こんにちは 秋田県と青森県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan）と申します
今回は、築浅アパートが購入出来たので、その方法に関してお伝えしたいと思います
これからアパート1棟を購入していきたいと思っている同じレベルの大家さんに参考になるかなと思いますし、これから不動産投資を始めようと考えておられる方にも参考になると思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】築浅アパート1棟購入出来た方法
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
物件の検索方法
物件の検索方法ですが、私はインターネット検索したもの購入しております
今回購入した物件も、同じ方法で見つけました
Googleで『○○市収益物件』『○○市売りアパート』などで検索してください
最初に大手ポータルサイトの健美家様や楽待様のサイトが出てくると思います
こちらも確認はしますが、基本購入に至ったことは現在ありません
そのあとが重要で、大手ポータルサイト以外の不動産会社様で運営しているサイトを隅々見ていきます
そのなかで良い物件かなというのは資料を取り寄せます
購入基準は結構ざっくりです
私の場合、現在物件の購入対象は、とにかく手のかからない物件を探しています
出来るだけ築年数が新しいものを探していきます
あと利回り基準は、表面利回りで10％を基準で検索していきます
計算しやすく１０年で回収できる物件を基準としています
アプローチして値段交渉していけば実質利回りで10％を目指していきます
この辺は、売主様の状況などで指値OKの可能性を考えています
また実質利回りで10％を目指すと、あれもダメこれもダメとなってしまうので
利回りもまずは最初にざっくり見てフィルターをかけすぎないのがオススメです
勿論、築年数が古くても格安な物件はありますからそのあたりもアクションしてみる事は忘れません
この方法は正直根気がいります
でも毎日続けるとメリットがあります
メリットは以下の通りです
このように購入出来なくても恩恵はあります
今回の物件スペック
今回購入した物件のスペックは以下の通りです
このようなスペックです
ちなみに物件のある場所は、青森県で人口は6万人弱の市になります
因みに、何故築2年の物件を売りに出したかと確認したところ、後継者がいないとのことでした
売主様は売買契約の際、お会いしたのですが確かにご高齢の社長でした
物件の確認方法
上記のようにポータルサイトなどを見て、良いと判断した物件はどんどん資料を貰います
露骨にゴリゴリ営業されることは私は今まで一度もないので安心してもらっていいと思います
上記の物件もすぐ資料を貰い、本業が休みの日に物件を見に行きました
本来であれば物件確認後、即見学、良ければ即買付が理想です
今回のように築浅の物件を狙うので、基本物件に痛みとかはないと思います
ましてや私は築古戸建からスタートしているので、築浅はきれいすぎますｗ
物件確認方法は、物件そのものもそうですが、物件周辺の状況確認もします
購入対象の物件は満室ですが、周りの物件の入居率を見ます
ある程度埋まっていそうなのか、全然空室が目立つのかも気にした方が良いと思います
ある程度埋まっている地域であれば賃貸需要はありますし、全然埋まっていない場合は注意がひつようかと思います
埋まっている埋まっていないは物件のカーテンなどで判断します
でもこれも客付け業者や大家さんが作戦で空室だけどカーテンをつけている可能性もあるので、あくまで目安なりますが…
資料を貰う理由は、レントロールと言われる家賃や入居した時期がわかる資料があるのですが、その入居した時期を念のため確認します
築浅なのでめったにないと思うのですが、短期間のうちに急に満室になっていれば、可能性として売主様が無理に埋めて満室販売ということもありえるからです
今回購入した物件はそのようなこともありませんでした
物件確認後別の物件も紹介されましたが、この築浅アパートが一番よかったので、その場で買付を入れました
購入までの流れ
購入の流れは以下の通りです
このような流れだったと思います
買付は『融資特約付き』の買い付けをいれましょう
融資が承認されなければ購入意思を取り下げるといった内容です
後ほど紹介しますが、融資先を見つけるのは一番難関です
今までの経験上、持ち込んだ物件が古いというのもあったと思いますが、ほとんど話だけ聞きますのようなスタンスでした
でもこれも良い経験だったと思います
この一連の流れは大体1カ月半ですべてが完了した感じです
どうして今回購入出来たのか
今回購入出来た理由を考えてみました
購入出来た理由は以下の通りと考えています
