位の秋田県でも、ターゲットを絞れればあると考えています
何より2軒とも何とか客付けできているので、行動次第で変わります
ショッキングな数字を鵜呑みにせず、購入する物件のポイントを押さえて、ターゲットに向けて客付けをすれば成果は付いてくると考えています
すごく需要はありませんが、客付けは可能と判断しています
入居付けのライバル
私が所有している物件のライバルを考えてみました
このライバルの中から私の物件を選んでもらわないといけないのですが、やはりここでも上記したターゲットを絞って物件の仕入れからリフォーム、家賃設定をすれば客付けは可能です
新築戸建の建売（チラシ）
以前他の記事でも取り上げたのですが、アパートに住んでいるとポストに良く新築建売のチラシが入ってきます
見てみると、今住んでいる家賃より安く新築戸建と土地が手に入ると書いています
本当に商売あがったりなので辞めて欲しいです…
まあよくよく見てみると35年ローンとか小さく書いていたりしますが、今の家賃より安く新築戸建が立てられると謳っているチラシはインパクトありですよね
ただ先ほどお伝えした通り、この建売は平均年収より比較的貰えていて、転勤がないか単身赴任であればいいのですが
平均年収以下、転勤族のファミリー層、おひとり様には向かない物件だと思います
平均年収以下であれば、頑張れば新築戸建を購入できると思いますが、散財する癖があればなかなかお金が溜まらないですし、趣味にお金を掛けていれば（車とか）大きな借金はしたくないハズです
都合よく考えすぎかもしれませんが、数十年のローンを組むと考えると賃貸に向かうと思います
アパート・マンション
アパートに関しては、平均年収以下の方であればそちらへ住まわれるかたもおられると思います
家賃も低い（秋田の田舎だとアパートだと相場3万円～ファミリータイプで5.5万円くらいと思います）ので入居しやすいので最大のライバルと言えます
この辺は、サービスや設備の充実で勝負しないといけないと思います
車が2台停められるですとか、ペット可にするですとか、庭が付いていれば簡単な家庭菜園が出来るですとか、戸建ならではのサービスを提供して戦うしかありません
おひとり様も同様で、アパートにはないサービスや設備、メリットで勝負しないといけません
ファミリー層向けであれば、アパートでの生活音の問題がありますので、ファミリータイプ向けアパートが沢山あって需要がない状態の地域はあまり聞いたことが無いので大丈夫かなと思います
マンションに関しましては、田舎にはタワーマンションは存在しませんし、もし仮にあったとしても私が投資している物件とは違う客層になると思いますので
タワーマンションは特にライバルと考えなくて良いと思います
マンションでも格安な部屋はライバルとなりますが、上記のように戸建に住むメリット、設備・サービスの充実で応戦します
新築戸建賃貸
こちらもどちらかというと私の投資からの客層からは外れていると思います
新築戸建の賃貸になると家賃は秋田県内で安くて7万円、それ以上になると思います
正確には新築戸建という表現はおかしいのですが、だいたい築3年～5年経過しているものを今回は差しています
この金額帯の客層は想像するに、公務員や福利厚生の手厚い会社員が該当しそうです
家賃補助が公務員であれば半分出ることもあるようです
8万円の賃貸物件であれば4万円、夫婦共働きであれば余裕で支払い出来ます
勿論、入居してくれるなら嬉しいのですが、この新築戸建賃貸の客層とは合わないと思います
入居付けライバルのまとめ
上記した通り、最大のライバルは賃料が低めなアパートとなります
ターゲットが平均年収以下の方、転勤族ファミリー層、おひとり様となると、年収以下とおひとり様はアパート入居も検討するでしょう
その時、戸建の設備やサービス、メリットをちゃんと伝わるように客付け会社の方とのコミュニケーションは必須だと思います
これから先、年収もどんどん二極化が進むと思っていますし、少子高齢化、おひとり様は増えるので築古アパートの客付けも営業次第でしやすくなるのかもしれません
ホームズに全国の空室率が分かる指標があります
営業努力もせず、1社だけに客付けを依頼している大家さんはどのくらいいるかはわかりませんが、きちんと修繕して住みたい部屋にしてあげて、客付け業者様へ広告費を支払って、写真もきれい取ってもらい掲載して貰えれば、客付け出来るのではと思います
逆に、そんなことをされると戸建投資をしている私にとっては厄介極まりない大家さんとなります（笑）
結論
物件はこれから先も、購入しやすい状態が続きます
焦らずとも物件は出てきそうな状態
家賃、利回りを考えて、購入してリフォームをして回りそうか、客付け出来る範囲かを見極めれば家賃収入も得られます
客付けもターゲットを絞れば、ある一定の層に築古戸建の賃貸は需要があります
ただ、ライバルは格安のアパートになりそうなので、購入した戸建の設備やサービス、メリットをちゃんと押し出してあげる努力と、営業努力は必要かなと感じます
以上が私の結論となります
まとめ
いかがでしたでしょうか？
田舎に行くほど、客付けは難しく感じるかもしれませんが、私の住んでいる秋田県は、持ち家率NO.1という土地柄です
それでも一定数の賃貸派に向けて、ちゃんと戸建を適正な家賃で提供できればまだまだ投資出来る方法だと考えます
いろんなネガティブな情報は多いのですが、実際やってみないと分かりません
少しでも私のチャレンジが役に立てればと思っています
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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