こんばんは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
先ほど2軒目物件の賃貸借契約書の押印とサインを済ませました
年内に決まって本当に良かったです
あとは物件の不備がないことを祈るばかりです
さて今回は2軒目物件で感じた、広告費に関してお伝えしようと思います
広告費とは？
広告費とは、客付けしてくれる業者様への報酬と考えてもらってOKかと思います
相場は『家賃1カ月分』だと思います
本で見たことがあるのだと北海道だと３カ月分の地域もあるようです…
広告費とはADともいわれます
advertisement（アドヴァタイズメント）の略称のようです
ちなみに秋田でADと言って業者様に伝わらないこともあります…
家賃1カ月分を差し上げる代わりに客付け頑張ってねということです
今回決めて頂いた業者様は、1カ月分の広告費を付けて1カ月で決めてくれました
6月中旬から客付け依頼していたのに、その期間は何だったのかと思いました…
でもこの広告費1カ月分、決めてくれた業者様以外にも同じタイミングで広告費を出してお願いしますと話しています
結果、内見が数回あった業者様＝今回決めてくれた業者様だったので、他の業者様と何が違うのかと考えました
決めてくれたのは大手業者様だった
客付けを依頼した業者様は4社でした
決めてくれたのは誰でも知っている業者様、青い看板が目印
もう1社は県内では有名な業者様、資本金5000万円以上
もう2社は、地場の不動産会社様で個人でされているのが1社
決めてくれたのは大手の業者様だったのですが
今思うと、この業者様の物件の見せ方、内見が即決まるスピード、全然違いました
ほかの業者様からは、内見の連絡は一切なかったのですが、別に私は怒っていません
もっと魅力的な物件に仕上げられたら内見もあったと思いますし、もっと連絡を密にとってどうしたら決まるのかを相談しまくるのも手だったのかもしれません
話がそれましたが、広告費を付けて募集すると大手業者様は動きが違うことが分かりました
恐らくですが、営業の方の営業成績が影響しているのではと感じます
ちなみにほかの業者様はADを付けても何もなく、対応もそっけない感じでした
特に個人で不動産会社を運営していたとしたら、よくよく考えると家賃1カ月分の広告費をもらうよりも、大きな物件を売買して売買手数料をもらった方が瞬時に稼げます
広告費を出すなら、大手業者様にしたいと今回学びました
広告費の偉大さ、今回の物件は正直アプローチ失敗でした
このように、大手業者様は管理料が少し高いのですが、広告費を出すことで物件掲載やホームズなどの有名サイトへの物件掲載もしてくれました
ここで感じるのが、家賃設定です
恐らく下げ過ぎました
最初、5.8万円で募集を2社の地場の不動産会社様へもっていき、全く反応なし
5.8万円でペット可に変更、地場業者様の紹介で地元で有名な不動産会社様へも掲載してもらうも反応なし
5.8万円で全く反応がないので、地場の不動産会社様へ相談、5.8万円から5.3万円に下げて反応を待つことに
全く反応がなく、私から大手業者様へアプローチ、広告費ありを伝えると1カ月で決まる
恐らく、5.5万円でも決まっていたのではないかと思います
今更ながら物件のスペックです
- 一戸建て
- 築40年
- 5LDK
- 駐車場あり（ガレージ2台＋外2台）
- 消雪ポンプ付き
- 地下水（年間13000円で使い放題）
- コンビニまで１Km
- スーパーまで５Kｍ
- 病院や市役所の支所まで大分離れていて少し不便
こんな感じです
この物件にひかれたのはなんといっても駐車場とガレージ
消雪のポンプまで付いているのでお買い得だと思いました
物件の中は、結構昭和な感じですが、客付けできそうだと思って購入しました
実際今回入居される方は、私より一回り以上若い方です
大手業者様は、いろんな賃貸募集のHPに掲載してくれるので、問い合わせは結構多かったようです
家賃を下げずに、大手業者様へアプローチしていたら…タラればになってしまいますが、もう少し営業活動後、家賃を下げるようにするべきでした
結論
今回、広告費を出して客付けに成功したのですが、広告費は勿論武器になると思いますが、最大限武器になる業者様とそうでない業者様があると感じました
広告費を出すなら、大手業者様で間違いないと感じています
勿論業者様によって、広告費が出るからと動いてくれる業者様もあると思いますが、大手業者様の動きにはびっくりしたのと本当に今回も学ばせてもらった次第です
今回は簡単ですが以上です
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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