こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan）と申します
今回は、不動産投資における個人事業主でアパートの融資を受ける資料準備と題して記事にしました
私は現在アパート1棟購入のため融資を打診しております
融資打診の際、信用金庫に持ち込んだのですが、持参した資料は仲介業者が用意した売値と利回りの書いた資料とレントロールだけでした
今考えるとお恥ずかしい限りです
現在本審査の承認or否決待ちの状態です
もしこれで否決となった場合、自分の資料準備不足や意欲不足だったと思います
そんな状態になって欲しくないので、皆さんに今回融資を打診して必要準備書類に関してお話しします
最初に全部しっかり用意出来ていると、不動産賃貸業に本気である姿勢が伝えられると思いますし融資承認までの時間が少し短縮できるのではと感じます
事前にお断りしておくと、この資料を完璧に用意したからと言って融資が通るといったわけではありませんのでご了承下さい
【不動産投資】個人事業主でアパート融資を受ける資料準備
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
準備する資料
事前に準備したい資料をお伝えします
この結論に至ったのは、私が現在信用金庫に融資を打診しており、都度いろんな資料を準備してくださいと言われて準備した経緯があります
ということはこの都度準備した資料がすでに手元にあれば、私の代わりに融資を承認してもらうために戦っている担当者の仕事がしやすいということです
以前読んだ書籍に準備すべき資料の記載があったのにすっかり忘れてしまっていました…
後程読んでほしい書籍でも紹介しますね
ではまず準備したい資料に関してです
ちなみに今回の資料準備は、個人事業主（法人化していない）向けの情報となります
こちらも後程紹介する書籍に法人で必要な資料も記載があります
このあたりが最低でも必要だったかなと感じます
確定申告3期分
確定申告3期分は、恐らくになりますがちゃんと売上が上がっているか、不動産投資をしていてちゃんと確定申告をしているかを確認していると思います
不動産収入の申告が修繕費の費用計上で売上がマイナス過ぎて（修繕費がかかってとかで）も良くないと思うのですが
以前日本政策金融公庫の担当者に確定申告の2期分を提出したところ「修繕費かかりますもんね」と言われたので理解をしてもらえているようです
私の解釈になりますが、確定申告はマイナスやプラスを見るよりも、ちゃんと確定申告をしていて不動産賃貸業がやっていけるのかを見ているのではと思います
ですので3期分なので最初にマイナスでも少しずつ上向きで利益が出始めている申告なんかは良いかもしれません
勿論このとき本業の年収なども見られれますので、その辺も査定されていると思います
提出した書類はe-Taxを利用していましたのでPCより印刷して提出しました
源泉徴収票3期分
源泉徴収票は本業はサラリーマンであれば必要になります
毎年クリスマスの時期に発行される証明書で1年の給与所得から所得税の控除などの記載があります
これを元にサラリーマン大家さんは確定申告をしているのではないでしょうか？
こちらも年収などの確認がされます
こちらも私が在籍している会社は給料明細が電子化していますのでPCで印刷して提出しました
所有物件の固定資産税課税明細書
所有物件の固定資産税課税明細書は、物件を所有すると毎年固定資産税を支払わいといけません
その明細書には土地や物件の評価が書いておりますので、評価するのに使用すると思われます
ただこの金額でちゃんと売却できるわけではないのであくまで金額の目安だと思いますが数字になっているので評価しやすいです
私の場合3軒築古戸建を所有していますので、その明細のコピーを提出しました
こちらは紙ベースですのでコンビニで泣く泣くコピーしました
自宅にスキャナー付プリンターを準備しようか検討中です
購入物件のレントロール
物件のレントロールは各部屋の家賃記載と、その部屋の入居時期記載がある資料となります
恐らく仲介の不動産会社に依頼すればデータを貰うことが出来るでしょう
入居時期には注意が必要です
例えば満室のアパートが売りに出ていてレントロールを確認すると直近3カ月以内に3部屋くらい埋まっていたとしたら
無理に入居者を埋めて満室にして売り出している可能性があります
満室になると必然的に利回りが高くなりますから売りやすくなりますし、満室なので投資家受けは良くなりますよね
また以前、日本で有名な投資家、もふもふ不動産のもふ社長がSNSでお話ししていたのですが生活保護受給者の「住宅扶助」を利用しての売却しようとする怖い話もあります
宜しければもふ社長の記事もご参考下さい
要するに無理くり生活保護を受けておられる方を「住宅扶助」家賃をMAXで入居させて物件の利回りを向上させ満室物件として売却
そのアパートのスペックは「住宅扶助」MAXより数割低い設定となるので、退去されると一気に家賃が下がり返済がきつくなる
もともと低いや賃貸設定物件なので入居付けも苦戦するので気を付けましょうという記事です
このへんがレントロールから読み取れます
私の今回持ち込んだ物件もレントロールに関して実は確認事項がありました
家賃の幅が1,000円~5,000円ほど部屋によって違うので何でですかとツッコミが入りました
その辺も分かる限り把握しておくことはしておいた方が良いかもしれません
アパートの購入金額や利回りが分かる資料
この資料は売りに出ていた物件の資料でOKです
仲介業者にお願いすればもらえる資料だと思います
物件の金額、表面利回り、物件の住所、物件のウリなどの記載がある物件のチラシですね
家賃シュミレーション（ストレスを掛けた資料）
この資料に関しては、家賃が満室、入居率8割、5割などの基準を作って返済はどのようになるのかをシュミレーションする資料です
