こんにちは 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今日は築古戸建に関して、皆さんが不安に思っている所を解消できればいいなと思い記事にしました
この記事を読むと、築古戸建を購入しようか迷っている方、購入したけど客付け大丈夫かな？と不安になっている方の不安が解消できると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不安解消】築古戸建の不安と向き合って見ました
物件を所有して不安になることを考えてみました
私が不安に思うかなと考えたのは以上になります
私なりの考えを１つづつお伝えしていきます
築年数が古いと客付けに苦戦しそう
築年数が経過している＝ボロいイメージになると思います
この辺は、購入時の外観の見た目を重視すれば解決できます
購入するときに一番最初に目にするのが外観ですよね
築年数が古くても（さすがに１００年とかはむずかしいかもしれません）外観がしっかりしているものを購入すれば、古さも気にならないと思います
ちなみに私の購入した最初の物件は昭和３２年築です
６５年前に建築された建物です（一部平成に増床しています）
２軒目も昭和５７年築です
築年数のわりにキレイめな物件を購入できたら大丈夫かと思います
築年数が古いので何かあれば倒壊しそう
この辺に関しましては、私の実家の紹介をしたいのと、火災保険も利用すれば対応できると思います
私の実家も築年数がかなり古いです
正式な年数は不明ですが、曾祖父の時代から建てられた木造建築なのでかなりの年数です
つい最近までそこで両親と兄妹が生活していました
ところどころ痛みは確かにありましたが、それはちゃんと修繕していれば良かったのですが裕福な家庭ではありませんでしたので修繕せずにいたところ、住むのが限界になり自宅を購入した状態です
ちゃんと手を加えれば、人が生活していれば、家は長持ちすると思います
また、火災保険も何か災害があった時に役に立ちます
物件購入をしましたら、必ず保険に加入しましょう
掛け金は購入する物件と同じ掛け金で良いと思います
雨漏りする物件や床の傾きがある物件は基本スルーしましょう
手に負えないならスルー、これから先、住まなくなった戸建は結構出てきます
空き家の数はどんどん増えてます
ちなみに私は最初に購入した物件ですが、風が強ければもし近隣住民の方に迷惑がかかったらどうしようかと毎日不安になってました
３年経過しましたが全く何も起きていません（笑）
そこまで気にし過ぎなくても大丈夫だと思います
ボロくて汚いから客付けに苦戦しそう
これもリフォームの力で何とかなります
カベに穴が開いていたり、極端に汚かったり、クッションフロアがぶよぶよだったり、壁がカビだらけだったり、これらはリフォームできれいになります
２軒目物件のキッチンの様子です
職人さんのお陰でこのようになります
壁紙を交換するだけでもきれいになる印象です
競争相手が新築や築浅の戸建で客付けに苦戦しそう
この辺に関しましては、客層が違うと割り切りましょう
同じ戸建でも、入居される方の家賃ラインがあるので大丈夫です
築古戸建は収入の多い方が住む物件ではなく、平均的な年収から少し低い方に向けての物件となります
ネットで調べると、家賃の考え方は、月収（手取り）の３分の１のようです
私が活動しているエリアであれば家賃を４万円～５万円とりたいので、月収１４万円～１７万円程度となります
ざっくりした計算だと、家賃４万円で利回り２０％を目指す場合、物件＋リフォームで２４０万円とあなります
築古戸建は安さで勝負、物件のクオリティでは新築に負けますが平均年収の人口に向けての提案になるので大丈夫です
ずっと客付け出来ないのではないかという不安
こちらも家賃設定を見直すのと、ペットOKにして客付けをしましょう
家賃設定は下げ過ぎないように注意です
私は２軒目の物件、不動産会社様のアドバイスを鵜呑みにして下げ過ぎました
５０００円いっきに下げてしまい、別の客付け業者様に営業を掛けたところ１カ月で決まったので
２０００円から３０００円で様子見るのがベターだと感じます
勿論、山里離れた物件を購入することはしないで下さい
スーパーやコンビニが車で５分圏内であればいいと思います
最初から１００点満点を狙わない事です
大家業で成功するには、私は、戦場で生き残ることが大切であると思っています
投資を継続するべきです
私が読んだ本で、大変大切なことが書いていたのでもしよかったらこちらも読んでみて下さい
利回りや利益は勿論自分の評価で、生き残るために大切ですが、時にうまくいかないこともあります
でも諦めなければ、必ずチャンスもあります
長く楽しくじっくりやっていきましょう！
購入後の出口が不安
不動産投資の基本は、売却まで考えて購入するのが鉄則です
私もこの考え方には異論はありませんが、築古戸建はもう少し緩く考えてもいいと自分は思っています
家賃収入がちゃんと得られて、例えば５年で回収した場合、購入したときと同じ値段で売却した場合
その土地を更地にして引き渡す場合、解体費が掛かりますし、不動産を売買するので仲介手数料も掛かりますし、個人で売った場合長期譲渡税が発生して２０％の税金も発生します
もしかしたら家賃収入全部が亡くなるもしれませんが、売った金額でトータルプラスが出ていればいいと思います
勿論、購入する物件の土地の評価が高いことに越したことはありませんが、例えば今住んでいる入居者様にそのまま購入金額の３分の１で販売できたらどうでしょうか？
家賃５年分と、購入金額の３分の１が戻ってきます
細かい税金の話は抜けていますが、対応はいろいろ出来そうです
ここはまだ経験していない部分なので、私が実践して皆さんにお伝えできればと思っていますが
ある程度需要のあるエリアで築古戸建を購入することはそこまで不安ではないと思います
何より売買価格＝土地値というものもあります
１軒目の物件は購入金額より固定資産税の評価額は高かったです
また２軒目の物件はリフォーム作業をしているとき、近所の方が来られていくらで購入できるのと話もありました
その時は購入したばかりでしたので、利益が出るためには５００万円でも足りなかったのでダメでしたが…
あまり考えすぎると購入できるものも買えなくなるので、考え過ぎは良くないと思います
まず購入して大家さんとして活動してみましょう！
まとめ
いかがでしたでしょうか？
少しでも築古戸建を購入することの不安が無くなってくれたら嬉しいです
使っているお金は築古戸建とはいえ１００万円単位なので、お金が消滅しないか不安になりますよね
私もすごくわかります
けどある程度見方と考え方を変えれば、活動出来ると思います
頑張った結果、通帳に家賃が振り込まれるのはやはりうれしいですよ！
リスクばかり考えずリターンもあることを忘れずに活動しましょう
余談ですが…
実は２軒目の物件、去年の１２月に入居してくれた方が４月に退去したいと申し出がありました…
５カ月で何があったのかわかりませんが、その連絡があった３日後の今日、新たな入居者様からアプローチがありました！
このように、ある程度キレイにちゃんと活動していれば、築古物件でも入居したい方は結構います
長く細く丁寧にやっていればたまにラッキーパンチも出たりします（笑）
私も気長に継続していきますので、一緒に戸建投資やっていきましょう！
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
コメント