このように考えていて、私が何か特別したことがないのが良く分かりますｗ
築年数が2年はやはりメリットがかなり高いです
融資先は法定耐用年数も見ます
木造アパートであれば23年が減価償却期間となりますので、その中で銀行は融資を検討すると思われます
ただこれも、土地値に非常に価値がある築古アパートなどであれば条件は変わってきそうです
物件の仲介している不動産会社の社長は、元信用保証協会に勤務されている方で、銀行の担当者とのパイプがありました
融資に精通している不動産会社は心強いと考えています
そして紹介してもらった銀行の担当者様も優秀でした
購入する物件はどのくらいで収支が回るかなどシュミレーションをしてくれました
そのうえで融資出来るかどうか、融資は難しそうだから日本政策金融公庫と『協調』で融資を引いたらどうかなど作戦を立ててくれました
私、本当に何もしていないｗ
『協調』は融資する金額を折半して融資を引く方法ですが、今回日本政策金融公庫から否決となりました
これで融資がきつくなったのですが、この融資担当の方が「このままでは収支がきついので値引きして購入しませんか？」とアドバイスをもらいました
実際に不動産会社の社長へ、収支がきついので値引き交渉をして売主様に了承を得て200万円の値引きに成功しました！
結果、融資承認も無事おりまして購入に至りました
3,300万円でほぼ新築のアパートが購入出来ました
恐らく今新築で建設するとなると4,000万円以上はするのではと勝手に考えています
恐らくもっとかかるように感じます
購入後のメリット・デメリット
購入後のメリット、デメリットに関して購入して3カ月経過しましたので考察してみました
メリットは以下の通りです
メリットはこのように感じます
家賃収入は当然なのですが、売却する商品の用意が出来たのがメリットです
確かに田舎の物件ですが築浅の物件なので売却商品としても考えられるのでいい買い物が出来たと考えています
また今回融資金額は物件の金額3300万円＋諸費用の200万円を融資頂きました
融資出来た実績、返済実績が作れますから、融資頂いた金融機関様との付き合いが作れたのが良かったです
また、今回購入出来た理由に関してお話した通り、優秀な担当者様とお付き合いが始まったのがかなりメリットだと思っております
先日日本政策金融公庫の担当者様と融資面談（玉砕でした）の際にも、今回担当した融資担当者の方の名前を出したら知られていて
優秀な方のようです
物件購入の際のメリットは以上です
次にデメリットをお話します
以上のようになります
今回最大のネックと言っても良いのが、信用保証協会の保証料です
この信用保証協会の保証料が10年で分けて支払うのですが全額で400万円となります
保証協会の保証は、私が銀行への融資返済が滞った場合に代わりに支払ってくれます
銀行の保険というものに該当すると思います
もちろん保証協会が代位弁済してくれますが、借金がなくなるわけではありません
銀行も自社のお金を融資するのが難しいと判断した場合、信用保証協会の保険を付けて融資するニュアンスだとかんがえております
この保証料が高額で収支を見た際、しばらくは入った家賃は手を付けないようにしないといけません
使う予定はないので良いのですが、しばらく家賃はしっかり貯めて、次の物件を狙っていこうと考えております
頭金があれば保証料がかからない融資になったのかもしれません
その辺は勉強していきます
今後の計画
今後の計画ですが、今回購入した物件は売却を5年後検討しております
やはり物件を購入してしばらく運営して参りましたが、よほど格安で物件を仕入れられたら別ですが
不動産投資を会社で運営していくのであればキャピタルゲインを狙って規模拡大しないといけないと考えています
購入出来た物件も比較的安く購入出来たと思います
利回りも値引きした金額を含めると10％出ていますので、もう少し利回りを下げても売却出来るかなと思います
また築年数もまだ7年ですから買主様が購入を検討した際、融資が降りやすいかなと考えています
すべて妄想の域かもしれませんがPDCAサイクルを回して成長していきたいと考えております
まとめ
今回は、私がアパートを購入した時の話をしました
今回購入までの経験をしたのですが、アパートは購入できます
ただし頭金が2割程度が必要、もしくは築浅であれば頭金がなくても金融機関は話を聞いてくれると思います
あとは不動産会社様からの紹介で金融機関を紹介してもらうと強いと思います
今回は個人で購入となりましたが、法人を設立したので法人で物件を購入できるように今後は行動して参ります
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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