私が持ち込んでいる物件は満室なので、例えば2室退去した場合の家賃シュミレーションを提出すれば良かったと思います
また半分の入居率になった時なども必要だったかなと感じます
この資料は準備しておりませんでしたので、購入物件が出てきたらすぐ提出できるようにしたいなと考えています
エクセルで融資金額や金利等の入力をして算出出来れば、融資担当者の方もちゃんと経営を考えていると評価してくれると思います
家族構成や簡単な自己紹介資料
家族構成や資産背景も大変重要です
自分の大家業のプロフィール、所有物件の資料や写真、本業の収入、ローンの有無、家族構成、融資を受けるにあたってプラスに働きそうな情報提供など
履歴書と同じように簡単なプロフィールを名刺を添えて提出すべきだったなと後悔しています
この辺もちゃんと準備して置けばもしかしたら結果が悪い方に進んだ場合、後悔するポイントでした
以上が私が考える準備をした方が良いものになります
なぜ最初から融資の資料準備するのか
資料を準備するのは多少手間がかかると思われるかもしれませんが、ちゃんと準備することは大切です
なぜならこれから少なくても1,000万円の金額を見ず知らず（紹介があれば別）の人に貸すと考えた場合
あなたは何処の誰だかわからない人に貸せますか？
しかも大金を融資するのに、事業に対する熱意がある方と無い方どちらに融資するかは一目瞭然です
資産背景も判断規準の一つとしてありますが…
しかも私が今後お世話になりたい信用組合、信用金庫の融資担当者は恐らく人手不足で一人で抱えている案件が沢山あるはずです
そんな忙しい担当者の方に少しでも仕事の負担が減るのであれば、喜んでもらえる、良い記憶の残る大家になるのではないでしょうか？
さらに融資のスピードも変ると思います
これは私が融資を持ち込んでまだ融資結果が出ていないので、準備不足が招いた結果だと考えています
上記の資料をその日に提出していれば、もう少し早く、しかもいい結果に転んでいたかもしれません
そんな思いをこのブログを見て下さっている方にしてもらいたくないので記事にしました
おすすめの融資書籍
融資に特化した書籍は私はあまり見つけてこれなかったので、私が拝読した書籍はどれも読んでもらいたいノウハウがあります
『現役&元銀行員が本音で教える!初心者も経験者も不動産投資を始める目に読みたかった融資の教科書』です
私が知る中で一番直近に発売しているので最新の融資情報書籍ではないかなと思います
融資＝借金ではない部分に触れており、各銀行のあり方などの解説もあり分かりやすいです
また融資を打診した後の銀行の流れも書いていますので是非とも一読してもらいたいです
現役元銀行員のこんな大家が融資を持ち込んだときの内情も面白い内容となっています
『銀行員だった大家が教える!不動産投資融資攻略バイブル』／半沢大家．著の書籍です
半沢大家さんは現役銀行員（ここ最近確かFIREされたはず）で不動産大家もされています
内容も実際に銀行勤めされている方なの、内部に精通した内容の書籍で何回も読み返してしまう書籍です
融資に迷ったり困ったりしたら是非読んでほしい書籍ですね
財務分析も学ぶことも出来ますし、融資の教科書といっても過言ではありません
『田舎大家流不動産投資術 たった3年で家賃年収4700万円を達成した私の成功法則』／多喜裕介．著の書籍です
この書籍で事前準備しましょうの資料を読書していたのに恥ずかしながら忘れてしまっていました
もう一度書籍を読み返すことをしていて再度気づかされた書籍です
この書籍を元に、また信金への持ち込みでちゃんと資料を用意しておくべきと気づいて上記の準備すべき資料に行き着きました
私と同じ田舎で事業をされている大家さんなので共通項も多いので共感もあり、また勇気の貰えた書籍です
以上が融資の際読んでほしい書籍となります
最初に融資を持ち込むおすすめの金融機関
私が上記の行動、書籍の中で最初にアパート案件で持ち込みたいのは
信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫となります
理由は法定耐用年数を超えた物件もちゃんと話を聞いてくれるからです
先ず私が持ち込む物件は、川上物件なんて紹介はまだして貰えないと思いますので耐用年数オーバーの物件もしくはそれに近い物件となると思います
耐用年数と融資の関係は割愛しますが、銀行は基本法定耐用年数オーバーの物件には融資したくない傾向にあります
今回の物件も、木造アパートで耐用年数の22年は経過しています
それでも本審査に進んでいるのは、信用金庫の営業担当の方が頑張ってプッシュしてくれているのだと思います
そもそも持ち込めないと購入も何もないので、今現在私がおすすめしたいのは話を聞いてくれる信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫になります
ノンバンクの選択も勿論ありますが、地元秋田県でドミナント戦略をしていく想定をしているので出来れば信金、信組さんの付き合い、日本政策金融公庫との付き合いを広めて
地域に根差した活動をしていきたいと考えているので上記のような考え方となります
まとめ
今回は、不動産投資における個人事業主でアパートの融資を受ける資料準備と題して記事にしました
法人に関しては恐らく、確定申告の部分が法人の決算書が必要になったりすると思いますが、上記の資料を合わせて持っていくと
評価が下がることは無いと思います
これからアパート1棟を融資を受ける、もしくは戸建の融資でも上記に資料準備は使えると思います
確か政策金融公庫の融資利用も確定申告書が必要だったと思います
しっかり融資の準備をして不動産事業を進めていきましょう!
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan）
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